社區(qū)商鋪要想獲得成功必須考慮錯(cuò)位經(jīng)營，這是保證商鋪經(jīng)營者本身獲利的一個(gè)不可忽視的因素。經(jīng)營效應(yīng)是商業(yè)項(xiàng)目的生存之本，從前期的市場調(diào)研、招商，到后期的營銷推廣、經(jīng)營，都應(yīng)該把“經(jīng)營為先”的原則作為運(yùn)作的核心。

從入市的出發(fā)點(diǎn)來看，商鋪更加注重項(xiàng)目入市后的經(jīng)營狀況和物業(yè)升值，因此發(fā)展商應(yīng)該對所經(jīng)營的業(yè)態(tài)以及經(jīng)營環(huán)境、經(jīng)營檔次有所選擇，從軟硬環(huán)境兩方面入手，提高項(xiàng)目的市場認(rèn)知度。

在社區(qū)逐步走向成熟，商鋪?zhàn)饨疬M(jìn)入調(diào)整期，一些經(jīng)營能力差，業(yè)態(tài)重復(fù)的商鋪經(jīng)營可在銷售或租賃的時(shí)候適當(dāng)?shù)囊?guī)劃“差別銷售”，避免同業(yè)競爭，盡可能避免買家受益下降。業(yè)態(tài)、業(yè)種適度重復(fù)經(jīng)營的前提必須是消費(fèi)者的客流量能夠維持這些商鋪的經(jīng)營。

市場培育是以合適的租金吸引目標(biāo)商家入場，經(jīng)過一定的培育期后，商業(yè)氛圍成熟，經(jīng)營業(yè)績增長，租金上升，物業(yè)升值，實(shí)現(xiàn)多贏的結(jié)果。

例如杭州坤和建設(shè)率先發(fā)起“優(yōu)質(zhì)社區(qū)商業(yè)聯(lián)盟”，把有益于發(fā)展社區(qū)商業(yè)的商家（包括投資者與品牌商）組織起來。據(jù)了解，其山水樓盤一期的22 間商鋪，吸引了500 多個(gè)投資商、品牌經(jīng)營商預(yù)約，其中不少是上檔次的連鎖店與品牌，如意大利伊爾莎洗衣店、喜士多連鎖店等品牌經(jīng)營者。

對于大社區(qū)商業(yè)，尤其是社區(qū)特色街來說，“主力店”和“品牌店”效應(yīng)明顯，知名的大型百貨商場、購物中心將帶動(dòng)周邊的商業(yè)物業(yè)全面升值。

主力店周邊商鋪的經(jīng)營主要是“寄生”業(yè)態(tài)，它本身不具備“聚客”能力，只有借助主力店的作用才能充分挖掘其商業(yè)價(jià)值并不斷升值。

招商是商業(yè)物業(yè)營銷推廣鏈條中最重要、附加值最高的環(huán)節(jié)，招商的前提是商業(yè)物業(yè)的業(yè)態(tài)分布和規(guī)劃，在成熟的規(guī)劃基礎(chǔ)上的招商才是有效和對路的。

從推廣方式來看，社區(qū)商鋪的營銷推廣需針對性地鎖定目標(biāo)客戶群體，進(jìn)行有效地信息傳遞。居民關(guān)注社區(qū)發(fā)展的同時(shí)，對社區(qū)服務(wù)、居住環(huán)境、文化娛樂、醫(yī)療衛(wèi)生等均提出更高層次的需求。

社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目和住宅項(xiàng)目銷售不同，商業(yè)項(xiàng)目招商時(shí)間不宜過長，商業(yè)項(xiàng)目是統(tǒng)一開售之后容易出現(xiàn)節(jié)點(diǎn)，需要乘銷售旺期氣呵成，招商率達(dá)到80%-90%，以保證人氣的持續(xù)，使后期的招商更為順利。

一般來說，社區(qū)商業(yè)的招商應(yīng)從核心主力店開始啟動(dòng)，按照“核心主力店- 次主力店- 品牌專賣店- 小型商家”這樣一個(gè)順序來進(jìn)行。用核心主力店來帶動(dòng)次主力店和中小商家。

招商基本完成后，就要規(guī)劃好統(tǒng)一的商鋪開業(yè)時(shí)間。社區(qū)商業(yè)與其它商業(yè)一樣，在選擇開業(yè)時(shí)間上也較為講究，切忌開業(yè)時(shí)間不統(tǒng)一，以至造成一邊營業(yè)，一邊裝修的局面。因此，在開業(yè)時(shí)間上盡量選擇同一天。

通常來說，為了營造良好的熱鬧氛圍，凝聚更多的人氣，社區(qū)商業(yè)的開業(yè)時(shí)間最好選擇在周末或傳統(tǒng)的節(jié)假日，期待更多的居民參與其中。

第三類是食品零售店，包括肉店、魚店、熟食店、面包店等等，聚集不僅給購物者帶來方便，而且還能有效的增加銷量。

第四類是個(gè)人服務(wù)店，需要靠近停車場或者主入口，盡可能集中布置，并與其它經(jīng)營主體相對分離，讓購物者出入方便，允許他們在營業(yè)時(shí)間之外還可繼續(xù)營業(yè)。

適合聚集的還有個(gè)人服務(wù)店，這些服務(wù)設(shè)施需要靠近停車場或者主入口，盡可能集中布置，并與其它經(jīng)營主體相對分離，讓購物者出入方便，允許他們在營業(yè)時(shí)間之外還可繼續(xù)營業(yè)。

一些商店類型適合分散布置，例如服裝和食品分開有利于組織人流，在這兩種類型的商店中，購物者的步行速度完全不同；書報(bào)店和音像制品店適合分散布置，以延長購物者的興趣。