花大價錢購置學(xué)區(qū)房，就是為了讓孩子上重點小學(xué)，如今計劃不能如期實現(xiàn)，房子也沒有必要買了，可是不定期交付首付，就違反了購房合同，究竟該怎么辦？

文/ 本刊記者 郭一卓

不久前，本刊記者接到一位叫張麗讀者打來的電話。她在電話中講述了自己買學(xué)區(qū)房時遇到的難題。

我的家住在北京市郊區(qū)。因為考慮到兒子樂樂到了上小學(xué)的年齡，我們決定在市區(qū)購買一套學(xué)區(qū)房。我先是在一家中介網(wǎng)站上找到了一套合適的房源，是北京市重點小學(xué)的學(xué)區(qū)房，房價530萬元。第二天，我和丈夫看了房。帶我們看房的人并不是房主本人宋輝，而是宋輝的兒子宋明。中介的員工張偉也說，中介已經(jīng)審核過宋輝的房產(chǎn)證和宋明持有的授權(quán)委托書，房子肯定沒有問題。

宋明還表示：“這套房子你現(xiàn)在買了，我可以及時協(xié)助你們把戶口遷進來，保證孩子今年能夠順利入學(xué)?！边@句承諾立即消除了我們的疑慮。隨后，我們就與宋明及張偉分別簽訂了房屋買賣和中介服務(wù)合同，當場給了宋明20萬元的定金。

在房屋買賣合同中，雙方約定我們最遲要在10月31日前向宋輝交付房屋首付360萬元，同時約定宋輝要在交首付款當天協(xié)助辦理過戶手續(xù)。但是，宋明承諾的“保證孩子能夠于9月1日前落戶該房屋并讓其被劃片小學(xué)錄取”的事，并沒有寫進合同。

沒幾天，張偉打電話說，因購買的房屋還在出租，暫時不能辦理過戶手續(xù)，所以樂樂也不能及時落戶。

之所以花大價錢購置學(xué)區(qū)房，就是為了讓孩子上重點小學(xué)，如今計劃不能如期實現(xiàn)，我們覺得這套房子也沒有必要買了。但是，合同上并沒有約定“購房是為了孩子上學(xué)”，如果中途放棄，就違反合同。我又聯(lián)系了張偉，提出希望能夠和宋輝見面，并要求在支付首付款的當天，宋輝要協(xié)助辦理過戶手續(xù)。但宋輝的回復(fù)是：“暫時無法辦理過戶，因為房子之前有貸款，需要用買房交付的首付款到銀行解壓?！?/p>

我們對賣方徹底失去信任，并向表示不支付首付了。沒想到，賣方說：“合同已簽，如果沒有按照約定日期交付首付，要承擔違約責任。”

聽了這樣的回復(fù)，我們陷入了兩難的境地：如果交付了首付，這么一大筆錢給了出去，依照賣方此前不誠信的情況，難免會再出現(xiàn)意外狀況；可是如果不交首付款，就真的違反了合同約定。究竟該怎么辦，我們也沒了主意。

法律保護雙方的利益

本刊記者帶著張麗的疑問，采訪了北京市密云縣法院的王雪法官。對于張麗所面臨的難題，王雪給出了如下解答。

張麗遇到的這種情況是很常見的。張麗只是在口頭上與房主就孩子上學(xué)一事達成了協(xié)議，并未就此簽訂補充協(xié)議，孩子沒能順利就讀心儀的小學(xué)，但張麗只能忍氣吞聲繼續(xù)交易。

如果將“孩子戶口遷入購置的房屋里”等內(nèi)容明確寫入合同，或是另行簽訂補充協(xié)議，之后因賣方的原因，導(dǎo)致戶口沒能遷入，造成孩子無法順利入學(xué)，張麗是可以以“合同目的沒有實現(xiàn)”為由，要求解除合同或是要求對方支付違約金的。

法院在審理此類案件時，主要依據(jù)的是合同，對于雙方達成的口頭協(xié)議，如果對方予以否認又沒有其他證據(jù)可以證明，即便事實如此，告到法院也很難得到法律的支持。

因此在購置學(xué)區(qū)房時，建議買房人要在訂立合同時盡量將“孩子入學(xué)”及其相關(guān)的目的明確、清晰地在合同中寫明，一旦合同目的無法實現(xiàn)，買家可以就此要求解除合同或是索要賠償。

當張麗第二次面對賣家失信時，其實她大可不必這么擔心。因為此前，賣家對于需要使用張麗交付的首付到銀行解除抵押一事并沒有明確說明，且按照合同的約定，買賣雙方需要同時履行合同義務(wù)，即張麗最遲于10月31日交付房屋首付款，而房主也應(yīng)于同一天協(xié)助辦理過戶。在房主明確表示交付首付的當天，無法協(xié)助張麗辦理過戶手續(xù)的情況下，依照合同法的規(guī)定，張麗是可以拒絕支付首付款的。

需要指出的是，因違約一方是宋輝，張麗才拒絕支付首付款，因此張麗要在溝通過程中注意收集證據(jù)，例如電話錄音或是由中介出具證明等，以備日后產(chǎn)生糾紛可以作為證據(jù)使用。

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