文：吳取彬   隆安（上海）律師事務(wù)所合伙人、律師

【導(dǎo)讀】：近期房?jī)r(jià)暴漲，很多業(yè)主在簽訂居間買賣協(xié)議后，違約拒售，那么在尚未網(wǎng)簽正式房地產(chǎn)買賣合同的情形下，作為買受方可否主張合同繼續(xù)履行，要求強(qiáng)制辦理過(guò)戶呢？可以說(shuō)99.99%的購(gòu)房人不知道！

我們先從一個(gè)小案例看看，然后再具體分析哪些合同可以強(qiáng)制履行。

小案例

2010年3月買方張先生、賣方嚴(yán)女士在某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司的居間下，簽訂居間合同一份，并簽訂《房屋買賣協(xié)議》一份，協(xié)議約定張先生購(gòu)買嚴(yán)女士名下位于上海市某區(qū)某室動(dòng)遷安置房，房屋價(jià)款為人民幣65萬(wàn)元，張先生在協(xié)議簽訂后3日內(nèi)支付房?jī)r(jià)款人民幣55萬(wàn)元，剩余房款10萬(wàn)元在辦理交易過(guò)戶時(shí)支付，同時(shí)約定房屋限制過(guò)戶期限屆滿后10日內(nèi)辦理過(guò)戶手續(xù)。協(xié)議簽署后，張先生依約支付了55萬(wàn)元，嚴(yán)女士將房屋交付給張先生使用。由于房?jī)r(jià)的上漲，嚴(yán)女士拒絕配合張先生辦理網(wǎng)簽及過(guò)戶手續(xù)。張先生遂向法院提起訴訟，要求：判決《房屋買賣協(xié)議》繼續(xù)履行并要求法院判決嚴(yán)女士將房屋過(guò)戶至其名下，以及逾期過(guò)戶的違約責(zé)任。

法院判決

法院經(jīng)審理 后認(rèn)為原被告簽署的房屋買賣協(xié)議合法有效，雙方均應(yīng)按約履行各自義務(wù)。最終法院判決：一、張先生與嚴(yán)女士簽訂的《房屋買賣協(xié)議》繼續(xù)履行;二、嚴(yán)女士于判決生效之日起十日內(nèi)協(xié)助張先生將本案系爭(zhēng)房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶至原告名下，張先生應(yīng)于辦理過(guò)戶的同時(shí)支付嚴(yán)女士購(gòu)房款人民幣100000元；…

律師析案

從上述小案例中可以看出，網(wǎng)簽買賣合同并非是強(qiáng)制過(guò)戶的必要條件，買賣雙方?jīng)]有網(wǎng)簽合同仍然可以判決過(guò)戶。

其實(shí)，網(wǎng)簽合同只是房地產(chǎn)交易部門為了方便房地產(chǎn)交易的管理，而推行的合同管理制度。

針對(duì)目前房地產(chǎn)交易中的具體情況，買賣雙方通常先簽訂居間方提供的格式版本的《房屋買賣協(xié)議》或《房屋買賣居間協(xié)議》等形式的協(xié)議（以下統(tǒng)稱“買賣協(xié)議”），買賣雙方在買賣協(xié)議中約定在一定時(shí)間內(nèi)簽署網(wǎng)簽版本《上海市房地產(chǎn)買賣合同》。但是，在房?jī)r(jià)暴漲，尚未網(wǎng)簽正式的房地產(chǎn)買賣合同情形下，賣方違約拒售，作為買方是否可以要求賣方強(qiáng)制過(guò)戶呢？

這個(gè)問(wèn)題關(guān)鍵要看簽訂買賣協(xié)議的法律性質(zhì)，究竟買賣雙方簽署的是一份完整的房屋買賣合同，還是僅僅屬于一份預(yù)約合同。

若是前者，則可以要求賣方繼續(xù)履行合同，辦理強(qiáng)制過(guò)戶；若是后者，則無(wú)法要求賣方配合辦理過(guò)戶手續(xù)，只能要求賣方承擔(dān)違約責(zé)任。同時(shí)，對(duì)于這類合同可履行的前提是買方有足夠的資金能力，否則，不能一次性付清所有房款的情形下，法院一般不會(huì)支持買方的訴請(qǐng)，否則，即便支持買方的訴請(qǐng)，也會(huì)造成無(wú)法執(zhí)行。

那么究竟什么樣的買賣協(xié)議可以認(rèn)定為是一份房地產(chǎn)買賣合同呢？

《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》第八條規(guī)定一份房地產(chǎn)買賣合同應(yīng)具備以下基本內(nèi)容：（一）雙方當(dāng)事人的姓名或者名稱、住所；（二）房地產(chǎn)權(quán)屬證書名稱和編號(hào)；（三）房地產(chǎn)座落位置、面積、四至界限；（四）土地宗地號(hào)、土地使用權(quán)取得的方式及年限；（五）房地產(chǎn)的用途或使用性質(zhì)；（六）成交價(jià)格及支付方式；（七）房地產(chǎn)交付使用的時(shí)間；（八）違約責(zé)任；（九）雙方約定的其他事項(xiàng)。

目前大多數(shù)居間方提供的格式版本的《房屋買賣協(xié)議》都具備了以上內(nèi)容，可以說(shuō)買賣雙方簽署的買賣協(xié)議就是一份房地產(chǎn)買賣合同。除非買賣雙方在協(xié)議中明確約定以網(wǎng)簽正式的《房地產(chǎn)買賣合同》為買賣合同成立、生效要件的，否則應(yīng)視為買賣合同已經(jīng)成立。

上海市高級(jí)人民法院《關(guān)于審理二手房買賣案件若干問(wèn)題的解答》中，針對(duì)此類問(wèn)題就明確的作如下解答為：

雙方已經(jīng)簽訂的協(xié)議書具備了房屋買賣合同的主要內(nèi)容，應(yīng)視為買賣合同成立，并認(rèn)定合同有效。雙方約定再簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，只是以格式合同的形式對(duì)買賣關(guān)系予以確認(rèn)。當(dāng)事人未簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》的，不影響原已成立的合同關(guān)系。

但是，若買賣雙方簽訂的協(xié)議僅僅是為將來(lái)簽訂正式房地產(chǎn)買賣合同而簽訂，沒(méi)有諸如價(jià)款支付、過(guò)戶登記、房屋交付、違約責(zé)任等關(guān)鍵性條款，則這類合同僅能視為一份預(yù)約合同。簽訂正式房地產(chǎn)買賣合同前，買賣雙方對(duì)合同中的主要條款仍然需要雙方磋商，達(dá)成合意。在此種情形下，顯然不能強(qiáng)制當(dāng)事人繼續(xù)履行預(yù)約，否則有違契約自由的民法精神，也有違公平原則。

因此，買賣雙方雖未網(wǎng)簽合同，但簽署的買賣協(xié)議，只要具備買賣合同的主要內(nèi)容如房屋具體坐落、價(jià)款支付、交付、過(guò)戶、違約責(zé)任等，作為買方仍然有機(jī)會(huì)可以要求繼續(xù)履行合同，辦理強(qiáng)制過(guò)戶。

最后需要特別提醒的是：雖然買賣協(xié)議具備了正式房地產(chǎn)買賣合同的主要條款，但是房地產(chǎn)買賣合同中仍有很多條款需要在簽訂網(wǎng)簽版本的合同時(shí)進(jìn)行協(xié)商，若買賣雙方在網(wǎng)簽前，未能就相關(guān)條款達(dá)成一致意見(jiàn)，從而導(dǎo)致網(wǎng)簽不成，則應(yīng)屬于不能歸責(zé)于任何一方的事由，導(dǎo)致房地產(chǎn)買賣合同未能簽訂。