《合同法》第52條第（五）項規(guī)定“違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定”的合同無效，《合同法解釋二》第14條規(guī)定：“合同法第五十二條第（五）項規(guī)定的‘強制性規(guī)定’，是指效力性強制性規(guī)定?！?也就是說，違反效力性強制性規(guī)定的合同無效。那么，何謂“效力性強制性規(guī)定”呢？《最高人民法院關(guān)于當(dāng)前形勢下審理民商事合同糾紛案件若干問題的指導(dǎo)意見》第16條規(guī)定：“人民法院應(yīng)當(dāng)綜合法律法規(guī)的意旨，權(quán)衡相互沖突的權(quán)益，諸如權(quán)益的種類、交易安全以及其所規(guī)制的對象等，綜合認定強制性規(guī)定的類型。如果強制性規(guī)范規(guī)制的是合同行為本身即只要該合同行為發(fā)生即絕對地損害國家利益或者社會公共利益的，人民法院應(yīng)當(dāng)認定合同無效。如果強制性規(guī)定規(guī)制的是當(dāng)事人的'市場準入'資格而非某種類型的合同行為，或者規(guī)制的是某種合同的履行行為而非某類合同行為，人民法院對于此類合同效力的認定，應(yīng)當(dāng)慎重把握，必要時應(yīng)當(dāng)征求相關(guān)立法部門的意見或者請示上級人民法院。”（注：該解釋還是很虛，很難據(jù)此直接認定某強制性規(guī)范是否屬于效力性強制性規(guī)范，還需要其他的法律規(guī)定或者判例來作為依據(jù)或參考。）

    規(guī)范國有資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的法律、行政法規(guī)主要有：《國有資產(chǎn)評估管理辦法》第3條規(guī)定：“國有資產(chǎn)占有單位(以下簡稱占有單位)有下列情形之一的，應(yīng)當(dāng)進行資產(chǎn)評估：　(一)資產(chǎn)拍賣、轉(zhuǎn)讓；……”《全民所有制工業(yè)企業(yè)轉(zhuǎn)換經(jīng)營機制條例》第15條規(guī)定：“……企業(yè)處置固定資產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)依照國家有關(guān)規(guī)定進行評估。”《中華人民共和國企業(yè)國有資產(chǎn)法》第54條第二款規(guī)定：“除按照國家規(guī)定可以直接協(xié)議轉(zhuǎn)讓的以外，國有資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)在依法設(shè)立的產(chǎn)權(quán)交易場所公開進行。轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當(dāng)如實披露有關(guān)信息，征集受讓方；征集產(chǎn)生的受讓方為兩個以上的，轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)采用公開競價的交易方式?！?strong>第55條規(guī)定：“國有資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)以依法評估的、經(jīng)履行出資人職責(zé)的機構(gòu)認可或者由履行出資人職責(zé)的機構(gòu)報經(jīng)本級人民政府核準的價格為依據(jù)，合理確定最低轉(zhuǎn)讓價格。”那么，這些規(guī)定是否屬于“效力性強制性規(guī)定”呢？

（2014）民提字第216號判決認為：中關(guān)于國有資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)進行評估、批準等程序的規(guī)定，系對履行出資人職責(zé)的機構(gòu)及相關(guān)人員行為的規(guī)范，是法律對國有資產(chǎn)管理者課以的義務(wù)，要求管理者審慎地履行自己的職責(zé)，上述規(guī)定均屬規(guī)范內(nèi)部程序的管理性規(guī)定，而非效力性強制性規(guī)定，不應(yīng)影響國有企業(yè)與第三人簽訂合同的效力。……國有資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是國有企業(yè)經(jīng)營權(quán)的體現(xiàn)。作為資產(chǎn)的管理者，有責(zé)任對資產(chǎn)保值增值，但亦應(yīng)承擔(dān)市場經(jīng)營的風(fēng)險。《中華人民共和國物權(quán)法》第三條規(guī)定，國家實行社會主義市場經(jīng)濟，保障一切市場主體的平等法律地位和發(fā)展權(quán)利。在市場經(jīng)濟條件下，國有企業(yè)參與市場交易與其他市場主體地位平等，其資產(chǎn)利益不能等同于社會公共利益。【注：即不會因違反《合同法》第52條第（四）項的規(guī)定而無效?！?/span>

我非常贊同該判決的觀點。

甘肅省中國青年旅行社與林某某、陳某某房屋買賣合同糾紛案

案情簡介：甘肅青旅系共青團甘肅省委員會（以下簡稱團省委）下屬全民所有制企業(yè)，注冊資金375萬元均由團省委出資。2008年11月28日，甘肅青旅作為賣方與林某某和陳某某作為買方簽訂了《房地產(chǎn)買賣合同》，約定甘肅青旅將案涉房地產(chǎn)出售給林某某和陳某某。

裁判原文節(jié)選：

一審【蘭州市中院（2012）蘭法民一初字第090號】本案爭議焦點為《房地產(chǎn)買賣合同》是否為有效合同?！吨腥A人民共和國合同法》第五十二條第（五）項規(guī)定，違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定的合同無效?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第十四條規(guī)定：“合同法第五十二條第（五）項規(guī)定的‘強制性規(guī)定’，是指效力性強制性規(guī)定”。所謂效力性強制性規(guī)定，指法律及行政法規(guī)明確規(guī)定違反了禁止性規(guī)定將導(dǎo)致合同無效或者合同不成立的規(guī)范；或者雖然法律及行政法規(guī)沒有明確規(guī)定違反這些禁止性規(guī)范后將導(dǎo)致合同無效或者不成立，但如果違反了禁止性規(guī)范的合同繼續(xù)履行，將損害國家利益、社會公共利益和第三人重大利益的規(guī)范。甘肅青旅作為團省委下屬的全民所有制企業(yè)，注冊資金375萬元均由團省委出資，其所有的財產(chǎn)屬于國有資產(chǎn)?！度袼兄乒I(yè)企業(yè)轉(zhuǎn)換經(jīng)營機制條例》第十五條規(guī)定，企業(yè)處置固定資產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)依照國家規(guī)定進行評估?！镀髽I(yè)國有資產(chǎn)監(jiān)督管理暫行條例》第六條規(guī)定，國有資產(chǎn)監(jiān)督管理機構(gòu)根據(jù)授權(quán)，依法履行出資人職責(zé)，依法對企業(yè)國有資產(chǎn)進行監(jiān)督管理。《中華人民共和國企業(yè)國有資產(chǎn)法》笫五十四條規(guī)定，國有資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)遵循等價有償和公開、公平、公正的原則。除按照國家規(guī)定可以直接協(xié)議轉(zhuǎn)讓的以外，國有資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓應(yīng)在依法設(shè)立的產(chǎn)權(quán)交易場所公開進行。轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當(dāng)如實披露有關(guān)信息，征集受讓方；征集產(chǎn)生的受讓方為兩個以上的，轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)采用公開競價的交易方式。第五十五條規(guī)定，國有資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)以依法評估的、經(jīng)履行出資人職責(zé)的機構(gòu)認可或者由履行出資人職責(zé)的機構(gòu)報經(jīng)本級人民政府核準的價格為依據(jù)，合理確定最低轉(zhuǎn)讓價格。這些規(guī)定旨在規(guī)范對國有資產(chǎn)的監(jiān)管，加強對國有資產(chǎn)的保護。若違反上述規(guī)定的合同繼續(xù)有效，將會助長違法轉(zhuǎn)讓國有資產(chǎn)行為的發(fā)生，與《中華人民共和國企業(yè)國有資產(chǎn)法》鞏固和發(fā)展國有經(jīng)濟，加強對國有資產(chǎn)的保護，發(fā)揮國有經(jīng)濟在國民經(jīng)濟中的主導(dǎo)作用的立法目的相悖；若違反上述規(guī)定的合同繼續(xù)有效，極可能因為棄置程序而人為因素增多，造成國有資產(chǎn)流失，進而損害國家利益和社會公共利益。因此，上述規(guī)定為效力性強制性規(guī)定，而非管理性規(guī)定，違反這些規(guī)定的合同無效。本案中，甘肅青旅在未履行報批、評估、披露、公示等法定轉(zhuǎn)讓程序的情況下，即與林某某、陳某某簽訂《房地產(chǎn)買賣合同》，違反了法律與行政法規(guī)的效力性強制性規(guī)定，因此，《房地產(chǎn)買賣合同》依法應(yīng)確認為無效合同，雙方轉(zhuǎn)讓國有資產(chǎn)的行為因合同無效自始沒有法律約束力。甘肅青旅未按相關(guān)法律、行政法規(guī)規(guī)定履行法定轉(zhuǎn)讓程序，對合同無效的后果應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的過錯責(zé)任，同時林某某、陳某某在合同簽訂過程中也未盡到必要的注意義務(wù)，亦應(yīng)承擔(dān)一定的過錯責(zé)任?！斗康禺a(chǎn)買賣合同》被確認無效，按照《中華人民共和國合同法》第五十八條的相關(guān)規(guī)定，因該合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還，有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。在合同簽訂過程中，由于雙方當(dāng)事人均未盡到必要的義務(wù)，雙方均有過錯，雙方當(dāng)事人因合同無效而出現(xiàn)的損失應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)，即林某某、陳某某依法應(yīng)向甘肅青旅返還其所占有、使用的房屋并承擔(dān)購房款的利息損失，甘肅青旅應(yīng)返還已收到的購房款并承擔(dān)林某某、陳某某占用房屋期間的租賃費損失。另根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第二百一十三條之規(guī)定，仲裁裁決被人民法院裁定不予執(zhí)行的，當(dāng)事人可以根據(jù)雙方達成的書面仲裁協(xié)議重新申請仲裁，也可以向人民法院起訴；同時50號調(diào)解書中載明：“本調(diào)解書與裁決書具有同等法律效力，自仲裁當(dāng)事人收到本調(diào)解書之日發(fā)生法律效力?！惫手俨谜{(diào)解書被人民法院裁定不予執(zhí)行的，同樣適用民訴法的規(guī)定，據(jù)此，林某某、陳某某認為甘肅青旅已喪失訴權(quán)，人民法院不應(yīng)審理本案的理由不能成立。同時仲裁委出具的《仲裁調(diào)解書》是基于《房地產(chǎn)買賣合同》而產(chǎn)生，是對《房地產(chǎn)買賣合同》中具體履行事項的進一步明確，不能因此而認定《房地產(chǎn)買賣合同》已歸于消滅，因此林某某、陳某某認為房屋買賣關(guān)系已經(jīng)蘭州仲裁委員會調(diào)解書確認，房屋買賣合同已歸于消滅的理由不能成立。而作為案涉房產(chǎn)抵押權(quán)人的信用社，因《房地產(chǎn)買賣合同》已被確認為無效，雙方當(dāng)事人均按法律規(guī)定返還財產(chǎn)，恢復(fù)原狀，原抵押財產(chǎn)也歸于甘肅青旅，因此其抵押權(quán)的實現(xiàn)與本案的審理結(jié)果無必然因果關(guān)系，在庭審中已明確告知各方當(dāng)事人，駁回林某某、陳某某追加信用社為本案當(dāng)事人的請求。

二審【甘肅高院（2013）甘民一終字第150號】關(guān)于本案所涉《房地產(chǎn)買賣合同》是否有效的問題。2008年11月28日甘肅青旅與林嘉峰、陳某某及信用社簽訂的《房地產(chǎn)買賣合同》所涉的房地產(chǎn)為國有資產(chǎn)。根據(jù)《企業(yè)國有產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓管理暫行辦法》（國務(wù)院國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會、財政部第3號令）的規(guī)定，企業(yè)國有產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)做好可行性研究，按照內(nèi)部決策程序進行審議，并形成書面決議；在清產(chǎn)核資和審計的基礎(chǔ)上，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當(dāng)委托具有相關(guān)資質(zhì)的資產(chǎn)評估機構(gòu)依照國家有關(guān)規(guī)定進行資產(chǎn)評估；轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當(dāng)將產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓公告委托產(chǎn)權(quán)交易機構(gòu)公開披露轉(zhuǎn)讓信息，廣泛征集受讓方，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓公告期為20個工作日；經(jīng)公開征集產(chǎn)生兩個以上受讓方時，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當(dāng)與產(chǎn)權(quán)交易機構(gòu)協(xié)商，根據(jù)轉(zhuǎn)讓標的的具體情況采取拍賣或者招投標的方式組織實施產(chǎn)權(quán)交易，只產(chǎn)生一個受讓方或者按照有關(guān)規(guī)定經(jīng)國有資產(chǎn)監(jiān)督管理機構(gòu)批準的，可以采取協(xié)議轉(zhuǎn)讓的方式；企業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓還應(yīng)履行相應(yīng)的批準等程序。《國有資產(chǎn)評估管理辦法》（國務(wù)院令第91號）第三條規(guī)定，國有資產(chǎn)占有單位有下列情形之一的，應(yīng)當(dāng)進行資產(chǎn)評估：（一）資產(chǎn)拍賣、轉(zhuǎn)讓?！秶匈Y產(chǎn)評估管理辦法施行細則》（國資辦發(fā)（1992）36號）第六條（一）項規(guī)定，資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指國有資產(chǎn)占有單位有償轉(zhuǎn)讓超過百萬元或占全部固定資產(chǎn)原值百分之二十以上的非整體性資產(chǎn)的經(jīng)濟行為。根據(jù)以上規(guī)定，本案所涉房地產(chǎn)屬在轉(zhuǎn)讓時應(yīng)當(dāng)進行評估，并按照企業(yè)國有產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的程序報請相關(guān)部門批準的情形。甘肅青旅與林某某、陳某某及信用社簽訂的《房地產(chǎn)買賣合同》約定轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)未進行申請立項、資產(chǎn)清查、評定估算、驗證確認等評估程序，亦未遵守企業(yè)國有產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的程序，違反了國家關(guān)于國有資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓程序的強制性規(guī)定，應(yīng)屬無效合同，故一審判決確認合同無效并無不當(dāng)，但一審判決引用合同簽訂時尚未實施的《中華人民共和國企業(yè)國有資產(chǎn)法》不當(dāng)，應(yīng)予糾正?！吨腥A人民共和國合同法》笫五十八條規(guī)定，合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價補償。有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。本案合同簽訂過程中林某某、陳某某及甘肅青旅均有過錯?，F(xiàn)本案合同無效，一審法院判決林嘉峰、陳某某與甘肅青旅返還因該合同取得的財產(chǎn)并各自承擔(dān)因合同無效造成的損失并無不當(dāng)。

再審【最高院（2014）民提字第216號】關(guān)于《房地產(chǎn)買賣合同》的效力問題?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第十四條規(guī)定，合同法第五十二條第（五）項規(guī)定的“強制性規(guī)定”，是指效力性強制性規(guī)定?！度袼兄乒I(yè)企業(yè)轉(zhuǎn)換經(jīng)營機制條例》、《國有資產(chǎn)評估管理辦法》以及《企業(yè)國有資產(chǎn)監(jiān)督管理暫行條例》中關(guān)于國有資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)進行評估、批準等程序的規(guī)定，系對履行出資人職責(zé)的機構(gòu)及相關(guān)人員行為的規(guī)范，是法律對國有資產(chǎn)管理者課以的義務(wù)，要求管理者審慎地履行自己的職責(zé)，上述規(guī)定均屬規(guī)范內(nèi)部程序的管理性規(guī)定，而非效力性強制性規(guī)定，不應(yīng)影響國有企業(yè)與第三人簽訂合同的效力。本案中，根據(jù)甘肅省人民政府國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會向二審法院出具的《省政府國資委關(guān)于甘肅青旅大廈產(chǎn)權(quán)問題的復(fù)函》，案涉資產(chǎn)由團省委作為主管部門承擔(dān)保值增值責(zé)任。根據(jù)本院再審查明的事實，團省委曾向林某某、陳某某發(fā)函同意該項資產(chǎn)處置。對于案涉資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是否損害社會公共利益。本院認為，國有資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是國有企業(yè)經(jīng)營權(quán)的體現(xiàn)。作為資產(chǎn)的管理者，有責(zé)任對資產(chǎn)保值增值，但亦應(yīng)承擔(dān)市場經(jīng)營的風(fēng)險。《中華人民共和國物權(quán)法》第三條規(guī)定，國家實行社會主義市場經(jīng)濟，保障一切市場主體的平等法律地位和發(fā)展權(quán)利。在市場經(jīng)濟條件下，國有企業(yè)參與市場交易與其他市場主體地位平等，其資產(chǎn)利益不能等同于社會公共利益。此外，甘肅青旅亦未提供證據(jù)證明房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓雙方存在惡意串通損害國有資產(chǎn)權(quán)益的情形。相反，從本院再審查明的事實看，首先，《房地產(chǎn)買賣合同》第九條明確約定，案涉房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)無任何限定條件，亦不存在法律、法規(guī)規(guī)定禁止出售的其他情形。其次，甘肅青旅在仲裁中即提出確認《房地產(chǎn)買賣合同》無效的反請求，但在仲裁達成調(diào)解協(xié)議時，并未提出案涉房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓未經(jīng)評估、批準等問題。第三，50號調(diào)解書作出后，甘肅青旅和團省委又先后向林某某、陳某某發(fā)函，要求提高價款，亦未主張案涉房產(chǎn)不能轉(zhuǎn)讓。

甘肅青旅提出，案涉房產(chǎn)共九層，其中第九層為加蓋，屬于違法建筑，買賣違章建筑的合同應(yīng)為無效。本院認為，首先，案涉房產(chǎn)其他部分系合法建筑，加蓋部分違法不應(yīng)導(dǎo)致全部合同無效。其次，買賣違法建筑物的合同并非絕對無效。根據(jù)《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第六十四條規(guī)定，未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進行建設(shè)的，由縣級以上地方人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門責(zé)令停止建設(shè)；尚可采取改正措施消除對規(guī)劃實施的影響的，限期改正，處建設(shè)工程造價百分之五以上百分之十以下的罰款；無法采取改正措施消除影響的，限期拆除，不能拆除的，沒收實物或者違法收入，可以并處建設(shè)工程造價百分之十以下的罰款。本案中，雙方在《房地產(chǎn)買賣合同》及其后的50號調(diào)解書中，均明確加蓋部分已經(jīng)過行政處罰，城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門并未要求限期拆除，該加蓋部分應(yīng)屬于“尚可采取改正措施消除對規(guī)劃實施的影響的”保留使用建筑物，亦不應(yīng)因此認定買賣合同無效。

綜上，本院認為，案涉《房地產(chǎn)買賣合同》為雙方真實意思表示，不存在《中華人民共和國合同法》第五十二條規(guī)定的情形，應(yīng)為合法有效。雙方應(yīng)本著誠實信用原則嚴格履行各自的合同義務(wù)，林某某和陳某某占用案涉房產(chǎn)不屬于無權(quán)占有，甘肅青旅要求林某某和陳某某返還案涉房產(chǎn)無法律依據(jù)。關(guān)于支付占用期間的房屋使用費問題?！斗康禺a(chǎn)買賣合同》第七條約定，林某某、陳某某認可現(xiàn)有的房屋租賃使用人甘肅省生殖保健院使用的范圍，合同約定的房產(chǎn)買賣后由甘肅省生殖保健院繼續(xù)按照上述范圍使用。從上述約定看，房產(chǎn)的交付時間應(yīng)為《房地產(chǎn)買賣合同》簽訂時。也即甘肅青旅是按照合同約定交付房產(chǎn)，現(xiàn)合同合法有效，甘肅青旅交付房產(chǎn)的行為系履行合同的行為，故甘肅青旅要求支付占用期間的房屋使用費無法律依據(jù)。