• 發(fā)布日期：2016/05/20
• 來源：中國稅務(wù)報
• 作者：周長偉

　　營改增后，房地產(chǎn)企業(yè)由繳納營業(yè)稅改為繳納增值稅，增值稅稅款的計算方法和納稅申報方式等都出現(xiàn)了較大變化，比營業(yè)稅復(fù)雜得多，稅務(wù)籌劃的空間也相應(yīng)擴(kuò)大。企業(yè)要及時根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)營改增后的新變化，研究稅務(wù)籌劃的新思路，新方法。
　　簡易征收的稅務(wù)籌劃
　　根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局發(fā)布關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財稅〔2016〕36號）規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其2016年4月30日前開工建設(shè)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目，可以選擇適用簡易計稅方法按照5%的征收率計稅。因此對于老項(xiàng)目，是選擇一般計稅方法還是選擇簡易計稅方法成了房地產(chǎn)企業(yè)的當(dāng)務(wù)之急。
　　案例：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2016年4月準(zhǔn)備開工建設(shè)美麗城小區(qū)一期開發(fā)項(xiàng)目，預(yù)計開發(fā)收入10億元，建筑工程投資2.3億元，其他可抵扣成本0.7億元，土地成本4億元，銷售對象為居民個人，那么是采用簡易計稅方法還是一般計稅方法更為有利？
　　首先找到兩種方式的稅負(fù)平衡點(diǎn)：
　　設(shè)可以抵減的土地成本為X，開發(fā)收入為Y，假設(shè)建筑工程及其他可抵扣成本占收入的比例為30%。
　　則：Y/（1+5%）×5%=（Y-X）/（1+11%）×11%-30%Y/（1+11%）×11%。
　　解：X=0.2197Y，X/Y=21.97%。
　　即土地成本占到開發(fā)收入的21.97%時兩種方式稅負(fù)相同，超過這個比例適用一般計稅方法對房地產(chǎn)企業(yè)有利。
　　案例中40000&Pide;100000=40%，采用簡易計稅方法應(yīng)繳納增值稅0.4762億元，采用一般計稅方法應(yīng)繳納增值稅0.2973億元。
　　采用一般計稅方法對房地產(chǎn)企業(yè)來說，稅收成本低。
　　甲供材的稅務(wù)籌劃
　　根據(jù)財稅〔2016〕36號文件規(guī)定，一般納稅人為甲供工程提供的建筑服務(wù)，可以選擇適用簡易計稅方法計稅。那么，房地產(chǎn)企業(yè)與建筑企業(yè)簽訂建筑合同時，是采用甲供材（即由甲方提供的材料）還是乙供材更為有利？
　　某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)計2016年8月開工美麗城小區(qū)一期開發(fā)項(xiàng)目，建筑工程投資預(yù)算30000萬元，其中含工程材料鋼筋水泥等18500萬元，工程招標(biāo)時是采用一般計稅方式還是甲供材稅收成本更低？
　　首先找到兩種方式的稅負(fù)衡點(diǎn)：
　　設(shè)可以抵扣17%進(jìn)項(xiàng)稅的甲供材為X，建筑工程造價為Y。
　　則：Y/(1+11%)×11%=X/(1+17%)×17%+(Y-X)/(1+3%)×3%。
　　解：X=0.6035Y，X/Y=60.35%。
　　即甲供材占到建筑工程造價的60.35%時兩種方式稅負(fù)相同，高于這個比例甲供材對房地產(chǎn)企業(yè)有利。
　　案例中18500&Pide;30000=61.67%，乙供材方式下房地產(chǎn)企業(yè)取得進(jìn)項(xiàng)稅0.2973億元，甲供材方式下房地產(chǎn)企業(yè)取得進(jìn)項(xiàng)稅0.3023億元。
　　采用甲供材對房地產(chǎn)企業(yè)來說，建筑工程取得的進(jìn)項(xiàng)稅大于乙供材方式，對房地產(chǎn)企業(yè)有利。
　　上述兩個案例只是根據(jù)現(xiàn)行稅收政策進(jìn)行理論上的分析，提供一個籌劃思路，具體到實(shí)務(wù)中，還要具體情況，具體分析，設(shè)計出最優(yōu)籌劃方案。比如甲供材的稅務(wù)籌劃，還需要考慮建筑施工企業(yè)稅負(fù)情況，如果建筑方取得抵扣發(fā)票的可能性很小，當(dāng)然其也愿意采用簡易征收，反之，如果甲供材使建筑企業(yè)稅負(fù)增加，也無法順利實(shí)施。