面對營改增對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來的重大影響，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的投資人、經(jīng)營人、財務(wù)人員只能坦然面對。

        由于增值稅稅收管理與營業(yè)稅管理差距較大，如果管理不善，稅收風(fēng)險也會增加。主要稅收風(fēng)險有：

        1.取得發(fā)票要求嚴(yán)格。

        2.抵扣稅款手續(xù)比營業(yè)稅復(fù)雜。

        3.發(fā)票管理、開具制度嚴(yán)格。

        4.稅收會計核算過程復(fù)雜。

        準(zhǔn)備內(nèi)容：公司應(yīng)在管理層設(shè)立稅務(wù)管理部門，或設(shè)置專門的稅務(wù)管理崗位，統(tǒng)一管理企業(yè)稅務(wù)事項。如設(shè)立稅務(wù)部、設(shè)立稅務(wù)總監(jiān)等。

        公司的法律形式主要有：法人公司、分公司。如果企業(yè)在同一地區(qū)（指地級、縣級）區(qū)域內(nèi)有多個房地產(chǎn)開發(fā)項目，可以選擇在該地區(qū)設(shè)立一個法人公司作為總公司、將其他項目的公司設(shè)為分公司。選擇法人公司匯總申報繳納增值稅，可以降低稅收成本，節(jié)稅或延遲納稅。

        準(zhǔn)備內(nèi)容：設(shè)立合適的項目公司法律主體。

        增值稅會計核算比營業(yè)稅會計核算復(fù)雜。營業(yè)稅會計核算需設(shè)置一個“應(yīng)交稅費——應(yīng)交營業(yè)稅”二級科目。增值稅會計核算一般應(yīng)設(shè)置四個二級科目，分別為：“應(yīng)交增值稅”、“未交增值稅”、“增值稅留抵稅額”和“簡易征收增值稅”。同時，在“應(yīng)交增值稅”二級科目的借方設(shè)置“進(jìn)項稅額”、“已交稅金”、“減免稅款”、“轉(zhuǎn)出未交增值稅”等欄目，在貸方設(shè)置“銷項稅額”、“進(jìn)項稅額轉(zhuǎn)出”、“轉(zhuǎn)出多交增值稅”等欄目。

        準(zhǔn)備內(nèi)容：提前修改企業(yè)會計制度、培訓(xùn)會計人員。

        增值稅納稅人分為一般納稅人和小規(guī)模納稅人，計稅方法分別為一般計稅方法和簡易計稅方法；一般納稅人可以開具增值稅專用發(fā)票，小規(guī)模納稅人只能開具增值稅普通發(fā)票或稅務(wù)局代扣3%征收率的專業(yè)發(fā)票。普通發(fā)票不能抵扣進(jìn)項稅。因此，大型的設(shè)備、材料供應(yīng)商一般取得一般納稅人資質(zhì)。

        例如：A電線、室內(nèi)開關(guān)供應(yīng)商為一般納稅人。企業(yè)向其采購低壓電線、室內(nèi)開關(guān)100萬元，取得增值稅專用發(fā)票，可抵扣的進(jìn)項稅額為17萬元（100*17%）

        B、C、D電線、室內(nèi)開關(guān)供應(yīng)商分別為小規(guī)模納稅人。向三家合計采購低壓電線、室內(nèi)開關(guān)100萬元，取得增值稅普通發(fā)票，可抵扣的進(jìn)項稅額為0元，如果BCD三企業(yè)分別向稅務(wù)機關(guān)申請代開增值稅發(fā)票，可抵扣的進(jìn)項稅額為3萬元（100*3%）

        二者進(jìn)項稅額相差14萬元。企業(yè)多繳14萬元稅。

        準(zhǔn)備內(nèi)容：營改增后，在選擇供應(yīng)商時一定要關(guān)注對方的稅收資格，首選具有一般納稅人資質(zhì)的供應(yīng)商。

        施工、監(jiān)理單位為房地產(chǎn)企業(yè)主要服務(wù)單位。

        規(guī)模大的施工、監(jiān)理單位一般能取得一般納稅人資質(zhì)。

        準(zhǔn)備內(nèi)容：在選擇施工、監(jiān)理單位時，一定要關(guān)注對方的稅收資格，首選一般納稅人資質(zhì)的施工、監(jiān)理單位。

        房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)債權(quán)性融資方式主要有：發(fā)行債券、銀行借款、企業(yè)借款、個人借款等。在營業(yè)稅條件下，上述融資方式對企業(yè)繳納營業(yè)稅沒有影響。

        營改增后，由于個人借款一般不能開具增值稅專用發(fā)票，相應(yīng)融資的進(jìn)項稅額不能得到全部抵扣，企業(yè)要為此承擔(dān)稅收損失。

        準(zhǔn)備內(nèi)容：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)債權(quán)性融資時，少向個人融資。

        在營業(yè)稅的條件下，企業(yè)銷售清水房、精裝房、向購房人提供家具等銷售方式繳納營業(yè)稅額是不同的。清水房單價最低，營業(yè)稅額最低。銷售精裝房、向買房人提供家具的單價高于清水房，營業(yè)稅額高，企業(yè)銷售精裝房于稅收不利。

        營改增后，由于增值稅是對銷售增值額征稅，房屋的精裝成本涉及的稅款可以抵扣，銷售精裝房、買房提供家具企業(yè)稅收成本增加不大。

        準(zhǔn)備內(nèi)容：企業(yè)可開發(fā)精裝樓盤。

案例：

        A樓盤是甲公司開發(fā)的公寓樓，共100套。其中清水房公寓每套售價50萬元，精裝修公寓售價60萬元（每套公寓裝修費6.49萬元、電器成本3.51萬元）。

       （1）在營業(yè)稅的條件下，每套精裝修公寓比清水房公寓多繳營業(yè)稅0.5萬元（10*5%）。

       （2）營改增后，假如裝修公司、電器經(jīng)銷商為一般納稅人，裝修費（稅率11%）、銷售電器（稅率17%）提供增值稅專用發(fā)票，可取得的進(jìn)項稅額分別為0.64萬元（6.49/1.11*11%）和0.51萬元（3.51/1.17*17%）。精裝修房多10萬元的銷項稅額為0.9910萬元（10/1.11*11%），精裝修部分應(yīng)繳增值稅=0.9910-0.64-0.51=-0.159萬元。

        營業(yè)稅、增值稅在納稅義務(wù)發(fā)生時間的規(guī)定基本相同，為收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據(jù)的當(dāng)天。但是，增值稅還規(guī)定：先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當(dāng)天。

        應(yīng)對措施：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在預(yù)收時建議不開具專業(yè)發(fā)票。

        根據(jù)稅制原理，營業(yè)稅一般不存在多交稅現(xiàn)象，如果存在多交稅可以申請退稅。

        增值稅由于是月稅月清。如果進(jìn)項稅發(fā)票沒有及時取得，會存在當(dāng)期多繳稅現(xiàn)象，形成“應(yīng)繳稅費—未交增值稅”借方余額——增值稅留抵稅額。留抵稅額是未抵扣完的進(jìn)項稅額。一般因商品售價低于買價或未取得采購貨物專用發(fā)票或未及時取得采購貨物專用發(fā)票所致。

        房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般一個項目結(jié)束后便注銷項目公司登記。

        現(xiàn)行增值稅規(guī)定，一般納稅人注銷時其留抵稅額不予以退稅。如果房地產(chǎn)項目結(jié)束后，企業(yè)有增值稅留底稅額而注銷公司，留抵的進(jìn)項稅額便成為公司的損失。

        應(yīng)對措施：

        一是項目結(jié)束后，有留抵稅額的項目公司不做注銷處理，將項目公司辦理工商遷移手續(xù)，遷移到新的項目地，這樣原企業(yè)尚未抵扣的進(jìn)項稅額便可以繼續(xù)抵扣。

        二是開發(fā)項目結(jié)束后，可將有留抵進(jìn)項稅額的項目公司合并到正在有項目開發(fā)的公司，再注銷這個項目公司。這樣原企業(yè)尚未抵扣的進(jìn)項稅額可結(jié)轉(zhuǎn)至新公司繼續(xù)抵扣。

來源：納稅無憂