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關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)與租賃權(quán)競(jìng)合的分析 ——金融大講堂之銀行法律服務(wù)系列（一）
在我國(guó)實(shí)踐過(guò)程中，不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)與租賃權(quán)并存在于同一不動(dòng)產(chǎn)上的現(xiàn)象非常普遍。不動(dòng)產(chǎn)所有人在不動(dòng)產(chǎn)上設(shè)定抵押后，其并不需要轉(zhuǎn)移抵押財(cái)產(chǎn)給債權(quán)人，抵押人仍然對(duì)抵押財(cái)產(chǎn)享有占有、使用、收益的權(quán)利。根據(jù)物盡其用的原則，抵押人一般都會(huì)在抵押的不動(dòng)產(chǎn)上再設(shè)立一個(gè)租賃權(quán)。當(dāng)租賃權(quán)和抵押權(quán)產(chǎn)生競(jìng)合的時(shí)候，在實(shí)際操作的過(guò)程中就不可避免的產(chǎn)生一定的矛盾。 1先抵押后租賃的情形
《擔(dān)保法解釋》第66條第1款規(guī)定:“抵押人將己抵押的財(cái)產(chǎn)出租的抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同對(duì)受讓人不具有約束力?！痹摋l款直接排除了“買賣不破租賃”的適用。不動(dòng)產(chǎn)受讓人可以毫無(wú)負(fù)擔(dān)的購(gòu)買抵押財(cái)產(chǎn)。后設(shè)立租賃權(quán)的承租人不能對(duì)不動(dòng)產(chǎn)受讓人主張權(quán)利。從而，很好的維護(hù)了抵押權(quán)人的利益。
本案中，張某與王某的抵押權(quán)先行設(shè)立并且辦理了抵押登記。王某與李某的租賃權(quán)后設(shè)立。根據(jù)《擔(dān)保法解釋》第66條的規(guī)定，王某的租賃合同不能阻礙張某抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)。實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)后的房屋受讓人是不需要再承受該房屋上的租賃合同。
2先租賃后抵押的情形
我國(guó)《物權(quán)法》第一百九十條規(guī)定:“訂立抵押合同前抵押財(cái)產(chǎn)己出租的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。抵押權(quán)設(shè)立后抵押財(cái)產(chǎn)出租的,該租賃關(guān)系不得對(duì)抗已登記的抵押權(quán)?！北緱l是關(guān)于我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)和租賃權(quán)關(guān)系的總則性規(guī)定?！逗贤ā返诙俣艞l規(guī)定:“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的,不影響租賃合同的效力。”根據(jù)該法律規(guī)定可知，因?qū)崿F(xiàn)抵押權(quán)而導(dǎo)致抵押財(cái)產(chǎn)所有權(quán)人變更，抵押人與承租人之間原有的租賃關(guān)系不會(huì)當(dāng)然終止，租賃合同繼續(xù)有效。承租人可以繼續(xù)享有租賃權(quán)，這是對(duì)“買賣不破租賃”規(guī)則的適用。 1996年2月2日，某市中興公司與該市化學(xué)公司簽訂門面房屋租賃合同，中興公司將其自己的上十下十的20間門面房出租給化學(xué)公司，租賃期限為3年，年租金為6萬(wàn)元，租賃期滿后，在同等條件下化學(xué)公司享有優(yōu)先承租權(quán)。租賃合同簽訂后，化學(xué)公司租金支付給中興公司。
1996年9月6日，中興公司與該市陽(yáng)光支行簽訂借款抵押擔(dān)保合同書，陽(yáng)光支行貸給中興公司30萬(wàn)元，擔(dān)保方式為抵押擔(dān)保，中興公司用其門面房屋20間及所占用的土地使用權(quán)抵押擔(dān)保。次日，經(jīng)評(píng)估為40萬(wàn)元，并辦理了抵押登記。
中興公司與陽(yáng)光支行簽訂借款抵押擔(dān)保合同，將化學(xué)公司所租用的門面房屋設(shè)置抵押，中興公司未將設(shè)置抵押情況告知化學(xué)公司，并于1997年2月3日繼續(xù)收取租金。中興公司貸款到期后，僅償還了貸款的利息。經(jīng)中興公司與陽(yáng)光支行協(xié)商，中興公司將抵押物協(xié)議作價(jià)38萬(wàn)元抵還貸款，尚余的8萬(wàn)元將由陽(yáng)光支行支付給中興公司，雙方協(xié)商后，1997年5月9日即到土地部門和房管部門辦理了土地使用權(quán)和產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)。過(guò)戶后，1997年5月13日，陽(yáng)光支行以在此設(shè)立分理處為由，通知承租人化學(xué)公司限期搬走，化學(xué)公司接到通知后，以與中興公司所簽訂的門面房租賃合同有效，而應(yīng)繼續(xù)履行租賃合同或者享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)為由拒絕搬走，雙方形成糾紛。化學(xué)公司以陽(yáng)光支行和中興公司為被告訴至該市人民法院，請(qǐng)求人民法院確認(rèn)房屋租賃合同有效應(yīng)繼續(xù)履行依法享有同等條件下的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。
本案中，中興公司與化學(xué)公司的租賃權(quán)設(shè)立在先，中興公司與陽(yáng)光支行的抵押權(quán)設(shè)立在后。根據(jù)“買賣不破租賃”的規(guī)則，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，不動(dòng)產(chǎn)的受讓人也要負(fù)擔(dān)該不動(dòng)產(chǎn)上的租賃合同。這樣的法律規(guī)定主要是側(cè)重對(duì)承租人利益的保護(hù)。此外，作為承租人還享有一個(gè)優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，出租人出賣不動(dòng)產(chǎn)時(shí)還要通知承租人，看其是否要在同等條件下行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。中興公司違反法定通知義務(wù)，損害了承租人化學(xué)公司的權(quán)益。
若抵押人隱瞞抵押財(cái)產(chǎn)已經(jīng)先設(shè)立租賃的情況，抵押權(quán)人如何保障自己的權(quán)利？ 最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》若干問(wèn)題的解釋第六十六條規(guī)定：抵押人將已抵押的財(cái)產(chǎn)出租時(shí)，如果抵押人未書面告知承租人該財(cái)產(chǎn)已抵押的，抵押人對(duì)出租抵押物造成承租人的損失承擔(dān)賠償責(zé)任；如果抵押人已書面通知承租人該財(cái)產(chǎn)已抵押的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)造成承租人的損失，由承租人自己承擔(dān)。該條規(guī)定體現(xiàn)了對(duì)承租人權(quán)利的保護(hù)。抵押權(quán)是一種擔(dān)保物權(quán)，其本質(zhì)是為了實(shí)現(xiàn)債權(quán)，只要抵押權(quán)人從抵押物上獲得相當(dāng)?shù)难a(bǔ)償即可。所以，抵押權(quán)人在接受抵押物的時(shí)候，應(yīng)當(dāng)對(duì)抵押財(cái)產(chǎn)進(jìn)行估值。抵押財(cái)產(chǎn)價(jià)值越高，其擔(dān)保能力越強(qiáng)。抵押權(quán)人可以書面形式與抵押人約定抵押物存在租賃或其他權(quán)利負(fù)擔(dān)時(shí)的處理辦法。例如抵押財(cái)產(chǎn)上存在影響抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的權(quán)利負(fù)擔(dān)，抵押權(quán)人可要求增加或變更抵押物，重新提供擔(dān)保?！冻鞘蟹课葑赓U管理辦法》第13條、《土地登記規(guī)則》第30條關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)租賃合同登記備案制度的規(guī)定是抵押權(quán)人了解抵押物權(quán)利負(fù)擔(dān)的一種方式。但是不動(dòng)產(chǎn)租賃合同的登記備案并不是租賃合同生效的必備要件。所以這種方式的救濟(jì)力度很低。學(xué)界的觀點(diǎn)是采用不動(dòng)產(chǎn)租賃權(quán)公示的辦法，公示后具有對(duì)抗第三人的效力。在這種情況下，抵押權(quán)人可以通過(guò)查詢的方式了解不動(dòng)產(chǎn)的法律狀態(tài)，避免自己在不知情的情況下，承受抵押物上的其它權(quán)利負(fù)擔(dān)。同時(shí)，抵押人負(fù)有告知義務(wù)。把抵押財(cái)產(chǎn)上存在其他權(quán)利負(fù)擔(dān)的情況告知抵押權(quán)人。這是對(duì)未來(lái)立法的美好期待，在此之前，抵押權(quán)人與抵押人之間按照意思自治，約定處理的效果可能會(huì)更好。抵押權(quán)與租賃權(quán)出現(xiàn)競(jìng)合時(shí)，可以達(dá)到一種平衡的狀態(tài)。
作者簡(jiǎn)介 |
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