文/黃超宇 上海邦信陽(yáng)中建中匯律師事務(wù)所

本文由作者向無(wú)訟閱讀獨(dú)家供稿，轉(zhuǎn)載請(qǐng)注明作者和來(lái)源

《合同法》第一百一十三條第一款規(guī)定“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對(duì)方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過(guò)違反合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見(jiàn)到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)到的因違反合同可能造成的損失?！?/p>

合同糾紛案件中，因一方違約（下稱“違約方”）致使另一方（下稱“守約方”）損失的，該損失應(yīng)當(dāng)包括“合同履行后可以獲得的利益”，且該利益應(yīng)當(dāng)僅限于“違約方在訂立合同是預(yù)見(jiàn)到或應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)到的利益”。

在房屋租賃案件中（特別是近年來(lái)較為熱門的商業(yè)租賃案件）承租人常通過(guò)承租房屋用于經(jīng)營(yíng)或轉(zhuǎn)租而獲得利益；相對(duì)的，出租人則非常重視租賃房屋的所帶來(lái)的租金收益。據(jù)此，在房屋租賃案件中但凡因一方違約而解除合同，守約方會(huì)自然而然地考慮“如果對(duì)方不違約，則下可以獲得多少利益”的問(wèn)題。

本文作者于2016年6月10日，在“無(wú)訟案例”平臺(tái)（http：//www.itslaw.com/）上通過(guò)設(shè)定關(guān)鍵詞為“可得利益”及“房屋租賃”，并將案由固定在“租賃合同糾紛”進(jìn)行檢索。以求探析法院在這類案件中的裁判思路。

根據(jù)上述搜索，作者分別在上海、北京、廣東地區(qū)查閱到總計(jì)25份判決書（包括一審程序、二審程序和審判監(jiān)督程序，該25份判決案件在本文中簡(jiǎn)稱為“目標(biāo)案件”）。本文則將對(duì)該等判決作簡(jiǎn)要的匯總和對(duì)比，并在某些法律問(wèn)題上提出相應(yīng)的分析和法律建議。

一、判決作出時(shí)間

在25例目標(biāo)案件中，作出判決時(shí)間最早的是2008年12月4日判決的【（2008）滬一中民二（民）終字第3027號(hào)】，最晚的則是2016年3月28日作出判決的【（2016）粵04民終字260號(hào)】。具體判決分布時(shí)間如下：

從上述數(shù)據(jù)可以看出，上海地區(qū)對(duì)于租賃案件中對(duì)于可得利益的訴訟請(qǐng)求自2008年起基本上每年都會(huì)出現(xiàn)，但北京、廣東地區(qū)的此類案例直到2014年才逐漸進(jìn)入司法審判實(shí)踐領(lǐng)域。另外，考慮到2016撰寫此文時(shí)間為2016年6月，上述案例統(tǒng)計(jì)中2016年的數(shù)據(jù)僅為不完全統(tǒng)計(jì)，最終的數(shù)據(jù)應(yīng)當(dāng)會(huì)更多。

二、25例目標(biāo)案件的數(shù)據(jù)匯總

本文作者對(duì)25例目標(biāo)案件的判決結(jié)果作了如下匯總：

首先，在25例目標(biāo)案件中，所有目標(biāo)案件的原告均向?qū)Ψ街鲝埩恕翱傻美妗睋p失，而最終被法院支持的案件數(shù)量為10例（上海5例、北京2例、廣東3例），三地案件的具體數(shù)據(jù)如下：

其次，根據(jù)文首提到的《合同法》第一百一十三條的規(guī)定，在違約情況下，守約方可以向違約方主張賠償可得利益?；谶@一規(guī)定，本文作者又在25例目標(biāo)案例中以法院認(rèn)定是否違約為標(biāo)準(zhǔn)再次進(jìn)行了細(xì)分。

除去法院認(rèn)定被告（包括出租人及承租人）不存在違約行為的案件，法院支持可得利益主張的比例為55.6%，具體數(shù)據(jù)如下：

通過(guò)上述數(shù)據(jù)分析，我們發(fā)現(xiàn)，在房屋租賃案件中，只要法院認(rèn)定違約方存在違約行為的，則支持守約方獲得可得利益損失賠償?shù)母怕什⒉坏汀?/p>

三、主張可得利益案件的分類

正如以上統(tǒng)計(jì)，在25例目標(biāo)案例中，有18例案件的法院認(rèn)為租賃合同的解除系由于一方違約。而在這18例案件中，主要類型有以下三類且法院均對(duì)守約方請(qǐng)求違約方承擔(dān)可得利益損失的訴訟請(qǐng)求作出了評(píng)價(jià)（如下圖）：

承租人將轉(zhuǎn)租收益作為可得利益損失要求出租人承擔(dān)的5例；

承租人將一般經(jīng)營(yíng)收益作為可得利益損失要求出租人承擔(dān)的10例；

出租人向承租人主張其正常租金收益作為可得利益的2例。

1.承租人主張轉(zhuǎn)租收益

如上文所述，承租人主張轉(zhuǎn)租租金為可得利益損失的案件數(shù)量為5例。

而根據(jù)法院判決，該5例案件中有3例案件的賠償可得利益損失請(qǐng)求被支持，分別是（2009）滬一中民二（民）終字第3447號(hào)、（2010）滬一中民二（民）終字第411號(hào)和（2011）滬一中民二（民）終字第1726號(hào)。本文作者發(fā)現(xiàn)，在這3例案件中存在一個(gè)共同點(diǎn)，即“承租人與出租人之間的租賃合同中已經(jīng)明確承租人將通過(guò)轉(zhuǎn)租的方式獲利”。

此外，有2例案件被法院駁回，一例為（2014）滬二中民二（民）終字第519號(hào)案件，在駁回的這一案件中，出租人與承租人在租賃合同中已經(jīng)約定了解除合同的違約金，且法院認(rèn)為損失（包括可得利益損失）金額并未超過(guò)約定的違約金金額。據(jù)此，法院在已經(jīng)支持了違約金的前提下，對(duì)可得利益損失的訴訟請(qǐng)求作出駁回判決。而另一例被駁回的案件為（2009）滬一中民二（民）終字第1678號(hào)，在該案件中，承租人存在非法轉(zhuǎn)租事實(shí)，且出租人以該等事實(shí)為由向承租人發(fā)出書面解除函，故最終法院認(rèn)為承租人因違法轉(zhuǎn)租而獲得的收益，并非出租人在簽訂合同時(shí)可以預(yù)見(jiàn)，也未支持承租人要求賠償可得利益損失的訴請(qǐng)。

律師意見(jiàn)：在分析了上述案例后，律師認(rèn)為若承租人在租賃合同中主張以轉(zhuǎn)租行為而獲得應(yīng)由的收益，則至少應(yīng)當(dāng)在租賃合同中明確承租人是以轉(zhuǎn)租行為而獲得收益或通過(guò)其他證據(jù)證明出租人知道或應(yīng)當(dāng)知道并同意承租人通過(guò)轉(zhuǎn)租的方式獲得收益，否則將難以得到法院的支持。

此外，需要提請(qǐng)注意的是，上述承租人主張轉(zhuǎn)租利益為可得利益的案件均在上海法院的到支持，而尚未查見(jiàn)北京、廣東地區(qū)存在類似案件，其他地區(qū)是否存在該等案件有待后續(xù)研究補(bǔ)充。

2.承租人一般經(jīng)營(yíng)收益（非轉(zhuǎn)租收益）

在承租人主張非轉(zhuǎn)租的一般經(jīng)營(yíng)收益的10例案件中，被法院支持的案件數(shù)量為5例、被法院駁回的數(shù)量為5例。

在駁回的5例案件中，對(duì)法院對(duì)駁回可得利益請(qǐng)求的理由匯總?cè)缦拢?/strong>

下文將針對(duì)上述三項(xiàng)駁回理由分別與5例被支持可得利益的案件作出對(duì)比分析：

（1）對(duì)于“承租人無(wú)法證明存在可得利益”的問(wèn)題

首先，在上述3例以“承租人無(wú)法證明可得利益”為理由被駁回的案件中，承租人無(wú)一例外均未提供相應(yīng)的證據(jù)證明其存在所謂的可得利益，據(jù)此法院以此為由駁回該可得利益的請(qǐng)求并沒(méi)有任何不妥。

而相比之下，在5例被法院支持可得利益請(qǐng)求的案件中，承租人都不同程度地提出了相應(yīng)的證據(jù)證明其存在可得利益這一事實(shí)：

在（2013）滬二中民二（民）終字第852號(hào)案件中，承租人提出之前已經(jīng)經(jīng)營(yíng)的POS機(jī)收款的進(jìn)賬記錄作為證據(jù)以證明其經(jīng)營(yíng)收入；

在（2015）一中民終字第06646號(hào)及（2015）一中民終字第06665號(hào)中（該兩個(gè)案件為同一原告的關(guān)聯(lián)案件），承租人通過(guò)查詢銀行的收入記錄作為其經(jīng)營(yíng)收入的證據(jù)；

另外，在（2016）粵1972民初454號(hào)案件中，原被告雙方在租賃合同中約定了最低收入額，承租人也以此作為經(jīng)營(yíng)收入的參考依據(jù)；

最后，值得一提的是在（2013）穗中法民五終字第2670號(hào)案件中，承租人通過(guò)提供專業(yè)審計(jì)報(bào)告對(duì)其在正常經(jīng)營(yíng)環(huán)境下所獲得的收益進(jìn)行證明。

律師觀點(diǎn)：結(jié)合8例案件（3例被支持、5例被駁回）中承租人的實(shí)際舉證情況，律師認(rèn)為在承租人證明其存在一般經(jīng)營(yíng)可得利益上應(yīng)當(dāng)注意以下幾點(diǎn)：

首先，承租人為了證明因出租人違約而導(dǎo)致其正常經(jīng)營(yíng)下應(yīng)當(dāng)獲得的可得經(jīng)營(yíng)收益受到影響，承租人至少證明其在正常經(jīng)營(yíng)下存在合理收益，如提供之前正常經(jīng)營(yíng)情況下的收益情況作為證據(jù)，另外，如果在合同中約定最低經(jīng)營(yíng)收益金額的，將成為法院判斷的重要參考依據(jù)；

其次，在收益數(shù)額問(wèn)題上，承租人一般會(huì)通過(guò)證明在出租人違約前，其正常經(jīng)營(yíng)的情況下已經(jīng)獲得的正常收益，而推定在出租人違約后對(duì)承租人可得利益造成的損失。

最后，需要提示的是，所舉證的正常收益盡量是由第三方出具的客觀的收益憑證作為證據(jù)，如POS機(jī)收款情況、銀行收入記錄等，如此會(huì)增強(qiáng)法院認(rèn)可的可能。

（2）關(guān)于“出租人在簽訂合同時(shí)預(yù)見(jiàn)或應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)”的判斷

根據(jù)上文匯總，法院以“可得利益的損失已經(jīng)超出了出租人簽訂時(shí)候的預(yù)期”為由而駁回承租人主張經(jīng)營(yíng)損失的典型案例為（2015）東中法民一終字第1219號(hào)案件，在這一案件中，承租人在承租房屋中進(jìn)行經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，而出租人在合同履行期間對(duì)整個(gè)商場(chǎng)進(jìn)行改造裝修，承租人以此為由主張?jiān)摰雀脑煨袨槭蛊錈o(wú)法繼續(xù)經(jīng)營(yíng)，要求解除合同并由出租人賠償可得利益損失。而該案件的一審法院認(rèn)為：出租人在簽訂合同時(shí)并不能預(yù)見(jiàn)其違約的行為將會(huì)對(duì)承租人造成可得利益損失；而二審法院則進(jìn)一步解釋：出租人依合同可獲得的利益主要為收取租金，承租人可獲得的利益主要應(yīng)為取得對(duì)商鋪的使用權(quán)。而承租人的賠償可得利益損失請(qǐng)求請(qǐng)求，已超出了出租人訂立合同時(shí)的預(yù)見(jiàn)范圍。

相比之下，在可得利益被支持的5例案件中，合同雙方同樣僅在合同中約定了承租人將把租賃房屋用作經(jīng)營(yíng)，并獲得收益。而法院均沒(méi)有以“可得利益的損失已經(jīng)超出了出租人簽訂時(shí)候的預(yù)期”為由駁回該等請(qǐng)求。

本文作者猜測(cè)，上述兩種判決方式可能源于不同地區(qū)法院的觀點(diǎn)存在差異，承租人主張被法院駁回的案件系東莞市中級(jí)人民法院作出，而被支持的5例均為上海地區(qū)作出的判決。在案情基本一致的情況下，兩地法院作出不同的判決，應(yīng)該正是兩地法院的對(duì)承租人經(jīng)營(yíng)上的可得利益的尺度和理解不一致所產(chǎn)生。但該觀點(diǎn)僅為本文作者愚見(jiàn)，有待進(jìn)一步確證。

3.出租人的租金收益作為可得利益

最后，在上述18例案件中，還有4例為“出租人主張租金收益”的案件。根據(jù)統(tǒng)計(jì)，這4例案件中有3例案件被法院駁回該等請(qǐng)求，分別是（2015）穗中法民五終字第3050號(hào)案件及（2016）粵04民終字260號(hào)。需要提示的是，這2例案件的可得利益主張均與合同約定的保證金（或押金）存在聯(lián)系。具體而言，在（2015）穗中法民五終字第3050號(hào)案件中，雙方租賃合同已經(jīng)簽訂，但承租人由于上級(jí)審批未通過(guò)而最終無(wú)法履行租賃合同，而出租人則主張扣除承租人已經(jīng)繳納的保證金作為可得利益損失，法院最終也支持了這一觀點(diǎn)，但出租人并未在保證金之外另行主張可得利益損失。

在（2016）粵04民終字260號(hào)案件中，一審法院認(rèn)為承租人已經(jīng)繳納的保證金15萬(wàn)元已經(jīng)足以彌補(bǔ)出租人主張的空置房屋所產(chǎn)生的可得利益損失，據(jù)此法院對(duì)出租人額外主張的可得利益損失并未支持；二審法院則直接以承租人未主張為由不對(duì)這一問(wèn)題進(jìn)行評(píng)論。

根據(jù)上述案件的判決，本文作者認(rèn)為：在目前的租賃行為中，一般在租賃合同簽訂時(shí)，出租人會(huì)向承租人收取一定金額保證金，而在承租人違約而解除合同的情況下，出租人除了根據(jù)合同規(guī)定沒(méi)收上述保證金外還要求承租人承擔(dān)可得利益損失的請(qǐng)求較難得到法院支持。

4.其他

上文已經(jīng)列舉了18個(gè)案件中的17例，本文作者將最后一例的情況列在了其他中，即為（2011）浦民一（民）初字第14673號(hào)。該案件的基本案情為雙方簽訂租賃合同，后出租人違約，承租人解除合同，但在租賃合同中雙方并未約定違約金。而在承租人提起訴訟時(shí)主張出租人應(yīng)當(dāng)向其支付違約金x萬(wàn)元，庭審過(guò)程中法院向其釋明違約金并沒(méi)有依據(jù)，在法官的釋明下，承租人將上述違約金的請(qǐng)求變更為出租人承擔(dān)x萬(wàn)元可得利益損失，最終法官僅支持了一小部分可得利益。值得一提的是，在本案中法院認(rèn)為其可得利益的請(qǐng)求并沒(méi)有事實(shí)依據(jù)，最后近視酌情支持。

筆者認(rèn)為，本案應(yīng)當(dāng)屬于個(gè)案，即在未約定違約金、也沒(méi)有其他實(shí)際損失的情況下，從平衡的角度出發(fā)支持了一小部分可得利益。據(jù)此本案不具有普遍性。

四、結(jié)語(yǔ)

筆者在分析了總計(jì)25個(gè)案件后，僅對(duì)房屋租賃合同糾紛中的可得利益作了初步的匯總和比較，據(jù)此也僅對(duì)可得利益在不同情況下的可得利益主張進(jìn)行了簡(jiǎn)要的分析。但終究而言，在房屋租賃合同糾紛中的可得利益的裁判定性、金額計(jì)算等問(wèn)題上還有待后續(xù)的進(jìn)一步討論和研究。

實(shí)習(xí)編輯/王林