??〖碧桂園〗集團房地產(chǎn)成本核算指導(dǎo)

雪球兒01 2016-05-18

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第一章、總則

一、為規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算和成本管理，正確計算開發(fā)產(chǎn)品成本，為成本管理和動態(tài)成本分析提供合理的數(shù)據(jù)，根據(jù)《企業(yè)會計準則》及集團公司對成本管理的要求，制定本核算規(guī)范。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算的任務(wù)是：建立和完善成本核算基礎(chǔ)工作，嚴格遵守成本開支范圍，合理確定成本計算對象，正確歸集和分配開發(fā)成本及費用，及時、準確、完整地提供成本核算數(shù)據(jù)。

三、各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，建立成本核算責(zé)任制，不斷加強成本核算基礎(chǔ)工作，區(qū)域內(nèi)部組織成本核算規(guī)范的學(xué)習(xí)和培訓(xùn)。

四、本指導(dǎo)僅供參考，各區(qū)域、項目可根據(jù)實際情況靈活運用。

第二章、成本核算的基本程序

一、成本核算的基本程序

第三章、成本核算的基礎(chǔ)工作

一、建立、健全原始記錄制度

（一）、項目建設(shè)各階段應(yīng)取得與財務(wù)核算相關(guān)資料：

二、健立健全各項財產(chǎn)物資的收發(fā)、領(lǐng)退、清查和盤點制度

清查和盤點工作，是正確計算成本的前提。庫存物資要定期盤點，做到賬實相符，以保護其安全。各項財產(chǎn)物資收發(fā)要按成本對象、成本要素進行分類核算。

房地產(chǎn)行業(yè)部分原材料，如用于裝飾、裝修、綠化、電器用品等是直接在房地產(chǎn)公司作為庫存出入庫管理，物料領(lǐng)用必須按成本核算對象、付款成本項目進行分類核算。板房物品也需要作為庫存管理，對于物品的領(lǐng)用、擺放、調(diào)撥、報損、盤點等應(yīng)設(shè)置完備的登記制度。

第四章、確定成本核算對象

一、確定成本核算對象的基本原則

1.產(chǎn)權(quán)歸屬

★開發(fā)產(chǎn)品能夠?qū)ν怃N售、有產(chǎn)權(quán)的，應(yīng)作為獨立的成本核算對象。不能對外銷售且產(chǎn)權(quán)歸業(yè)主共有的，成本最終應(yīng)分攤到可售物業(yè)中，可先作為過渡性成本對象進行歸集，然后再將其相關(guān)成本攤?cè)肽軌驅(qū)ν怃N售的成本對象。

★各公司根據(jù)核算和管理需要，對獨立的設(shè)計概算或施工圖預(yù)算的公共配套設(shè)施

（主要是指具有獨立使用功能的主要配套設(shè)施）如跨河橋梁、跨線橋、體育館、售樓部、會所、交通中心等，不論是否有產(chǎn)權(quán)，不論其支出是否攤?cè)肷唐贩康?開發(fā)產(chǎn)品成本，均單獨作為成本核算對象歸集。

★對于只為一個成本核算對象服務(wù)的、應(yīng)攤?cè)肷唐贩康乳_發(fā)項目成本且造價較低的配套設(shè)施，可不單獨作為成本核算對象，其開發(fā)費用直接計入開發(fā)項目的成本，如保安亭、垃圾房、巴士站、水塔、鍋爐房等。

2.分類歸集

★對不同開發(fā)地點、不同竣工時間、不同產(chǎn)品類型、不同裝修標(biāo)準、不同施工單位施工的群體開發(fā)項目，應(yīng)單獨作為成本核算對象進行核算。對于開發(fā)規(guī)模較大、工期較長的開發(fā)項目，可按開發(fā)項目周期等劃分為不同的成本核算對象。

3.功能區(qū)分

★開發(fā)項目某組成部分相對獨立，且具有不同使用功能時，如裙房、公寓、寫字樓等，可作為獨立的成本核算對象。若地上與地下的建筑均為一體，而地上建筑有不同產(chǎn)品，應(yīng)以其整體為一成本核算對象歸集成本。

4.裝修標(biāo)準差異

★開發(fā)項目因產(chǎn)品類型、功能不同或其他原因而導(dǎo)致交付裝修標(biāo)準存在較大差異，如毛坯、普通裝修、精簡裝修、升級裝修、豪華裝修等，應(yīng)分別作為成本核算對象。成本歸集過程中，物業(yè)的裝修標(biāo)準通常是在后期確定改變或最終確定，成本歸集時往往不能準確的劃分裝修和毛坯的范圍，在不確定性較大情況下，歸集時可以不將未確定的裝修和毛坯范圍分別作為成本核算對象，但在完工結(jié)轉(zhuǎn)到庫存商品時應(yīng)分開（詳見第八章－成本的結(jié)轉(zhuǎn)）。

5.成本差異

★開發(fā)產(chǎn)品因建筑上存在明顯差異可能導(dǎo)致其建造成本出現(xiàn)較大差異的，要分別作為成本核算對象。如樣板區(qū)，其裝修成本較其他物業(yè)略高，可單獨作為一個成本核算對象。

6.權(quán)益區(qū)分

★開發(fā)項目屬于受托代建的或多方合作開發(fā)的，應(yīng)結(jié)合上述原則分別劃分成本核算對象。

二、確定成本對象的具體方法

外包單位的總包合同對應(yīng)施工范圍與銷售苑區(qū)并不能一一對應(yīng)，支付工程進度款、出具預(yù)結(jié)算資料都只包含其施工部分。集團內(nèi)判項目，也可能一個銷售苑區(qū)分幾批建設(shè)、完工，這種情況下，以施工范圍為主要思路劃分成本核算對象。各項目應(yīng)在開工后 2-3 月內(nèi)確定成本核算對象。

以下為對確定成本核算對象有重要影響因素，供參考（根據(jù)現(xiàn)場特殊情況靈活運用）

1.總包范圍

★明確總包合同的對應(yīng)樓棟的范圍（對集團內(nèi)判項目，不造成影響），同時根據(jù)需要結(jié)合銷售苑區(qū)劃分。

如：A 施工單位總包范圍為 1#-15#（均為聯(lián)排），其中 1#-10#為山湖翠柳苑、11-15# 為鳳鳴芷岸苑。假設(shè)不考慮其他影響因素，成本核算對象可為 1#-15#，也可根據(jù)需求（假設(shè)財務(wù)分析針對銷售苑區(qū)進行等），將成本核算對象分為 1#-10#和 11#-15#。

2.工程進度

★工程進度跟竣工結(jié)轉(zhuǎn)的賬務(wù)處理有直接聯(lián)系，工程進度不同的，由于竣工結(jié)轉(zhuǎn)時仍要將先結(jié)轉(zhuǎn)部分的成本拆分，為避免重復(fù)工作，進度差異超過三個月的應(yīng)成本歸集時就分開核算。但對于工程進度不一，最后還是同期竣工的，可以不分開核算。

3.用地紅線范圍

★規(guī)劃時建筑物部分基底超出或者壓住目前已取得用地紅線，暫不能報建和施工，若與該苑區(qū)其他物業(yè)一起發(fā)包的，應(yīng)向項目部了解該部分是否可以趕進度與該苑區(qū)其他物業(yè)同時完工，還是待日后將該部分用地取得土地使用證后才可建造，以此判斷是否單列核算。

4.立項范圍

★基于對土地增值稅清算的考慮，在確認成本核算對象時應(yīng)結(jié)合立項判斷。應(yīng)了解稅局對土增稅清算要求，盡量減少成本核算對象出現(xiàn)跨立項范圍情形，導(dǎo)致成本再次拆分。

5.建設(shè)工程施工許可證對應(yīng)施工棟號與發(fā)包范圍，是否存在未取施工許可證但已開工情況，與項目管理部了解后續(xù)操作后再判斷成本核算對象的處理。

6.其他相關(guān)信息

★建設(shè)工程施工許可證時間、現(xiàn)場實際開工時間、預(yù)計竣工時間、銷售合同約定收樓時間，主要考慮計劃進度和預(yù)計竣工時間相隔較遠，將同一個發(fā)包范圍拆分多個成本核算對象，一般時間差異不超過 3 個月可以不單列核算。

7.命名規(guī)則

★苑區(qū)名+地塊（若需要）+施工單位+標(biāo)段名（若需要）+業(yè)態(tài)（若需要）成本核算對象采用后，應(yīng)與造價、項目等業(yè)務(wù)相關(guān)部門及時溝通，在不影響項目建設(shè)開發(fā)的條件下，日后進行簽訂工程合同、支付工程款等工作時，與成本核算對象一致，避免業(yè)務(wù)部門對成本數(shù)據(jù)的拆分。

★成本核算對象的確定必須由項目財務(wù)負責(zé)人和集團財務(wù)部審核通過（流程：會計— 會計主管—財務(wù)經(jīng)理(或區(qū)域經(jīng)理)—會計核算分部—ERP 分部在系統(tǒng)上新增苑區(qū)），同時與造價部、項目部等業(yè)務(wù)部門溝通其合理性，并確認。

為保證成本核算的準確性，成本核算對象一旦確定不得隨意改變，若特殊情況需要修改必須通過審批。

三、特殊產(chǎn)品類型

（一）同為一個基礎(chǔ)的不同產(chǎn)品同為一個基地但有不同產(chǎn)品的物業(yè)，應(yīng)根據(jù)不同產(chǎn)品的重要性及占比進行判斷，應(yīng)以“較為重要”或“較大占比”的產(chǎn)品作為該物業(yè)的“業(yè)態(tài)檔案”。如多層洋房底層帶有商鋪，底層以上是洋房，則視為“多層洋房”；聯(lián)排別墅的底層全部或前面部分帶有商鋪，其余是聯(lián)排別墅，則視為“聯(lián)排別墅”，結(jié)轉(zhuǎn)庫存商品時再分開。

（二）關(guān)于車位

《物權(quán)法》對建筑區(qū)劃內(nèi)的車庫、車位歸屬作了以下明確規(guī)定：建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由公司通過出售、附贈或出租等方式約定；占用業(yè) 主共有的道路或其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。故對于車位核算以規(guī)劃時產(chǎn)權(quán)的歸屬判斷處理。

產(chǎn)權(quán)歸屬房地產(chǎn)公司的車位可以由房產(chǎn)公司經(jīng)營銷售，其成本和收入都計入房產(chǎn)公司，應(yīng)獨立為成本核算對象。

產(chǎn)權(quán)歸屬業(yè)主共有的車位可以由業(yè)主共同使用、經(jīng)營管理，一般采取出租的方式經(jīng) 營，其成本在房產(chǎn)公司的銷售物業(yè)中分攤，租金收入計入物業(yè)管理公司。其成本應(yīng)分攤至苑區(qū)，但可先作為過渡性成本對象進行歸集，然后再將其相關(guān)成本攤?cè)肽軌驅(qū)ν饨?jīng)營銷售的成本對象。

洋房底層下的地下車庫，車庫與洋房屬于同一整體，無論產(chǎn)權(quán)歸屬，在確認成本核算對象時視為“洋房”統(tǒng)一歸集成本，結(jié)轉(zhuǎn)庫存商品時再分開。

洋房首層后附有蓋車庫，若該車庫有占用土地，確認成本核算對象視車庫和所連接洋房為洋房產(chǎn)品類型，不將車庫單獨核算。

第五章、成本項及費用的核算

一、成本項核算釋義

二、制造費用主要核算內(nèi)容 指區(qū)域、項目管理部、采購、倉管等部門為組織和現(xiàn)場項目開發(fā)而發(fā)生的各項費用，

月末分攤到生產(chǎn)成本的付款成本項目【開發(fā)間接費用】，正常開發(fā)情況下該科目余額為零。主要包括：

(1) 現(xiàn)場管理費用：內(nèi)部獨立核算的、開發(fā)項目現(xiàn)場管理的人員工資及福利費修理費、辦公費、辦公用水電費、差旅費、市內(nèi)交通費、運輸費、通訊費、業(yè)務(wù)招待費、勞動保護費、低值易耗品攤銷等。

(2) 物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項基金：按規(guī)定應(yīng)撥付給業(yè)主管理委員會的由物業(yè)管理公司代管的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項基金。

(3) 質(zhì)檢費：包括按規(guī)定支付給質(zhì)檢部門的質(zhì)量檢驗費，項目發(fā)生的材料、設(shè)備質(zhì) 量檢驗費、工程質(zhì)量自檢費、工程竣工驗收費等質(zhì)量鑒定性費用。

(4) 其他：項目交付使用后發(fā)生的，按規(guī)定或協(xié)議應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)辦理竣工驗收費用以及補貼給物業(yè)管理公司的水、電、煤氣、暖氣等價差，以及其他應(yīng)計入開發(fā)間接費的費用。

三、銷售費用主要核算內(nèi)容

指銷售管理部門在開發(fā)產(chǎn)品銷售環(huán)節(jié)發(fā)生的各項費用。主要包括：

(1)按規(guī)定或協(xié)議應(yīng)交物業(yè)管理公司的空房物業(yè)管理費，根據(jù)規(guī)定或協(xié)議應(yīng)承擔(dān)的按單位、面積分攤的空房和自留、自用物業(yè)水電費等。

(2) 小區(qū)內(nèi)、主體外臨時樣板房、售樓部軟裝、外鋪貼園林綠化等費用。但樣板房、售樓處內(nèi)的資產(chǎn)，如空調(diào)、電視機等資產(chǎn)性購置支出不在銷售費用列支。主體內(nèi)臨時樣板房、售樓處設(shè)計、建造、裝飾等費用在房屋開發(fā)成本中列支。

(3) 開發(fā)產(chǎn)品銷售、轉(zhuǎn)讓、出租過程中發(fā)生的廣告審批費、廣告制作費(含資料制作費)、廣告宣傳費、展覽費、銷售模型制作費、代銷手續(xù)費、銷售服務(wù)費、咨詢費、辦銷售許可證時向政部門交納的物業(yè)管理啟動金、商品房注冊登記費、產(chǎn)權(quán)交易費(或商品房交易手續(xù)費）、房屋面積審核費、房屋評估費、訴訟費、中介傭金、銷售許可證、外銷費等。

(4) 專設(shè)銷售機構(gòu)的職員工資、工會經(jīng)費、福利費、折舊費、修理費、差旅費、辦公費、培訓(xùn)費、業(yè)務(wù)交際費以及其他經(jīng)費。

四、管理費用主要核算內(nèi)容指財務(wù)資金部、人力資源管理部等管理部門，為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各項費用。主要包括：

(1) 行政管理部門人員的工資、福利費，辦公費、差旅費、運輸費（包括駕駛員保險費）、折舊費、修理費、低值易耗品攤銷、辦公用水電費等。

(2) 工會經(jīng)費和職工教育經(jīng)費。

(3) 財產(chǎn)保險費、勞動保險費、待業(yè)保險費、醫(yī)療保險費、失業(yè)保險費。

(4) 稅金：指按照規(guī)定支付的房產(chǎn)稅、車船使用稅、土地使用稅(金、費)、印花稅等。

(5) 審計費、咨詢費、聘請中介機構(gòu)費、訴訟費、業(yè)務(wù)招待費、董事會費、公司活動費等。

(6) 無形資產(chǎn)及長期待攤費用攤銷。

(7) 壞賬損失及存貨盤虧、毀損損失。

(8) 租金：包括房屋租金、車庫租金等。

(9) 分攤上級管理部門和總部的管理費以及其他管理費等。

發(fā)生費用應(yīng)計入制造費用還是期間費用，以是否與直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用還是與銷售商品和管理企業(yè)經(jīng)營所發(fā)生的費用來判斷，同時以部門屬性來判斷，一般情況下在房產(chǎn)項目交付使用前設(shè)置的部門：如項目管理部、保安部（工地）、綠化部、家政部發(fā)生的費用計入制造費用。

第六章、科目設(shè)置

會計科目的設(shè)置及使用遵循企業(yè)會計準則，資產(chǎn)類科目發(fā)生時在借方反映，轉(zhuǎn)出時在貸方反映；負債類和損益類科目發(fā)生時在貸方反映，轉(zhuǎn)出時在借方反映。為了直接從系統(tǒng)取數(shù)生成報表等功能，避免手工填報，增加日常工作量。賬務(wù)調(diào)整應(yīng)采取紅字更正法，以免虛增累計數(shù)。調(diào)整成本時應(yīng)先從生產(chǎn)成本轉(zhuǎn)入庫存商品，再結(jié)轉(zhuǎn)到主營業(yè)務(wù)成本。

一、生產(chǎn)成本—房地產(chǎn)開發(fā)成本

核算商品房等產(chǎn)品開發(fā)過程中所發(fā)生的各項成本。各級明細科目詳見“房地產(chǎn)成本核算科目明細表”。同時按[【房地產(chǎn)專用項目】、【業(yè)態(tài)檔案]】、【付款成本項目】輔助核算。

每月末出具財務(wù)報表前，應(yīng)檢查“生產(chǎn)成本—房地產(chǎn)開發(fā)成本”科目中［房地產(chǎn)專用項目］、［業(yè)態(tài)檔案］相對應(yīng)的［付款成本項目］各明細的輔助核算項目期末余額是否出現(xiàn)異常，不允許出現(xiàn)貸方余額。

二、制造費用—房地產(chǎn)開發(fā)間接費

制造費用在本科目歸集并按一定方法、標(biāo)準分配，月末結(jié)轉(zhuǎn)至“生產(chǎn)成本—房地產(chǎn)開發(fā)成本【開發(fā)間接費用】”。本科目按【部門檔案】輔助核算。

三、應(yīng)付賬款—應(yīng)付工程款—暫估

核算按權(quán)責(zé)發(fā)生制原則和受益期限、對象，應(yīng)由本受益期、受益對象承擔(dān)的尚未支付的成本費用進行預(yù)提。本科目按【客商檔案】進行輔助核算。

應(yīng)預(yù)提的成本費用一般包括：已完工苑區(qū)尚未結(jié)算的工程成本；尚未完工的公共配套設(shè)施但參與受益的成本；與合作單位共建項目應(yīng)負擔(dān)的由合作單位墊付的成本費用、租金、保險金、由于工程質(zhì)量問題后續(xù)承擔(dān)的維修費用及應(yīng)由本受益期、受益對象承擔(dān) 的尚未支付補地差價等。

四、應(yīng)付賬款—應(yīng)付工程款—發(fā)票已到

核算施工單位已開發(fā)票的工程款支出，按【客商檔案】進行輔助核算。由于“生產(chǎn)成本”科目未采用[客商檔案]輔助核算，為及時向管理層提取每個集團外包單位累計已付工程款，在取得發(fā)票支付工程款時，需先通過“應(yīng)付賬款—應(yīng)付工程款—發(fā)票已到”（集團內(nèi)施工單位通過“預(yù)付賬款----預(yù)付工程款”核算），然后計入相關(guān) 科目。舉例如下：

1.支付工程款。XX 碧桂園經(jīng)審批支付 A 區(qū)工程款 100,000.00 元，并取得發(fā)票，賬務(wù)處理為：2.預(yù)提成本。XX 碧桂園第一季度 A 區(qū)項目竣工結(jié)轉(zhuǎn)，根據(jù)合同金額預(yù)提 XX 建筑公司的工程款 13,000,000.00 元，賬務(wù)處理為：
五、庫存商品—開發(fā)產(chǎn)品

核算已開發(fā)完成并驗收合格的開發(fā)產(chǎn)品的實際成本，本科目按【房地產(chǎn)專用項目】、【業(yè)態(tài)檔案】、【數(shù)量輔助核算】輔助核算。有些樓盤出現(xiàn)特殊產(chǎn)品在成本歸集時暫時不需要拆分成本歸集，但在結(jié)轉(zhuǎn)庫存產(chǎn)品時必須拆分不同產(chǎn)品類型，例如洋房底層下的地下車庫，結(jié)轉(zhuǎn)時將產(chǎn)權(quán)歸屬房地產(chǎn)公司的車位結(jié)轉(zhuǎn)至庫存商品—開發(fā)產(chǎn)品【車位】。

第七章、成本的歸集與分配

一、成本歸集及分攤的一般原則

（一）成本歸集以結(jié)算為依據(jù)

1.集團內(nèi)判項目以雙方確認的結(jié)算價為準歸集成本，交付使用時尚未出具結(jié)算書的，由承建單位的預(yù)結(jié)算部門在物業(yè)交付使用前提供初步結(jié)算價，房地產(chǎn)公司以初步結(jié)算價歸集成本，竣工驗收備案后三個月內(nèi)預(yù)結(jié)算部門提供最終結(jié)算價，按最終結(jié)算價作調(diào)整。

2.外包單位承建項目以實際結(jié)算價為準歸集成本，交付使用時尚未取得結(jié)算的按初步結(jié)算價預(yù)提，若初步結(jié)算價超過合同總金額 10%，應(yīng)告之各相關(guān)業(yè)務(wù)部門簽訂補充協(xié) 議或書面說明，預(yù)提的外包成本須有合同或具體資料作依據(jù)，并編制表格作為核算底稿，待出具結(jié)算后調(diào)整。

外包單位承建項目對于初步結(jié)算的處理方法：

★現(xiàn)狀：取得造價部出具的初步結(jié)算，但該初步結(jié)算對應(yīng)的合同除總包合同外，還包含室外附屬工程、綠化工程等輔助合同及零星合同的金額，且不能明確分開相關(guān)工程對應(yīng)的合同。

★解決方案思路：根據(jù)重要性原則，因主體工程占整個建安工程比例較重，現(xiàn)只針對總包合同的主體工程對應(yīng)的初步結(jié)算進行預(yù)提，其他室外及附屬工程按合同補提。

★具體做法：

①先把“總包合同”金額拆分為：主體工程金額+室外及附屬工程金額（若總包合同沒有包含附屬工程的不需做該項工作）。

②把下發(fā)的“初步結(jié)算”拆分為：主體工程金額+室外及附屬工程金額。

③帳上成本拆分的比例參考“初步結(jié)算”中的主體工程金額的比例進行拆分。

④補提成本時，根據(jù)“初步結(jié)算”中的主體工程金額進行補提；“總包合同”的室外及附屬工程金額和其他合同按通常的原則進行補提。

⑤補提部分的成本建議盡可能集中放入各成本要素的其中一個付款項目。

3.不論以何種方式發(fā)包，在收到預(yù)結(jié)算資料時，應(yīng)進行核對相關(guān)信息，如棟數(shù)、型號等均應(yīng)與開發(fā)數(shù)據(jù)簡表上所記錄的正確信息一致。

（二）成本歸集流程由于外包和騰越、雅駿等內(nèi)部單位施工不同，現(xiàn)分兩種情況說明。

1、集團內(nèi)部單位承建的項目，分不同階段：
2、外包單位承建的項目，分不同階段：

二、各成本要素具體內(nèi)容及分攤原則

項目開發(fā)成本應(yīng)按制造成本法進行計量與核算，區(qū)分直接成本與間接成本，屬于直接成本和能夠分清成本對象的間接成本應(yīng)直接計入產(chǎn)品成本，共同成本和不能分清成本對象的，可先在“公共”歸集，然后根據(jù)成本動因按收益原則和配比原則分配至各成本對象，不得采用某些標(biāo)準統(tǒng)一簡單進行分配。

若成本動因、受益原則和配比原則都不能滿足成本合理拆分的，可參考以下原則，但必須以成本分攤底稿作為憑證附件、工作底稿。

（一）名詞解釋

1、面積指標(biāo)

基地面積， 指建筑物接觸地面的自然層建筑外墻或結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積，包含在總占地面積內(nèi)。

占地面積，指建筑物所占有或使用的土地水平投影面積，是各成本分攤所采用的指標(biāo)，可參考“開發(fā)數(shù)據(jù)簡表”上的“總用地面積”。

建筑面積，指住宅建筑外墻外圍線測定的各層平面面積之和，反映建筑物建筑的規(guī) 模大小，是各成本分攤所采用的指標(biāo)。建筑面積與占地面積可用于計算容積率，容積率=建筑面積/占地面。

可售建筑面積，指取得《商品房預(yù)售許可證》、可預(yù)售和銷售的商品房面積。是完工結(jié)轉(zhuǎn)計入“庫存商品”以及結(jié)轉(zhuǎn)“主營業(yè)務(wù)成本”采用的指標(biāo)。

2、業(yè)態(tài)檔案

（二）各成本要素分攤原則

1.土地征用及拆遷補償費

在“生產(chǎn)成本—房地產(chǎn)開發(fā)成本—[土地費用] —[公共] —[公共]”歸集，分配計入成本核算對象。也可直接分配計入“生產(chǎn)成本—房地產(chǎn)開發(fā)成本【土地費用】【房地產(chǎn)專用項目】【業(yè)態(tài)檔案】。有關(guān)分配方法為：

（1）按土地面積計征地價、進行補償、繳納稅費時

A方法一：按實際占地面積將其分配到各苑區(qū)，將分配到苑區(qū)內(nèi)的地價和拆遷補償費，按苑區(qū)內(nèi)產(chǎn)品類型再進行直接分配。若苑區(qū)內(nèi)的道路、廣場等單列總用地面積，未計入產(chǎn)品（參考開發(fā)數(shù)據(jù)簡表，視項目而定），則將其分配得到的地價和拆遷補償費，按該苑區(qū)各產(chǎn)品類型的占地面積比間接分配。直接分配數(shù)加間接分配數(shù)，即該商品房等成本核算對象應(yīng)承擔(dān)的地價和拆遷補償費。

B方法二：將公用占地面積先分攤到商品房等成本核算對象的占地面積上，商品房等成本核算對象自身的占地面積加分攤的公用占地面積，再乘以單位面積的地價及拆遷補償費來分配。

2）按建筑面積計征、進行補償、繳納稅費時不論是公共用地還是商品房等成本核算對象自身用地發(fā)生的“土地費用”成本項目內(nèi)的費用，均應(yīng)按商品房等成本核算對象的占地面積來分攤。自有物業(yè)應(yīng)以其“辦理產(chǎn)權(quán)的面積”計算土地成本，在確認產(chǎn)權(quán)歸屬時按《國有土地使用權(quán)證》所載剩余使用年限計入“無形資產(chǎn)”進行攤銷。辦理產(chǎn)權(quán)的面積（在不影響項目建設(shè)情況下，業(yè)務(wù)部門應(yīng)以基地面積辦理產(chǎn)權(quán)）與該自有物業(yè)總用地面積的差異數(shù)所承擔(dān)的土地成本，計入所在銷售苑區(qū)土地成本（若售樓部處于某銷售苑區(qū)中，則分攤至該銷售苑區(qū)；若售樓部相鄰有若干銷售苑區(qū)，則分攤至相鄰銷售苑區(qū)），若屬多個成本對象受益，按建筑面積分配。自有物業(yè)確權(quán)時，若苑區(qū)已竣工結(jié)轉(zhuǎn)，則根據(jù)重要性原則判斷是否調(diào)整。

自有物業(yè)辦理產(chǎn)權(quán)的面積與該自有物業(yè)總用地面積的差異數(shù)所承擔(dān)的土地成本分攤方法示例。
2.前期工程費

根據(jù)成本動因按占地面積或建筑面積(包括在建及未建面積)分配計入收益的成本核算對象。如填土工程，占地面積對其影響重大，應(yīng)以占地面積為權(quán)數(shù)分配；而報建費用等規(guī)費，若是以建筑面積為計價依據(jù)，應(yīng)以建筑面積為權(quán)數(shù)分配。七通一平等支出，建筑面積對其影響重大，應(yīng)以建筑面積為權(quán)數(shù)進行分攤，若收益區(qū)域存在未開發(fā)部分，無法取得建筑面積，應(yīng)先按占地面積在房地產(chǎn)項目分配，房地產(chǎn)項目若有不同業(yè)態(tài)檔案的，則再按建筑面積進行分攤。

成本分攤舉例：

臨時施工供水設(shè)施案例。XX 碧桂園發(fā)生臨時施工供水設(shè)施支出 56,000.00 元，收益苑區(qū)均開始施工建設(shè)，建筑面積資料等齊全，因此以建筑面積為權(quán)數(shù)進行分攤，分攤結(jié) 果如下：
場地平整案例。XX 碧桂園發(fā)生場地平整支出 885,150.00 元，由于場地平整以工程量計算，與地形相關(guān)，應(yīng)以占地面積為權(quán)數(shù)進行分攤，分攤結(jié)果如下：
勘測費案例。XX 碧桂園支付華東勘察基礎(chǔ)工程總公司工程勘察款 425,810.00,。由于該勘測費發(fā)生時，項目未進行成本核算對象劃分，且是一、二、三、標(biāo)段一起進行勘測的，且咨詢業(yè)務(wù)部門的意見，認為工程是根據(jù)樓型和深淺進行勘測，應(yīng)用建筑面積為權(quán)數(shù)進行分攤。分攤結(jié)果如下：
3.建筑安裝工程

（1）建筑安裝工程施工有集團內(nèi)建安單位承建、包工包料的外包承建和甲供材的外包承建三種方式，企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程中各項建筑工程費用，應(yīng)根據(jù)施工方式的不同而采用相應(yīng)的歸集和核算方法：

①包工包料的外包方式，在與承包單位進行工程價款結(jié)算時，按承包單位根據(jù)當(dāng)月實際完成工作量提出，經(jīng)監(jiān)理公司、甲方審定、確認的“已完工程月報表”、“工程價款結(jié)算單”所確定的工程價款，計入成本核算對象的“建筑安裝”付款成本項目。

②甲供材的外包方式，房地產(chǎn)企業(yè)提供材料，施工單位僅提供人工、機械同時收取人工費，按成本核算對象分別從倉庫領(lǐng)出材料和施工單位收取的人工費直接計入“建筑安裝”成本項目。

（注：根據(jù)營業(yè)稅暫行條例實施細則規(guī)定：從事建筑、修繕、裝飾工程作業(yè)，無論怎樣結(jié)算，營業(yè)額均包括工程所用原材料及其他物資和動力的價款。）

（2）預(yù)付工程款、備料款，以后在工程進度款扣除的，不論是否開具發(fā)票，均不直接計入“房地產(chǎn)開發(fā)成本”，先在“預(yù)付賬款—預(yù)付工程款[客商檔案]”核算。

（4）地下室成本如何分配至地上受益建筑物、地下功能房、地下車庫目前各項目地下室結(jié)構(gòu)不一，如洋房垂直下的地下室（即該車庫是與洋房是連體的,

地下室范圍僅在基底垂直以下部分）；幾幢洋房之間的空地上建造一個大的地下室；尤其北方，地下室里面還有附房、辦公室、電房、人防設(shè)施等，為了便各業(yè)務(wù)部門的信息交接,工程造價和騰越預(yù)結(jié)算室提供預(yù)算成本、預(yù)算書、結(jié)算書時將地下室造價分為兩部分, 分別提供樁基成本和地下室除樁基礎(chǔ)以外的成本，分攤方法如下：

4、基礎(chǔ)設(shè)施

根據(jù)成本動因按占地面積或建筑面積(包括在建及未建面積)分配計入各成本核算對象的成本項目。如電力基礎(chǔ)設(shè)施，主供水管網(wǎng)等，應(yīng)參考其設(shè)計的緣由，如供電主要技術(shù)參數(shù)為單位面積負荷指標(biāo)、變壓器容量、配電房容量指標(biāo)等，供水管網(wǎng)主要技術(shù)參數(shù) 為水壓、管徑、流量、人均綜合日用水指標(biāo)等，應(yīng)結(jié)合當(dāng)?shù)氐膱?zhí)行情況，考慮如何做成本分配；配電房建設(shè)，由于其設(shè)計并不與成本苑區(qū)或銷售苑區(qū)完全一致，則根據(jù)其實際供電苑區(qū)按建筑面積進行分攤，而不能根據(jù)配電房所在苑區(qū)進行分攤。

關(guān)于道路成本和室外園林綠化成本，分兩種情況處理：

（1）主干道和小區(qū)外公共園林綠化

主干道主要是指穿行于整個項目或者大部分苑區(qū)間道路，其長度和寬度都遠遠大于苑區(qū)內(nèi)道路，如環(huán)繞整個苑區(qū)的大道、市政大道等。小區(qū)外公共園林綠化主要指不在個苑區(qū)內(nèi)，無法明確屬于苑區(qū)的室外園林綠化工程，如 A、B、C 區(qū)之間的小型園藝景觀。由于主干道和小區(qū)外公共園林綠化工程的使用者并不局限于某些苑區(qū)，因此參考以下分攤方式：以占地面積為標(biāo)準分攤到各個苑區(qū)，分攤到苑區(qū)的道路成本，再以建筑面積為標(biāo)準在各個業(yè)態(tài)之間進行分攤。

（2）苑區(qū)內(nèi)道路和小區(qū)內(nèi)園林綠化

苑區(qū)內(nèi)道路即位于苑區(qū)內(nèi)或者相鄰苑區(qū)間的道路，有別于主干道，如 XX 樓盤 XX苑區(qū)門崗內(nèi)的道路。小區(qū)內(nèi)園林綠化主要指某個小區(qū)內(nèi)獨享的園林綠化工程，如 XX 區(qū) 內(nèi)的假山等，由于苑區(qū)內(nèi)道路和小區(qū)內(nèi)園林綠化的使用者主要以其苑區(qū)內(nèi)業(yè)主居多，因此苑區(qū)內(nèi)道路的成本直接歸集在所屬苑區(qū)，再以建筑面積為標(biāo)準在各個業(yè)態(tài)之間進行分攤。
5、公共配套設(shè)施根據(jù)成本動因來確定分攤標(biāo)準，可參考成本要素內(nèi)的分攤標(biāo)準。注意大型公配設(shè)施（如不是公司自有物業(yè)的售樓部、會所等，作為成本核算對象歸集成本）若為整個項目服務(wù)，整個項目的商品房均是受益對象。若收益區(qū)域存在未開發(fā)部分，無法取得建筑面積，應(yīng)先按占地面積在房地產(chǎn)項目分配，房地產(chǎn)項目若有不同業(yè)態(tài)檔案的，則再按建筑面積進行分攤。

（1）區(qū)分公司自建固定資產(chǎn)與業(yè)主共有公共配套設(shè)施
（2）產(chǎn)權(quán)歸業(yè)主共有的公共配套設(shè)施的核算方法

6.借款費用

7.開發(fā)間接費用

1.完工苑區(qū)后續(xù)成本的處理

2.完工苑區(qū)維修工程的處理3.樣板房成本的核算、樣板房領(lǐng)用物品的核算
4.關(guān)于涉及調(diào)整成本的處理

在賬務(wù)處理過程中，由于賬務(wù)處理疏忽、預(yù)結(jié)算數(shù)據(jù)等原因，經(jīng)常會涉及到對前期的賬務(wù)處理進行調(diào)整，應(yīng)本著重要性原則，判斷是在當(dāng)期進行調(diào)整，還是階段性的將所有應(yīng)調(diào)整數(shù)一起處理。一般而言，涉及金額不大的話，應(yīng)在年末一次性調(diào)整。

5.關(guān)于“待開發(fā)用地”成本分攤的處理

各項目如有未開發(fā)用地，均需要設(shè)置“待開發(fā)用地”二級核算對象，土地、市政工程、綠化工程、公配等成本需要分攤到“待開發(fā)用地”。

第八章、成本的結(jié)轉(zhuǎn)

一、成本結(jié)轉(zhuǎn)的時點

每季度末結(jié)轉(zhuǎn)竣工驗收備案的物業(yè)，由“生產(chǎn)成本”至“庫存商品”，數(shù)量采用“可售建筑面積”。

二、成本結(jié)轉(zhuǎn)的準備

（一）賬面成本的整理在竣工結(jié)轉(zhuǎn)之前，成本核算對象應(yīng)清晰，并將賬面的成本按成本核算對象一一分解。前期計入公共的成本，應(yīng)將竣工物業(yè)收益部分拆分出來。不得將公共的成本直接結(jié)轉(zhuǎn)到某苑區(qū)的庫存商品。

（二）竣工結(jié)轉(zhuǎn)相關(guān)資料的準備

1.明確竣工結(jié)轉(zhuǎn)的范圍

結(jié)合六證表或數(shù)據(jù)開發(fā)簡表等資料，核對收到的結(jié)算相應(yīng)范圍的棟數(shù)、座數(shù)和型號是否齊全，核對各專業(yè)的總表與明細是否一致。

2.核對結(jié)算資料是否完整

三、成本結(jié)轉(zhuǎn)的賬務(wù)處理