自2015年330政策以來，很多房產(chǎn)買賣的訴訟案件陸續(xù)有了判決結(jié)果，本人對(duì)繼續(xù)履行合同的近期主要判決動(dòng)態(tài)進(jìn)行了歸納總結(jié)。

        對(duì)于判決繼續(xù)履行合同的，一般要求買方一次性付款，房產(chǎn)是銀行抵押貸款或沒有抵押，非銀行的抵押貸款，如果抵押權(quán)人不同意接受提前還款的，則法院不支持繼續(xù)履行合同。支持遲延履行期間的違約金，但是法院會(huì)酌情調(diào)整，標(biāo)準(zhǔn)在法官的心理，完全不一致，違約金的起算點(diǎn)和截止期限也各不一致。

        對(duì)于判決駁回繼續(xù)履行合同的主要理由是因?yàn)榉蚱尬春炞值牧硪环讲煌獬鍪酃餐慨a(chǎn)，但是買方有理由相信夫妻雙方都同意出售房產(chǎn)的除外。有理由相信對(duì)方同意出售的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)比較低，配偶出現(xiàn)在簽約或履行合同的現(xiàn)場(chǎng)，配偶有電話溝通過，配偶有收錢，配偶有代辦售房手續(xù)等情況都有可能被認(rèn)定為買方有理由相信夫妻雙方都同意出售房產(chǎn)。我有一個(gè)案件房產(chǎn)登記在夫妻雙方名下，其中一方簽名，同時(shí)其也代配偶簽字，在簽合同時(shí)一方與配偶通話確認(rèn)過購房事宜，雖然后來配偶并未出具書面的售房委托書，但是法院仍然認(rèn)為合同對(duì)雙方都產(chǎn)生法律效力。如果房產(chǎn)僅登記在一方名下，有證據(jù)證明其配偶知情，則法院更會(huì)認(rèn)為夫妻雙方同意出售房產(chǎn)。

        對(duì)于夫妻共同財(cái)產(chǎn)的認(rèn)定一般是要求婚后共同購買的。我有一個(gè)當(dāng)事人為了貸款買房先后假離婚、復(fù)婚了3次，其剛好是在假離婚后買的房產(chǎn)，房產(chǎn)證出來后又復(fù)婚了，雖然我知道實(shí)際上是共同財(cái)產(chǎn)，但法院不會(huì)認(rèn)為是共同財(cái)產(chǎn)，最后只能配合買方履行合同。對(duì)于一方婚前購房的房產(chǎn)婚后共同還貸的，法院認(rèn)為該房產(chǎn)的物權(quán)屬于一方所有，另一方對(duì)共同還貸部分僅享有增值補(bǔ)償?shù)膫鶛?quán)，婚前購房的一方有權(quán)獨(dú)自出售房產(chǎn)，無須征得另一方的同意。

可見法院在堅(jiān)持夫妻一方不得獨(dú)自出售共有財(cái)產(chǎn)的原則下，盡可能的朝有利于買家的方向靈活解釋適用該原則，從而最大程度保護(hù)買方的權(quán)益。

        對(duì)于確實(shí)不能支持繼續(xù)履行的案件，法官也考慮買方利益的最大化，庭前庭后積極勸買方變更訴訟請(qǐng)求，主動(dòng)在庭上釋明買方可能存在的訴訟風(fēng)險(xiǎn)，建議買方選擇變更訴訟請(qǐng)求，避免直接駁回買方的訴訟請(qǐng)求。買方本來就受到很大的損失，請(qǐng)求繼續(xù)履行合同的訴訟費(fèi)和律師費(fèi)都很多，如果簡(jiǎn)單直接駁回確實(shí)會(huì)給買方帶來沉重的打擊，因而我們要為耐心給與買方變更訴訟請(qǐng)求機(jī)會(huì)的法官點(diǎn)贊，這也是我們?nèi)ツ暝诼蓞f(xié)圓桌會(huì)議上提出的重要建議。

        對(duì)于判決繼續(xù)履行合同并要承擔(dān)違約金的賣方是否一定要死扛到底，不一定，應(yīng)當(dāng)及時(shí)抓住機(jī)會(huì)主動(dòng)與買方協(xié)商，可以主動(dòng)配合買方取得貸款購房，從而換來買方放棄違約金的條件。對(duì)于買方來說應(yīng)該可以接受，得饒人處且饒人。因?yàn)橐淮涡愿犊钍菑?qiáng)制過戶的先決條件，如果賣方能配合貸款則買方可以省下很多的資金成本，通過買房獲得的銀行貸款，利率是最低的，省下的利息可能比違約金多，同時(shí)雙方互相配合過戶會(huì)快很多，如果賣方死扛，在執(zhí)行過程中也可能會(huì)讓買方遇到一些障礙，影響順利過戶。

        對(duì)于第三人因?yàn)閭鶛?quán)查封賣方的房產(chǎn)，如果購房款足以覆蓋債權(quán)的情況，法院會(huì)支持繼續(xù)履行合同。

        繼續(xù)履行合同被告沒有請(qǐng)求買方履行合同義務(wù)，法院是否應(yīng)該主動(dòng)判買方履行合同義務(wù)？應(yīng)當(dāng)判決，雖然買方訴求中沒有要求判自己履行義務(wù)，但是其主要訴求就是繼續(xù)履行合同，必然是包括履行自己的義務(wù)和權(quán)利。在買方?jīng)]有履行自己的義務(wù)時(shí)賣方也可以申請(qǐng)法院強(qiáng)制執(zhí)行。一般是原告申請(qǐng)執(zhí)行，在繼續(xù)履行中被告也有申請(qǐng)執(zhí)行的權(quán)利，確實(shí)有點(diǎn)新奇。

        判決后，買方可能拖延付款，賣方可能拖延履行其他義務(wù)，法院是否能直接將遲延履行合同的違約條款作為判項(xiàng)，比如任何一方遲延履行合同的按日萬分之五支付違約金，或者支付遲延履行的雙倍罰息。目前沒有法院這樣做，違約金的高低應(yīng)當(dāng)是在發(fā)生違約后，由法院認(rèn)定違約事實(shí)后再根據(jù)情況來具體確定違約金的標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)于尚未發(fā)生的違約事實(shí)定一個(gè)違約金標(biāo)準(zhǔn)可能不太適宜。同時(shí)賣方也未主張遲延履行的違約金，不訴不理。

        判決后，買方將房產(chǎn)過戶給了他人，生效判決事實(shí)上已經(jīng)不能履行，買方可否另行要求解除合同，或者判決生效過了兩年買方?jīng)]有申請(qǐng)執(zhí)行，雙方可否另行訴訟解除合同？應(yīng)該是可以，解除合同與繼續(xù)履行合同并不違反一事不再理的原則。

        總之繼續(xù)履行合同有一些我們意想不到的問題，需要在實(shí)踐中不斷的去總結(jié)解決辦法。