編者按：最近朋友吐槽，前段時(shí)間圖省事、經(jīng)濟(jì)實(shí)惠從他人手中購(gòu)買(mǎi)了一套二手房，沒(méi)想到，鑰匙拿到手后房子卻一直未能入住，前后一共被騙去50多萬(wàn)。在這里小編提醒您，購(gòu)買(mǎi)二手房不比買(mǎi)新房省時(shí)省力，不要聽(tīng)由賣(mài)方花言巧語(yǔ)，要與賣(mài)方或產(chǎn)權(quán)人充分溝通，并到房產(chǎn)局等相關(guān)部門(mén)咨詢(xún)準(zhǔn)備交易房屋的產(chǎn)權(quán)情況。

●房屋手續(xù)是否齊全

其一，房產(chǎn)證是證明房主對(duì)房屋享有所有權(quán)的唯一憑證，沒(méi)有房產(chǎn)證的房屋交易時(shí)對(duì)買(mǎi)受人來(lái)說(shuō)有得不到房屋的極大風(fēng)險(xiǎn)。其二，房主可能有房產(chǎn)證而將其抵押或轉(zhuǎn)賣(mài)，即使現(xiàn)在沒(méi)有將來(lái)辦理取得后，房主還可以抵押和轉(zhuǎn)賣(mài)。所以最好選擇有房產(chǎn)證的房屋進(jìn)行交易。

●房屋已出租

有些二手房在轉(zhuǎn)讓時(shí)，還在被別人租賃。如果買(mǎi)方只看房產(chǎn)證，只注重過(guò)戶(hù)手續(xù)，而不注意是否存在租賃時(shí)，買(mǎi)方極有可能得到一個(gè)不能及時(shí)入住的或使用的房產(chǎn)。我國(guó)包括大部分國(guó)家均認(rèn)可“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”，也就是說(shuō)房屋買(mǎi)賣(mài)合同不能對(duì)抗在先成立的租賃合同。這一點(diǎn)在實(shí)際中被很多買(mǎi)受人及中介公司忽視，也被許多出賣(mài)人利用從而引起較多糾紛。

●受市政規(guī)劃影響

有些房主出售二手房可能已經(jīng)了解到該房屋在5到10年左右要面臨拆遷，或者房屋附近要建高層住宅，可能影響采光、價(jià)格等市政規(guī)劃情況，才急于出售，作為買(mǎi)受人在購(gòu)買(mǎi)時(shí)應(yīng)全面了解詳細(xì)情況。

●不清晰的土地情況

二手房中買(mǎi)方應(yīng)注意土地的使用性質(zhì)，看是劃撥還是出讓?zhuān)瑒潛艿耐恋匾话闶菬o(wú)償使用，政府可無(wú)償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買(mǎi)方對(duì)房屋享有較完整的權(quán)利；還應(yīng)注意土地的使用年限，如果一個(gè)房屋的土地使用權(quán)僅有40年，房主已使用10多年，對(duì)于買(mǎi)方來(lái)說(shuō)還按同地段土地使用權(quán)為70年商品房的價(jià)格來(lái)衡量，就不劃算了。

●合同約定不明確

二手房的買(mǎi)賣(mài)合同雖然不需像商品房買(mǎi)賣(mài)合同那么全面，但對(duì)于一些細(xì)節(jié)問(wèn)題還應(yīng)約定清楚，如：合同主體、權(quán)利保證、房屋價(jià)款、交易方式、違約責(zé)任、糾紛解決等問(wèn)題均應(yīng)全面考慮。最后，最好到房屋所在地的派出所查看一下所出售房屋的戶(hù)口情況，房子里有兩套戶(hù)口的最好別買(mǎi)，除非兩套戶(hù)口的戶(hù)主都是房產(chǎn)權(quán)利人。

●中介公司是否違規(guī)

有些中介公司為提升業(yè)績(jī)違規(guī)提供中介服務(wù)，如在二手房貸款時(shí)，為買(mǎi)方提供零首付的服務(wù)，即買(mǎi)方所支付的全部購(gòu)房款均可從銀行騙貸出來(lái)。買(mǎi)方以為自己占了便宜，豈不知如果被銀行發(fā)現(xiàn)，所有的責(zé)任有可能自己都要承擔(dān)。

●物管費(fèi)用有拖欠

有些房主在轉(zhuǎn)讓房屋時(shí)，其物業(yè)管理費(fèi)，電費(fèi)以及三氣（天然氣、暖氣、煤氣）費(fèi)用長(zhǎng)期拖欠，且已欠下數(shù)目不小的費(fèi)用，買(mǎi)方不知情購(gòu)買(mǎi)了此房屋，所有費(fèi)用買(mǎi)方有可能要全部承擔(dān)。

●產(chǎn)權(quán)不明晰

有些房屋由多人共有，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對(duì)此買(mǎi)方應(yīng)當(dāng)和全部共有人簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)，買(mǎi)方與其簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同未在其他共有人同意的情況下一般是無(wú)效的。

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