導讀：可以說大多數人都清楚，承租人對租賃的房屋在同等條件下享有優(yōu)先購買權，然而90%的出租人未重視承租人的優(yōu)先購買權。
　　在房屋買賣中，出租人出賣已出租的房屋，往往未注意到通知房屋承租人，然而這種未履行通知義務，或疏忽大意而沒有履行通知義務的行為，卻給房屋所有權人留下巨大的法律風險，一旦房屋出售后，承租人以出租人侵害優(yōu)先購買權為由要求出租人承擔賠償責任，尤其是低于市場價出售的房屋，出租人可能要承擔巨額的賠償責任，尤其是北、上、廣等高房價城市，更要引起足夠的注意，因此隆安律師事務所吳取彬律師提醒大家在出售已出租的房屋情況下，務必在合理的期間內通知承租人，避免房屋出售后承租人主張侵犯其優(yōu)先購買權而要求出租人賠償損失。且看下面案例：

　　原告：上海AAA教育科技有限公司（以下簡稱AAA教育公司）。
　　被告：上海BBB房地產開發(fā)有限公司（以下簡稱BBB房產公司）。
　　第三人：嚴某某
　　原、被告曾于2008年3月就國順路126-3號店鋪房屋（以下簡稱系爭商鋪）訂立租賃合同，約定原告承租該處326.01平方米房屋，租賃期限自2008年3月8日至2013年3月8日。同時，合同約定，在租賃期內，被告方如需出售該房屋，要提前三個月通知原告，原告在同等條件下享有優(yōu)先購買權。租賃合同訂立后，雙方按約履行。2009年7月，被告告知原告，被告已將房屋出售給第三人，以后的房租由新的產權人（即第三人）收取。原告當即提出異議。2009年9月，原告從第三人處取得產權證復印件，明確獲知房產已經轉讓。現原告認為被告未提前三個月向原告征詢對系爭商鋪的買受意見，侵害了原告得優(yōu)先購買權，故請求判令被告賠償其出售給第三人的房價與審理中法院評估房價現值的差價及2009年7月至判決日止的租金損失。

　　法院經審理后認為本案爭議的焦點是：被告侵犯原告優(yōu)先購買權后應以何種標準衡量原告的損失。
　　確定損失標準，首先要確定承租人優(yōu)先購買權的性質。根據法律規(guī)定的原意，優(yōu)先購買權的設立，追求的主要是生存和安全價值，是對一種基本社會秩序的維護，而不是對出賣人所有權的限制。對優(yōu)先購買權人而言，該項權利意味著購買機會上的優(yōu)遇和排斥他人取得特定標的物所有權的保障，但并不意味著購買條件上的優(yōu)惠。根據相關規(guī)定，當承租人優(yōu)先購買權受到侵害、要求作為出租人承擔相應的賠償責任時，要提供相應的證據，以證明存在實際損害的要件事實。
　　因被告未曾在出售前以同等條件征詢原告，故原告喪失了交易機會，因此，從理性的商事交易目的分析，原告訴訟主張房屋差價作為損失，可以支持，但應對確定房屋差價的計算依據作出認定。綜合原、被告意見，價格標準存在系爭商鋪合同價1.58萬元/平方米、被告與第三人確認的買賣真實價2萬元/平方米、物業(yè)經理陳述的2.2萬元/平方米、詢價結果2009年5月2.8-2.9萬元/平方米和2011年3月3.4-3.5萬元/平方米。上述價格中，根據系爭商鋪的交易時間、地理位置等市場因素，以及物業(yè)反映的情況和詢價結果，合同價明顯不能反映真實交易價格，不應作為交易條件考慮。根據庭審查明，系爭商鋪出售于2009年5月中旬，原告確認于2009年7月初知曉出售，時間間隔短、市場價格變化不大，而在2009年7月時，第三人付出的房款已遠超過系爭商鋪房價，故政本路商鋪雖未簽訂買賣合同和辦理過戶，但被告與第三人陳述的因兩處出售，故售價低于市場價是可以采信的，應以2萬元/平方米作為交易價格。據此，依照《中華人民共和國合同法》第六十條、第一百零七條、第二百三十條之規(guī)定，判決：一、被告上海BBB房地產開發(fā)有限公司應于判決生效之日起十日內賠償原告上海AAA教育科技有限公司經濟損失人民幣652,020元；二、原告上海AAA教育科技有限公司其余訴訟請求，不予支持。

　　《合同法》第二百三十條：“出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權利”。
　　《最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二十一條規(guī)定：“出租人出賣租賃房屋未在合理期限內通知承租人或者存在其他損害承租人優(yōu)先購買權情形，承租人請求出租人承擔賠償責任，人民法院應予以支持。但請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的，人民法院不予支持?！?span>

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