《合同法》第42條規(guī)定：“當事人在訂立合同過程中有下列情形之一，給對方造成損失的，應當承擔損害賠償責任：……（二）故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實或者提供虛假情況；……” 在二手房買賣中，房屋的房齡，直接關系到房屋的質量、后續(xù)使用壽命、房屋安全狀況、買房人的居住品質和居住體驗、買房人再賣此房時的價格，甚至關系到相應的土地使用權【一般而言，房齡越長，土地使用權已使用期限就會越長】到期（70年）后買房人是否需要續(xù)交土地出讓金或者出售此房屋時是否需要再繳納土地出讓金等等問題。因此，房屋的房齡是與訂立房屋買賣合同有關的重要事實。如果賣房人故意隱瞞或者假報房齡給買房人造成損失，就要承擔損害賠償責任（締約過失責任）。即便沒有給買房人造成損失，買房人也可以要求解除合同并返還已付款。

附：唐某某與季某房屋買賣合同糾紛案

案情簡介：唐某某為上海市新市南路XXX弄XXX號XXX室房屋（以下簡稱“系爭房屋”）產(chǎn)權人。2015年4月22日，季某（乙方）與唐某某（甲方）及上海豪美房地產(chǎn)經(jīng)紀事務所（以下簡稱“豪美房產(chǎn)”，丙方）就季某向唐某某購買系爭房屋簽訂居間協(xié)議，該協(xié)議第2條約定總房價款為人民幣（以下幣種均為人民幣）1，276，000元，第10條約定乙方為表示對該房地產(chǎn)購買誠意，向丙方支付意向金5萬元，作為與甲方進行洽談之用。如甲方在居間協(xié)議上簽字，則該意向金轉為定金，以擔保居間協(xié)議履行。協(xié)議第13條約定，甲方同意將收到的定金交居間方保管，在甲方收到乙方支付的定金后，若甲方違約不賣，則應向乙方雙倍返還定金；若乙方違約不買，則已支付甲方的定金不予返還。協(xié)議簽訂當天，季某向唐某某支付了定金5萬元。嗣后，因季某認為唐某某向其陳述的系爭房屋房齡與房地產(chǎn)交易中心的記載不符，故拒絕履行居間協(xié)議并要求退回5萬元定金，后經(jīng)交涉，豪美房產(chǎn)向季某退還了2萬元并同意季某在下次房產(chǎn)交易時從傭金中抵扣6，000元，故季某起訴至原審法院，要求唐某某返還剩余定金24，000元。唐某某反訴要求季某按協(xié)議約定向唐某某支付剩余定金26，000元。原審法院另查明，系爭房屋的房地產(chǎn)權證上未載明房屋竣工日期，而上海市房地產(chǎn)登記簿備注欄內標注系統(tǒng)竣工日期為1979年。原審審理中，季某申請證人吳某某出庭作證。證人吳某某述稱：其為系爭房屋買賣的中介公司豪美房產(chǎn)經(jīng)辦人，2015年4月22日季某看房過程中唐某某在家，季某詢問唐某某房齡，唐某某說房屋是1987年或1988年的，所以中介也以為房齡是1987年或1988年的。之后季某認為房屋可以，就付了定金，當天唐某某的女婿到豪美房產(chǎn)簽訂了居間協(xié)議。過了幾天，在簽訂買賣合同前，因為房產(chǎn)證上沒有記載房齡，故季某到房地產(chǎn)交易中心拉了產(chǎn)調，發(fā)現(xiàn)房齡是1979年的。在簽訂買賣合同當天，季某與唐某某一起談房齡的事情，季某表示不要買系爭房屋了，唐某某則不同意退還定金。在支付了5萬元定金后，唐某某支付了26，000元作為中介費。由于唐某某不同意退定金，而季某仍在豪美房產(chǎn)繼續(xù)購房，故證人將2萬元退還到季某代理人的賬戶內，剩余6，000元作為下次房產(chǎn)交易的傭金抵扣了。在簽訂居間協(xié)議前證人和唐某某核實過房齡，當時唐某某口頭陳述是1987年或1988年的房子，唐某某也是這樣向季某陳述的。第一次看房不是證人帶的，是證人同事聽到唐某某這樣說的，后來在豪美房產(chǎn)談的時候證人聽到唐某某說的房齡是1987年、1988年。

裁判原文節(jié)選

一審【案號：上海市虹口區(qū)人民法院（2015）虹民三（民）初字第1165號】根據(jù)證人證言及季某提供的錄音證據(jù)，可以證明唐某某在簽訂居間協(xié)議前后確向季某陳述過系爭房屋的房齡是1987年或1988年，此述與系爭房屋的實際房齡存在將近十年的誤差，對季某決定簽訂居間協(xié)議并支付定金具有一定影響。由于系爭房屋實際房齡與季某在簽訂居間協(xié)議時獲知的信息存在誤差，房屋價值、質量都可能與居間協(xié)議約定的價格有所差別，對季某申請購房貸款及將來可能的售房都存在影響，故唐某某在訂立合同的過程中負有締約過失責任，其要求季某再支付定金26，000元的反訴請求，缺乏事實和法律依據(jù)，法院不予支持。因季某已認可豪美房產(chǎn)向季某退還的2萬元及在傭金中抵扣的6，000元作為定金，故其要求唐某某返還剩余定金24，000元的訴訟請求于法有據(jù)，法院予以支持。據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第六條、第四十二條第二項之規(guī)定，判決如下：一、唐某某應于本判決生效之日起7日內返還季某定金24，000元；二、駁回唐某某的反訴請求。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。本案本訴案件受理費400元，減半收取計200元，反訴案件受理費225元，均由唐某某負擔。

二審【案號：上海市第二中級人民法院（2015）滬二中民二（民）終字第2872號】本院認為，唐某某作為系爭房屋出售方，理應如實將系爭房屋的相關信息告知買受方。根據(jù)在案證據(jù)分析，原審法院認定唐某某曾向季某陳述過系爭房屋房齡是1987年或1988年，且因唐某某的陳述與系爭房屋實際房齡差異很大，對季某決定是否購買系爭房屋會產(chǎn)生一定影響，唐某某在訂立合同中負有締約過失責任，并無不妥，本院予以認同。在此情況下，唐某某上訴仍堅持不同意返還季某定金24，000元，而要求季某再支付定金26，000元，理由尚不充分，本院難以支持。原審法院在查明事實的基礎上所作判決并無不當，本院予以維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項之規(guī)定，判決如下：駁回上訴，維持原判。