億憶網(wǎng) 3月2日訊 一年多前芭比寫過一篇《需求與被透支的需求》的文章，里面提到在悉尼北岸Balgowlah的一場(chǎng)拍賣中，一位希臘裔媽媽為年僅12歲的孩子買房的故事。原因是眼見悉尼的房地產(chǎn)價(jià)格像竹子一樣節(jié)節(jié)飆升，擔(dān)心孩子將來(lái)無(wú)法負(fù)擔(dān)。是的，在旺市當(dāng)中，人們總能找到這樣那樣的入市理由，這些被透支的需求，為火熱的市場(chǎng)火上澆油。

不過，這位母親的擔(dān)心不是沒有道理的，不要說等十年后她的孩子長(zhǎng)大，即使在今天，很多參加工作不久的年輕人，發(fā)現(xiàn)如果不愿意搬到離城較遠(yuǎn)的新開發(fā)區(qū)，想湊足首期，在悉尼、墨爾本的近城區(qū)域購(gòu)置物業(yè)，是非常困難的事情。在這種情況下，作為成年子女的父母，如果想助孩子一臂之力，有些什么選擇呢？

此文的靈感，源于去年12 月初《澳洲財(cái)經(jīng)評(píng)論》周末版的一篇報(bào)道。當(dāng)時(shí)抱著“看看老外如何幫助小孩買房”的心理，只打算約略看一下，結(jié)果欲罷不能，從頭到尾一字不漏的讀完不止，還嘖嘖稱奇。這樣有趣的文章，當(dāng)然要介紹給大家。

其實(shí)文章里介紹的各種幫助子女的方法，并不新鮮，關(guān)心這個(gè)議題的朋友多少都會(huì)知道一些，筆者覺得“過癮”的地方，是對(duì)這些方法的分析和取舍，折射出西方人和華人在文化、習(xí)俗和思維方式上的區(qū)別。

在澳洲越來(lái)越多的父母意欲幫助成年的子女購(gòu)房。（插圖Simon Letch， 原載AFR）

70歲的房奴，每天辛勞卻甘之如飴

故事的主角和引子，是早已過了退休年齡的政府獸醫(yī)Colin。他和妻子Stephanie住在墨爾本內(nèi)北區(qū)的North Fitzroy，有三個(gè)成年的孩子。除了自住的獨(dú)立屋，他們還在East Brunswick和Thornbury分別買了一套三房和兩房的公寓，給孩子居住。因?yàn)橐€貸，70歲的Colin堅(jiān)持每天上班，而非像很多同齡人那樣，過著采菊東籬下或是周游世界的悠閑生活。

被問及這樣做的理由時(shí)，Colin表示，在他年輕的時(shí)候，只要有份像樣的工作，買房是很簡(jiǎn)單的事。如今社會(huì)發(fā)生了很大的變化，薪酬的增長(zhǎng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)追不上房?jī)r(jià)，如果不幫忙，孩子們就很難維持原有的生活水準(zhǔn)，至少在住房這個(gè)事情上。Colin還認(rèn)為，為孩子買房是財(cái)富傳遞的一個(gè)很好的方式，也可以為孩子節(jié)省很多稅后收入。在愛心和信念的雙重支持下，Colin每天辛勤工作，卻甘之如飴。

但即便如此，Colin兩處額外房產(chǎn)的所有權(quán)是屬于妻子Stephanie的，并沒有放在孩子的名下，這是為什么呢？

未雨綢繆，防止資產(chǎn)落入“外人”手里

不把房產(chǎn)放在孩子名下，最主要的原因是，擔(dān)心孩子日后婚姻一旦破裂，資產(chǎn)可能被瓜分。在離婚率高企的現(xiàn)代社會(huì)，這種擔(dān)心不算多余。

Colin選擇將為孩子購(gòu)買的物業(yè)作為投資房，在自己和妻子百年歸老之后，房子會(huì)讓孩子繼承。在澳洲目前沒有遺產(chǎn)稅，不過日后如果孩子出售物業(yè)的話可能要付增值稅。而目前Colin則要為公寓付地稅（如果超過豁免額），孩子所繳的租金也要算進(jìn)收入當(dāng)中。

文中提到防止資產(chǎn)落到外人手里的另一個(gè)有效方法是如果父母資助孩子買房，孩子在和配偶聯(lián)名購(gòu)置房產(chǎn)的時(shí)候，選用共享權(quán)益(Tenants in Common)，而非聯(lián)名共有(Joint Tenancy)的方式。兩種業(yè)權(quán)最大的區(qū)別在于前者的聯(lián)名利益不一定雙方各占一半，而且權(quán)益可以自由轉(zhuǎn)售或送贈(zèng)他人，最重要的一點(diǎn)是，在一方離世的時(shí)候，權(quán)益不會(huì)像聯(lián)名共有那樣自動(dòng)轉(zhuǎn)移至生存的一方。

另外兩種防止“資產(chǎn)外流”的方式是讓孩子和配偶訂立關(guān)于財(cái)產(chǎn)的婚前協(xié)議；還有就是父母借錢給孩子的時(shí)候，即使不能像銀行那樣獲得房產(chǎn)抵押，也要找律師訂立有法律約束的正式合同，把利息及還款等細(xì)節(jié)一一列明，以便在孩子發(fā)生變故的時(shí)候可以有效收回貸款。

澳洲好爸爸Colin與妻子及兩個(gè)女兒合照。（攝影Josh Robenstone，原載AFR）

在緊急情況下，先給自己戴氧氣面罩

資助孩子買房的方式還有很多，其中包括現(xiàn)金饋贈(zèng)和貸款擔(dān)?！，F(xiàn)金饋贈(zèng)簡(jiǎn)單來(lái)說就是替孩子支付全部或者部分首付，節(jié)省孩子儲(chǔ)蓄的時(shí)間，讓他們可以盡快上車。

貸款擔(dān)保的原理也差不多，孩子很可能因?yàn)榇婵畈蛔慊蚬ぷ魇杖氩粔蚨鵁o(wú)法獲得足夠的貸款。這時(shí)如果父母用自己的資產(chǎn)提供額外擔(dān)保，孩子很可能因此從銀行獲得100%的貸款，同時(shí)省去每年不菲的貸款保險(xiǎn)費(fèi)用。

這兩種方法的缺點(diǎn)是缺乏靈活性?，F(xiàn)金給出去了，父母一旦將來(lái)年老生病需要用錢，就會(huì)少了一筆備用的保障。而作為貸款擔(dān)保人，如果孩子經(jīng)濟(jì)或婚姻狀況發(fā)生變化，無(wú)法償還貸款，父母就要幫忙還債。再不然，房子被銀行收回時(shí)如果發(fā)現(xiàn)資不抵債，父母用作擔(dān)保的房產(chǎn)也會(huì)被銀行強(qiáng)行拍賣。題外話，因?yàn)橛羞@種可能性，一般銀行不會(huì)接受父母的自住房作為擔(dān)保抵押，把年老的父母掃地出門這種事，因?yàn)榈懒x的風(fēng)險(xiǎn)，銀行不愿意干。

所以，一般專業(yè)人士會(huì)建議父母在資助孩子買房的時(shí)候，量力而行，在確保自己的生活所需、收入和支出安排妥當(dāng)之后，再為子女作出幫助，而選用的方法應(yīng)盡量避免損害自己將來(lái)的利益。一個(gè)生動(dòng)的比喻就是，飛機(jī)上的安全演示，通常會(huì)建議人們，在緊急情況下，先給自己戴上氧氣面罩，再幫助小孩或是旁邊的人。

Tayla的母親Tracy作為貸款擔(dān)保人幫助她買了第一個(gè)公寓 。（攝影Glenn Hunt， 原載AFR）

最后一條，授人以魚不如授人以漁

近期REST Industry Super的一項(xiàng)統(tǒng)計(jì)顯示，悉尼、墨爾本和珀斯三分之一的退休人員，以及布里斯班、阿德萊德五分之一的退休人員，希望給孩子錢幫助他們買房。也就是說，不管主觀意愿如何，目前在澳洲的大城市，因?yàn)榉績(jī)r(jià)上漲，年輕啃老族或者像Colin那樣的高齡房奴的數(shù)目在不斷增加。

對(duì)于許多家庭來(lái)說，負(fù)擔(dān)不起房子就意味著孩子在成年后還需跟父母住更長(zhǎng)的時(shí)間。也有父母選擇在房子后院加建“奶奶房”(granny flat)，等以后孩子有了孩子，自己搬去住“奶奶房”，把原有的房子讓出來(lái)給孩子一家居住。

這個(gè)方法乍聽起來(lái)有點(diǎn)“委屈”，卻其實(shí)是個(gè)不錯(cuò)的想法，一來(lái)老人不用因?yàn)榧拍蛉狈φ疹櫠崛ヰB(yǎng)老院或者退休村，二來(lái)可以省下一大筆購(gòu)置第二處房產(chǎn)的費(fèi)用。當(dāng)然最大的好處是老人可以常常見到自己的兒孫，要知道，有些東西是金錢買不到的。

另外一樣金錢買不到的是思維方式。俗話說授人以魚不如授人以漁，父母在年輕的時(shí)候就要注意不要把時(shí)間和精力都用在掙錢上面，給小孩足夠的關(guān)注，讓他們有良好的教育，最重要的是形成自立、自強(qiáng)的思維方式，懂得賺錢的方法，這樣孩子不但不會(huì)成為父母的負(fù)擔(dān)，反而能為父母安享晚年提供很好的金錢和心理保障。果真如此，人生會(huì)不會(huì)更完美？

參考實(shí)例：買個(gè)學(xué)區(qū)房，再建個(gè) “奶奶房”

45 Greendale Avenue Pymble
4 睡房 3 浴室 2 車位
占地：約930 sqm
參觀時(shí)間：周三和周六，10.45-11.30am
拍賣：3月12日下午2點(diǎn)
中介：McConnellbourn-Lindfield － 0418 291 345

關(guān)于學(xué)區(qū)房的選擇，因?yàn)榭剂刻?，?huì)另文說明。因應(yīng)上文的討論，挑出來(lái)這所在Pymble的房子，供大家參考。

如果你的孩子還小，這是一個(gè)地點(diǎn)方便的學(xué)區(qū)房；在你的孩子大學(xué)畢業(yè)后10年，有了自己的孩子，這依然是一個(gè)地點(diǎn)方便的學(xué)區(qū)房；而到有一天，你老了，也許可以住進(jìn)在游泳池旁加建的“奶奶房”，坐在躺椅上瞇著眼看孫兒們戲水？

聲明：本文內(nèi)容僅作討論參考之用，不構(gòu)成任何投資建議。參考實(shí)例中的物業(yè)是否能建奶奶房，需買家自行向所屬市政府查詢。

Domain中文版是Fairfax傳媒集團(tuán)授權(quán)出版的地產(chǎn)刊物，逢周五在悉尼地區(qū)免費(fèi)發(fā)行。Wexpo澳房微大展是概念先進(jìn)全方位連接線上線下的地產(chǎn)信息傳播及交易平臺(tái)。澳房群是投資者、中介、專家、新手共聚一堂的地方。

文章來(lái)源：澳房匯

責(zé)任編輯：Judy

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