【基本案情】

1999年5月,甲某與乙房地產(chǎn)公司簽訂《重慶市商品房預(yù)售合同》，購買乙房地產(chǎn)公司開發(fā)的面積為24平米非住宅一套，價(jià)款42萬元于簽訂合同時(shí)支付完畢。同日，甲某又與乙房地產(chǎn)公司簽訂了《租賃合同》，將上述房屋出租與乙房地產(chǎn)公司，甲某每月收取乙房地產(chǎn)公司支付的租金3200元至2015年1月。2000年3月，乙房地產(chǎn)公司就上述房屋又與丙某簽訂《重慶市商品房預(yù)售合同》，并在銀行辦理了30萬元的按揭貸款。庭審中，丙某答辯陳述“我于2000年1月19日與乙房地產(chǎn)公司簽訂合同，該合同的簽訂是因?yàn)橐曳康禺a(chǎn)公司向銀行貸款，乙房地產(chǎn)公司并要求我簽訂抵押貸款合同，該房屋取得的銀行貸款，是由乙房地產(chǎn)公司在使用并償還。”現(xiàn)甲某訴請(qǐng)：1.確認(rèn)乙房地產(chǎn)公司與丙某簽訂的重慶市商品房買賣合同無效；2.乙房地產(chǎn)公司為甲某辦理涉案房屋的房地產(chǎn)權(quán)證。

   【觀點(diǎn)爭鳴】

一種觀點(diǎn)認(rèn)為丙某與乙房地產(chǎn)公司簽訂了房屋買賣合同，并以此為基礎(chǔ)辦理了抵押貸款合同。上述合同均經(jīng)房地產(chǎn)管理部門備案登記，具有法定公示效力，應(yīng)屬合法有效。甲某要求乙房地產(chǎn)公司辦理訟爭房屋的房地產(chǎn)權(quán)證已屬事實(shí)不能，不予支持。而且，甲某可以通過解除合同取得法律救濟(jì)，如果確認(rèn)丙某與乙房地產(chǎn)公司的房屋買賣合同無效，按揭銀行抵押權(quán)的行使將與之發(fā)生矛盾。

另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，合同是當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，丙某與乙房地產(chǎn)公司簽訂的房屋買賣合同，并非丙某的真實(shí)意思表示，乙房地產(chǎn)公司為取得銀行貸款與丙某串通的行為損害了甲某的利益，甲某請(qǐng)求確認(rèn)丙某與乙房地產(chǎn)公司簽訂的房屋買賣合同無效的理由成立。

【筆者觀點(diǎn)】

筆者贊成第二種觀點(diǎn)。第一種觀點(diǎn)的實(shí)質(zhì)是認(rèn)為甲某要求乙房地產(chǎn)公司辦理訟爭房屋的房地產(chǎn)權(quán)證已屬事實(shí)不能，因?yàn)樯嬖V房屋已經(jīng)抵押給銀行，且已進(jìn)行抵押登記?；卮鹕鲜鰡栴}應(yīng)當(dāng)首先厘清涉及按揭貸款的房屋買賣合同中各法律主體相互關(guān)系；以此為前提，探討在丙某與乙房地產(chǎn)公司簽訂的房屋買賣合同無效的情況下，按揭銀行抵押權(quán)與房屋（亦抵押物）產(chǎn)權(quán)回歸到甲某名下是否存在矛盾；然后再來分析甲某請(qǐng)求確認(rèn)乙房地產(chǎn)公司與丙某簽訂的重慶市商品房買賣合同無效為何成立。

商品房按揭買賣是一個(gè)包含買賣、借貸、擔(dān)保等多種法律關(guān)系的集合體，涉及購房人、開發(fā)商、銀行等主體的利益。各方主體之間的法律關(guān)系是：購房人與開發(fā)商之間的商品房買賣合同關(guān)系；購房人與銀行之間的借貸合同關(guān)系；購房人與銀行之間的抵押合同關(guān)系；購房人、銀行及開發(fā)商之間的保證關(guān)系，在這一關(guān)系中，銀行為降低放貸風(fēng)險(xiǎn)，往往要求開發(fā)商為購房人償還銀行貸款承擔(dān)保證責(zé)任。上述諸種法律關(guān)系共生、共存，是一種精巧、均衡的法律設(shè)計(jì)，基礎(chǔ)是商品房買賣合同關(guān)系。商品房買賣合同關(guān)系和商品房擔(dān)保貸款合同關(guān)系既相互聯(lián)系又相互獨(dú)立，其聯(lián)系表現(xiàn)在商品房買賣合同關(guān)系是商品房擔(dān)保貸款合同關(guān)系產(chǎn)生的基礎(chǔ)和前提，沒有商品房的買賣就不會(huì)有商品房擔(dān)保貸款的需要,買賣合同的標(biāo)的物與貸款合同的擔(dān)保物具有同一性；其獨(dú)立性表現(xiàn)在商品房買賣合同和商品房擔(dān)保貸款合同不是主、從合同關(guān)系，商品房擔(dān)保貸款合同對(duì)商品房買賣合同不具有完全的從屬性，二者不具有主、從合同關(guān)系的特征，當(dāng)商品房買賣合同因法律規(guī)定的原因被宣布無效或者被撤銷后，將會(huì)導(dǎo)致按揭貸款的擔(dān)保物發(fā)生變化，并不會(huì)使貸款合同無效或被撤銷，同理，商品房買賣合同因履行完畢而消滅，貸款合同并不會(huì)因此而消滅，如若沒有清償完畢會(huì)繼續(xù)履行。

因此，當(dāng)商品房買賣合同無效后，這一集合體的均衡就會(huì)被打破，各主體的利益會(huì)發(fā)生變動(dòng)。單就銀行利益來分析，當(dāng)法院判決確認(rèn)商品房買賣合同無效，購房人與銀行之間的抵押合同的擔(dān)保標(biāo)的物權(quán)屬狀態(tài)將確定地發(fā)生變化。此種物權(quán)變動(dòng)并非基于擔(dān)保物權(quán)設(shè)定人的法律行為而生。經(jīng)由判決發(fā)生的物權(quán)變動(dòng)在性質(zhì)上屬于依公法發(fā)生的物權(quán)變動(dòng)，這種物權(quán)變動(dòng)將阻卻擔(dān)保物權(quán)人的物上追及效力，引起擔(dān)保物在法律上的滅失。申言之，擔(dān)保物權(quán)人的物上追及效力并不能阻礙判決所引起的擔(dān)保物返還流動(dòng)。如果認(rèn)為判決確認(rèn)商品房買賣合同無效與房屋的抵押登記存在矛盾，則是錯(cuò)誤的。此時(shí)，銀行當(dāng)初訂立商品房按揭貸款合同并順利收貸的目的將無法實(shí)現(xiàn)。那么，此時(shí)銀行該如何對(duì)自己的權(quán)利進(jìn)行救濟(jì)呢！《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第24條規(guī)定：“因商品房買賣合同無效或者被撤銷、解除，致使商品房擔(dān)保貸款合同的目的無法實(shí)現(xiàn)，當(dāng)事人請(qǐng)求解除商品房擔(dān)保貸款合同的，應(yīng)予支持。”該條法律規(guī)定中“當(dāng)事人”不限于購房人，還應(yīng)當(dāng)包括按揭銀行，因此，銀行可以依據(jù)該條規(guī)定進(jìn)行權(quán)利救濟(jì)，并可要求開發(fā)商承當(dāng)連帶責(zé)任（根據(jù)保證合同）。

本案中，丙某與乙房地產(chǎn)開發(fā)公司訂立商品房買賣合同，并辦理銀行按揭貸款后，丙某沒有支付首付款，銀行按揭款一直由乙房地產(chǎn)開發(fā)公司按期還貸?？梢?，丙某和乙房地產(chǎn)開發(fā)公司并沒有買賣商品房的真實(shí)意思表示，丙某在幫助乙房地產(chǎn)開發(fā)公司騙取銀行貸款，雙方具有惡意串通的故意，同時(shí)實(shí)施了惡意串通的行為。這種惡意串通損害了甲某的利益，乙房地產(chǎn)公司是明知的，雖然沒有證據(jù)表明丙某對(duì)于損害甲某的利益是明知的，但在民事糾紛案件中，應(yīng)當(dāng)對(duì)誠實(shí)守信的當(dāng)事人給與充分的法律保護(hù)，甲某依據(jù)《合同法》第52條第（二）之規(guī)定請(qǐng)求確認(rèn)丙某與乙房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂的合同無效，應(yīng)當(dāng)予以支持。近十年來，房屋尤其是商業(yè)鋪面不斷升值，追求利益的最大化，可能是甲某提起本案訴請(qǐng)的動(dòng)因。另外，甲某還可以通過解除與乙房地產(chǎn)開發(fā)公司之間的商品房買賣合同進(jìn)行權(quán)利救濟(jì)，此種救濟(jì)途徑的存在不應(yīng)當(dāng)成為甲某的本案請(qǐng)求不予支持的考量因素。

應(yīng)當(dāng)強(qiáng)調(diào)的是，本案中，在沒有把銀行追加為第三人的情況下，甲某的第二項(xiàng)請(qǐng)求將無法得到法院支持。因?yàn)殂y行的抵押權(quán)已經(jīng)登記成立并生效，沒有銀行參與訴訟，法院將無法對(duì)抵押登記的注銷作出認(rèn)定，如果判決乙房地產(chǎn)公司為甲某辦理涉案房屋的房地產(chǎn)權(quán)證，在相關(guān)房屋交易中心將不具有實(shí)際的執(zhí)行力。

（撰稿人：重慶市第五中級(jí)人民法院民四庭 肖飛）