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1987年12月1日，深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)剛建立不久，就突破傳統(tǒng)產(chǎn)權(quán)制度，敲響了全國(guó)土地 ?拍賣第一槌。 經(jīng)過(guò)30多年的高速發(fā)展，深圳又一次站在了土地改革的十字路口。然而這一次，不再是主動(dòng)引領(lǐng)風(fēng)潮，而是被逼得走投無(wú)路了。原因很簡(jiǎn)單，深圳沒(méi)地了。 國(guó)土面積本來(lái)就少 作為四大一線城市之一，深圳的國(guó)土面積1995平方公里，僅相當(dāng)于一個(gè)中國(guó)普通縣城的規(guī)模。  比起北上廣，深圳簡(jiǎn)直就“小巫見大巫”。就轄區(qū)面積而言，北京相當(dāng)于8個(gè)深圳，上海相當(dāng)于3個(gè)深圳，鄰居廣州也相當(dāng)于4個(gè)深圳。如果跟直轄市重慶一比，差距更大了，相當(dāng)于40個(gè)深圳?。ㄋ哉f(shuō)，深圳要想升直轄市，國(guó)土面積是一道必須邁過(guò)的坎。） 話說(shuō)回來(lái)，深圳這么小的國(guó)土面積，居然產(chǎn)生了全國(guó)第四的經(jīng)濟(jì)總量（馬上要第三了），也確實(shí)是蠻拼的。  要知道，“賣地財(cái)政”是中國(guó)地方財(cái)政的主要收入形式。就這么點(diǎn)“家底”的深圳，居然靠高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、港航業(yè)等高端產(chǎn)業(yè)就撐起了深圳GDP的“半邊天”，還能跟北上廣抗衡，確實(shí)牛氣。 土地消耗量大 但是，就算今天深圳產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)再好，它也有一段野蠻生長(zhǎng)的“黑歷史”。當(dāng)年以制造業(yè)為主的低附加值的產(chǎn)業(yè)給深圳帶來(lái)繁榮的同時(shí)，也消耗了大量的土地。  公開數(shù)據(jù)顯示，從1986年到2000年，深圳GDP每增長(zhǎng)1億元，土地資源消耗就相應(yīng)增長(zhǎng)24萬(wàn)平方米；而在同期，香港GDP每增長(zhǎng)1億港元，建設(shè)用地相應(yīng)增長(zhǎng)僅為2000平方米。（這就是赤裸裸的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)之間差距?。?br> 經(jīng)過(guò)多年的努力，深圳的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化了，對(duì)“賣地財(cái)政”的依賴性也比全國(guó)其它城市低許多了。但是，“家底”也已經(jīng)耗得七七八八了。 目前，轄區(qū)面積僅1995平方公里的深圳，開發(fā)面積已經(jīng)逼近900平方公里，去除掉不可開發(fā)的974平方公里的生態(tài)控制線，還可以用來(lái)開發(fā)的面積僅有100多平方公里。（數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心）  深圳市政府方面把這個(gè)問(wèn)題看得更為嚴(yán)峻。深圳規(guī)土委公布的數(shù)據(jù)顯示，到2020年，深圳可供新增建設(shè)用地只有8平方公里！ 土地開發(fā)強(qiáng)度遠(yuǎn)超國(guó)際警戒線 如果對(duì)這些數(shù)據(jù)還沒(méi)有什么概念，咱們?cè)倏匆唤M數(shù)據(jù)。 按照國(guó)際慣例，國(guó)土開發(fā)強(qiáng)度的生態(tài)宜居線最高是20%，警戒線是30%。如果一個(gè)地區(qū)國(guó)土開發(fā)強(qiáng)度超過(guò)該數(shù)值，人的生存環(huán)境就會(huì)受到影響。 那你知道，深圳的開發(fā)強(qiáng)度是多少么？50%！沒(méi)錯(cuò)，超過(guò)國(guó)際警戒線20%?。〝?shù)據(jù)來(lái)源：深圳市規(guī)土委發(fā)布的《珠江三角洲全域規(guī)劃項(xiàng)目研究報(bào)告》）  廣東省國(guó)土資源廳總工程師楊林安曾公開用“深圳每?jī)善椒矫淄恋?，就有一平方米水泥地”?lái)形容深圳土地所處的窘境。 填海造地 沒(méi)有土地，發(fā)展從何談起？再高大上的產(chǎn)業(yè)，也應(yīng)該有辦公場(chǎng)所吧。有再?gòu)?qiáng)大的人才吸引力，也不能讓人家流落街頭，無(wú)處可住吧。 因此，深圳需要土地！深圳對(duì)土地的“饑渴感”比全國(guó)任何一個(gè)城市都要來(lái)得強(qiáng)烈。 深圳開始填海造地。建市30余年的深圳通過(guò)填海變成陸地的海域至少為69平方公里，這個(gè)面積超過(guò)6個(gè)蛇口（蛇口面積為10.85平方公里），占全市海域面積的6.5%。  但這終究不是個(gè)好辦法，畢竟海岸線資源也是有限的，現(xiàn)在只剩下不到40多公里自然岸線未被開發(fā)了。 加之，深圳是海岸線最長(zhǎng)、海洋資源最豐富的城市之一，如此美麗的海岸線景觀資源被鋼筋水泥覆蓋，未免太過(guò)可惜了。更重要的是，這會(huì)極大地破壞海岸線的生態(tài)環(huán)境。 在哪填海， 對(duì)房?jī)r(jià)的影響？ 深圳現(xiàn)在能夠被填的地方有東部的大鵬灣和西邊的珠江口和深圳灣。  大鵬灣片區(qū)是深海，而且小梅沙、大梅沙、溪涌、下沙都是優(yōu)質(zhì)沙灘和旅游勝地，加之鹽田港的存在，不可能搞大規(guī)模填海。要填也是在大鵬澳與東家灣進(jìn)行填海（見下圖），面積約12平方公里。但這個(gè)地方離中心區(qū)太遠(yuǎn)，影響不了市區(qū)的房?jī)r(jià)，但可以圍繞無(wú)污染的新興產(chǎn)業(yè)形成一個(gè)新的市鎮(zhèn)。  深圳灣有濱海大道和紅樹林保護(hù)區(qū)，那里不太可能進(jìn)行大規(guī)模填海。且對(duì)面有香港米埔自然保護(hù)區(qū)，在這兒填海，香港市民與香港的環(huán)保組織都不會(huì)答應(yīng)。 最有可能的地方就是珠江口，整個(gè)前海灣、大鏟灣都有可能被填掉，寶安中心區(qū)，一直到海上田園這一片區(qū)。這一片區(qū)長(zhǎng)度約30公里，寬度約1公里，大約可以造地30平方公里。（見下圖）  填后對(duì)樓市影響幾何？ 我的觀點(diǎn)是，填海造地工程不是一朝一夕的事情，深圳曾經(jīng)的填海工程基本上都花了十年左右的時(shí)間，如今技術(shù)更加先進(jìn)必定會(huì)縮短工程耗時(shí)，但再怎么縮短也得幾年的時(shí)間。所以，對(duì)深圳過(guò)熱的樓市短期內(nèi)并無(wú)抑制作用。但從長(zhǎng)遠(yuǎn)考慮，對(duì)填海區(qū)之外深圳其他地方的房?jī)r(jià)有一定的遏制作用。另一方面，對(duì)填海區(qū)內(nèi)的海景房是大利好。 填海55平方公里土地不可能都拿來(lái)建商品房，還會(huì)建設(shè)公園，道路等各種公共設(shè)施。但除去這些，商品房的供應(yīng)量依然龐大。量上去了，填海區(qū)之外的房?jī)r(jià)自然得作出調(diào)整，漲幅受到影響。填海區(qū)內(nèi)的房子必然會(huì)成為搶手貨。且填海區(qū)沒(méi)有城中村問(wèn)題，環(huán)境優(yōu)雅整齊，房?jī)r(jià)必然低不了。 舊城改造 填海造地行不通，只有最后一招了：舊城改造。舊城改造也叫城市更新，就是把低效利用的舊建筑拆了，重新規(guī)劃利用。  這幾年，通過(guò)舊城改造“搗騰”出來(lái)的土地規(guī)模越來(lái)越大。2010年79萬(wàn)平方米，2011年91萬(wàn)平方米，2012年148萬(wàn)平方米，2013年數(shù)量最多，達(dá)到280萬(wàn)平方米，2015年為256萬(wàn)平方米。５年來(lái)，總共“搗騰”出854萬(wàn)平方米。 事實(shí)上，舊城改造已經(jīng)在３年前就超過(guò)新增供應(yīng)土地了。2012年，深圳存量用地規(guī)模首次超過(guò)新增用地，存量用地的供應(yīng)比重，從2012年的56%逐步上升，2014年達(dá)到69%。2015年，深圳計(jì)劃存量用地供應(yīng)比例達(dá)到75%。 
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