作者：齊俊杰（qijunjie82）

昨天的國務(wù)院常務(wù)會議，確定要培育和發(fā)展住房租賃市場，還提出了四項(xiàng)重大舉措：

1、發(fā)展住房租賃企業(yè)，支持利用已建成住房或新建住房開展租賃業(yè)務(wù)。鼓勵個人依法出租自有住房。允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房。

2、推進(jìn)公租房貨幣化，政府對保障對象通過市場租房給予補(bǔ)貼。在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)的外來務(wù)工人員、新就業(yè)大學(xué)生和青年醫(yī)生、教師等專業(yè)技術(shù)人員，凡符合條件的應(yīng)納入公租房保障范圍。

3、完善稅收優(yōu)惠政策，鼓勵金融機(jī)構(gòu)加大支持，增加租賃住房用地供應(yīng)。

4、強(qiáng)化監(jiān)管，推行統(tǒng)一的租房合同示范文本，規(guī)范中介服務(wù)，穩(wěn)定租賃關(guān)系，保護(hù)承租人合法權(quán)益。

很明確，在房子賣了這么多年后，終于賣不動了，特別是在中國除了幾個特大城市之外，在那廣闊的三四五線城市，根本就沒人買房了，現(xiàn)在為了解決房地產(chǎn)巨大的庫存問題，終于要推動租房了。其實(shí)租和買都是金融手段，沒有什么高低貴賤之分，買不合適了，當(dāng)然要租，融資租賃在金融行業(yè)非常普遍，也廣泛的應(yīng)用于工業(yè)之中，能夠非常清晰的攤低企業(yè)成本，讓企業(yè)在發(fā)展初期成本更低。另外，商業(yè)寫字樓也都是租的，每平米10元一天，大概1000平米的辦公場所，一天的成本大概就是1萬元，一年下來要365萬，但相比于商業(yè)地產(chǎn)的總價(jià)來說，租肯定更劃算，開公司的都不傻。除非幾個特別豪的企業(yè)，自己蓋樓買樓，一般中小企業(yè)都會去租房。這也是商業(yè)地產(chǎn)的主要運(yùn)營模式，就是蓋完房出租，賺現(xiàn)金流。

那么既然各行各業(yè)都可以租賃，為什么房子不行呢？很顯然是因?yàn)楝F(xiàn)在這個租賃市場，讓大家很不爽，這里面租房有幾大痛點(diǎn)需要解決。

1、低端租房市場中，大多以短租為主，無法跟房東產(chǎn)生長期的合作關(guān)系，三天兩頭被房東驅(qū)趕，這簡直讓心里有一萬匹草泥馬在狂奔，所以這種漂泊感，讓低端租房者感覺相當(dāng)不爽。

2、房東漲房租很突然，就像《歡樂頌》里的三個租房美女，突然接到房東電話就被漲房租了，每個月就要多支持幾百元，沒辦法只能從牙縫里擠出來。顯然租戶對于房東來說是沒有議價(jià)能力的。而且這個成本加大，不可預(yù)期，這讓租房者相當(dāng)沒有安全感。

3、房價(jià)一直漲，讓租房者感覺不買就虧了，租了一年房，房價(jià)卻漲了50萬，讓租房者有種弄死自己的懊悔感，晚買還不如早買呢！這就讓不少人其實(shí)沒有買房需求，也變的相當(dāng)?shù)臎_動，要動用父母甚至祖輩的棺材本，交出一個首付來，只要房子買下來，別管日子過得再苦再難，好像賬面上是賺了。比如《蝸居》里的海萍，每天都吃清湯掛面，但感覺上自己有家了，身價(jià)上百萬了。

4、租房沒有福利，孩子戶口問題、教育問題解決不了。

既然痛點(diǎn)這么多，所以大家寧可上吊勒死自己，也要擠到買房的圈子里去，盡管面臨著巨大的泡沫風(fēng)險(xiǎn)。那其實(shí)這幾個痛點(diǎn)能不能解決呢，當(dāng)然可以！要解決這些個痛點(diǎn)，需要有第三方平臺出現(xiàn)，將無數(shù)的C端房東的房子長期租下來，然后規(guī)范整頓，從而穩(wěn)定租房者預(yù)期。由于平臺方是一個相對強(qiáng)勢的群體，對于房東來說也是有穩(wěn)定預(yù)期的功能，由平臺方銜接租戶和房東，可以提供很多法律和支付、維修上面的服務(wù)。從而讓這個不穩(wěn)定的關(guān)系穩(wěn)定下來。這個平臺可以是政府的也可以是商業(yè)企業(yè)、商業(yè)機(jī)構(gòu)，別不信！滴滴打車出現(xiàn)之前，大概你也不信還能讓別人開著他們自己的車來接你。

（跟打車軟件一樣，都是一個平臺，對接兩個C端用戶）

所以沒什么不可能，而且這是一個很好的商業(yè)模式，房東和租房者預(yù)期穩(wěn)定之后，雙方就會互不干涉，由平臺方進(jìn)行流量管理，當(dāng)有足夠多的可租房源和足夠多的租客后，其實(shí)房租是可以平抑的。這就讓單個客戶的成本趨近于零，開始進(jìn)入了互聯(lián)網(wǎng)的玩法。如果再加上國家的補(bǔ)貼，那么這個游戲弄不好上來就能賺錢。而當(dāng)租房者預(yù)期被穩(wěn)定之后，比如每年漲租3-5%，這樣有利于租房者長期的預(yù)期管理，一套兩居室，一個月8000元，第二年是8400，第三年8820，到第十年的時(shí)候大約是12410元，只要你能一直付的起房租，這套房你可以一直住十年。我相信對于租戶來說，這是有吸引力的，10年這個周期，房租漲了50%，但你的收入，也許會翻幾倍。

（總體上租金漲幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于房價(jià)漲幅，但并不排除個別房東亂漲房租的情況，所以需要第三方去約束）

一旦租房的人多了，租賃市場發(fā)達(dá)了，租房的人安穩(wěn)了，舒服了，也就沒什么人非得買房不可了，那么賣房的可能就倒霉了，他們就不得不把手上要賣的房子，也加入這個租房的平臺，以至于供給增加，能夠進(jìn)一步降低房租，而一旦這個平臺做大，可以進(jìn)一步將房地產(chǎn)市場進(jìn)行證券化的改造，可以打包成一個REITs，也就是你投資這個基金，然后這個基金去拿房源回來出租，租金變成利潤，投資人享受這個利潤的分配。進(jìn)一步平抑房價(jià)和房租，也為平臺發(fā)展提供支持的現(xiàn)金流。

（REITs的運(yùn)作模式簡介）

至于最后一個痛點(diǎn)，沒有福利，小孩教育怎么辦？這個國務(wù)院都發(fā)話了，改變這個政策，可能就是一句話的事。所以等著吧，前途是光明的，方向是明確的，互聯(lián)網(wǎng)改造房地產(chǎn)正在進(jìn)行當(dāng)中，也許3-5年你會發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)會發(fā)生天翻地覆的變化，就像3年前你可能還在發(fā)愁打車難，但現(xiàn)在隨手一按就有私家車接你，比出租車更舒適，價(jià)格更低廉，也更加方便。住房市場也會迎來這么一天的。相反如果3年前你花巨資買了個出租車牌照，現(xiàn)在恐怕要哭死了，3年前你買了個煤礦，夢想自己當(dāng)上煤老板，現(xiàn)在弄不好已經(jīng)要跳樓自殺了。