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　　常見糾紛案例

　　因房屋空置 拒交物業(yè)費(fèi)

　　某業(yè)主稱自己房屋長期空置，沒有享受物業(yè)服務(wù)，因此不交物業(yè)費(fèi)。

　　律師解釋說，物業(yè)服務(wù)具有公共性,它的價值在于滿足公共性服務(wù)的同時,達(dá)到對整個居住環(huán)境品質(zhì)的提升。從這個意義上說,即使業(yè)主沒有使用房屋,但不影響物業(yè)公司對整個小區(qū)提供的服務(wù)。

　　根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第六條規(guī)定,物業(yè)服務(wù)公司企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù),業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的,人民法院不予支持。

　　開發(fā)商遺留問題 拒交物業(yè)費(fèi)

　　某業(yè)主因其房屋內(nèi)部墻體存在裂縫，開發(fā)商預(yù)埋的管道存在滲水情況，房屋存在質(zhì)量問題而拒交物業(yè)費(fèi)。

　　律師解釋說，房屋內(nèi)部墻體裂縫、開發(fā)商預(yù)埋的管道滲水問題的主張，是業(yè)主與開發(fā)商之間的關(guān)系，只要房屋還在保修期內(nèi)，就應(yīng)由開發(fā)商負(fù)責(zé)修復(fù)。房屋質(zhì)量問題維修的主張與物業(yè)服務(wù)糾紛屬不同的法律關(guān)系，如該業(yè)主確有證據(jù)證明系開發(fā)商交付的房屋存在質(zhì)量問題，可另行主張權(quán)利。作為業(yè)主，不因以此作為拒交物業(yè)費(fèi)的理由。

　　車在小區(qū)被盜，物業(yè)有責(zé)嗎?

　　“車在家門口被盜了，是不是該找物業(yè)賠?”

　　律師解釋說，業(yè)主和小區(qū)物業(yè)管理只存在車位使用關(guān)系，并沒有保管義務(wù)，除非有證據(jù)證明車輛的損壞或被盜是小區(qū)物業(yè)管理的疏忽或管理不善造成的。

　　比如小區(qū)實行24小時保安站崗值班制，盜賊入門后，業(yè)主連續(xù)求救無效;或者小區(qū)實行電子監(jiān)控，錄像帶上有盜賊的頭像，而當(dāng)值保安卻沒有發(fā)現(xiàn)，或發(fā)現(xiàn)盜賊沒有及時制止等，才有可能通過法律途徑得到索賠。

　　首層住戶要承擔(dān)電梯費(fèi)嗎?

　　“住在一樓，平常不用電梯，就不用交費(fèi)了吧?”

　　律師解答說，在高層住宅中，首層住戶在沒有特殊預(yù)定的前提下，應(yīng)該與其他樓層住戶一樣，承擔(dān)電梯運(yùn)行維護(hù)費(fèi)。首先從財產(chǎn)權(quán)上和實際使用結(jié)果角度上講，首層住戶需要交費(fèi)，其次電梯為一層用戶也提供了服務(wù)，所以從電梯的服務(wù)角度看，一層用戶也需要提供費(fèi)用。

　　公共區(qū)域照明費(fèi)如何分?jǐn)?

　　“我住在一樓，可是為何樓層燈的電費(fèi)也要分?jǐn)?”

　　律師解釋說，住宅樓內(nèi)公共照明系統(tǒng)屬公共設(shè)施，其產(chǎn)生的電費(fèi)屬能源費(fèi)范疇，按照《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》的規(guī)定，該能源費(fèi)用可以計入物業(yè)管理費(fèi)成本，并由受益人即樓內(nèi)全體人分?jǐn)偂?/span>

　　物業(yè)常見糾紛類型

　　一、物業(yè)管理費(fèi)糾紛

　　1、以物業(yè)服務(wù)質(zhì)量(保潔、綠化等)不合格為由，拒交物業(yè)費(fèi);

　　2、以被盜、跑水、物品損壞等為由，拒交物業(yè)費(fèi);

　　3、以物業(yè)公司收費(fèi)不實，拒交物業(yè)費(fèi);

　　4、以人身、財產(chǎn)受到損失，拒交物業(yè)費(fèi);

　　5、以不居住、未使用為由拒交物業(yè)費(fèi)或其他費(fèi)用;

　　6、房產(chǎn)流轉(zhuǎn)中原業(yè)主欠費(fèi)問題。

　　二、開發(fā)商遺留問題糾紛

　　三、私搭亂建糾紛

　　四、業(yè)主私自封閉陽臺、露臺等問題

　　五、物業(yè)公司安全、隱患防范糾紛案件

　　六、業(yè)委會與物業(yè)公司糾紛案件

　　七、業(yè)主訴物業(yè)公司賠償案件

　　八、相鄰權(quán)糾紛訴業(yè)主案件

　　物業(yè)人在處理糾紛時要抓住矛盾焦點(diǎn)，找解決辦法，學(xué)會換位思考，與業(yè)主間加強(qiáng)溝通協(xié)調(diào)，妥善處理矛盾糾紛。在加強(qiáng)自身素質(zhì)的情況下，學(xué)習(xí)物業(yè)管理相關(guān)法律、法規(guī)知識，以理服人，提高管理服務(wù)的質(zhì)量、水平，讓業(yè)主滿意，另外，要用真心真誠，感動、感化業(yè)主，靈活巧妙地將各種矛盾糾紛化解于無形。

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