文/陳召利 江蘇云崖律師事務所合伙人

本文原載于微信公眾號利眼觀察（chen_zhao_li），由作者向無訟閱讀供稿

隨著我國房地產市場政策轉向'去庫存'，國家逐步推出了鼓勵房地產交易的稅收優(yōu)惠政策。財政部、國家稅務總局于2015年3月30日發(fā)布《關于調整個人住房轉讓營業(yè)稅政策的通知》（財稅[2015]39號），營業(yè)稅免征期從5年恢復至2年。財政部、國家稅務總局、住房城鄉(xiāng)建設部于2016年2月17日又發(fā)布了《關于調整房地產交易環(huán)節(jié)契稅營業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知》（財稅〔2016〕23號），加大了對個人住房交易的契稅、營業(yè)稅優(yōu)惠，取消了對普通住房和非普通住房的差別待遇，自2016年2月22日起執(zhí)行。

為了方便大家全面了解我國現(xiàn)行的個人住房交易稅收優(yōu)惠政策，筆者專門整理如下，供參考。

1、個人所得稅（賣方）

自2010年10月1日起，對個人住房轉讓所得征收個人所得稅原則上實行核定征稅，核定征稅的比例暫按1%確定。對個人轉讓自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得免征個人所得稅。對出售自有住房并在1年內重新購房的納稅人不再減免個人所得稅。

政策依據(jù)：

（1）《關于調整房地產交易環(huán)節(jié)契稅個人所得稅優(yōu)惠政策的通知》（財稅[2010]94號）

（2）《國家稅務總局關于個人住房轉讓所得征收個人所得稅的有關問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕108號）

（3）《財政部國家稅務總局建設部關于個人出售住房所得征收個人所得稅有關問題的通知》（財稅字〔1999〕278號）

2、營業(yè)稅及城市維護建設稅和教育費附加（賣方）

自2016年2月22日起，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。

政策依據(jù)：

《財政部、國家稅務總局、住房城鄉(xiāng)建設部關于調整房地產交易環(huán)節(jié)契稅營業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知》（財稅〔2016〕23號）

3、土地增值稅（賣方）

自2008年11月1日起，對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。

政策依據(jù)：

《財政部國家稅務總局關于調整房地產交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》（財稅〔2008〕137號）

4、契稅（買方）

自2016年2月22日起，對個人購買90平方米及以下的家庭2套以內（含2套）（家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同）住房，減按1%稅率征收契稅；對個人購買90平方米以上的家庭唯一住房，減按1.5%稅率征收契稅；對個人購買90平方米以上的家庭第二套改善性住房（指已擁有一套住房的家庭，購買的家庭第二套住房），減按2%稅率征收契稅；對個人購買3套以上（含3套）住房的，一律按江蘇省原定3%稅率征收契稅。商品住房以房地產主管部門契約鑒證時間為準，存量住房以房地產主管部門契約登記受理時間為準。

政策依據(jù)：

（1）《財政部、國家稅務總局、住房城鄉(xiāng)建設部關于調整房地產交易環(huán)節(jié)契稅營業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知》（財稅〔2016〕23號）

（2）《江蘇省財政廳江蘇省地方稅務局江蘇省住房和城鄉(xiāng)建設廳關于調整我省房地產交易環(huán)節(jié)契稅個人所得稅優(yōu)惠政策的通知》（蘇財稅[2010]33號）

5、印花稅（買賣雙方）

自2008年11月1日起，對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅。

政策依據(jù)：

《財政部國家稅務總局關于調整房地產交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》（財稅〔2008〕137號）

特別說明

（1）個人購房日期的確定。個人按照國家房改政策購買的公有住房，以其購房合同的生效時間、房款收據(jù)開具日期或房屋產權證上注明的時間，依照孰先原則確定；個人購買的其他住房，以其房屋產權證注明日期或契稅完稅憑證注明日期，按照孰先原則確定。

（2）個人轉讓房屋的日期，以銷售發(fā)票上注明的時間為準。

（3）上述稅收優(yōu)惠政策僅適用于個人銷售或購買住房，不適用個人銷售或購買非住房、單位銷售或購買住房及非住房。

（4）北京市、上海市、廣州市、深圳市暫不實施《財政部、國家稅務總局、住房城鄉(xiāng)建設部關于調整房地產交易環(huán)節(jié)契稅營業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知》（財稅〔2016〕23號）第一條第二項對家庭第二套改善性住房的契稅優(yōu)惠政策及第二條營業(yè)稅優(yōu)惠政策，上述城市個人住房轉讓營業(yè)稅政策仍按照《財政部國家稅務總局關于調整個人住房轉讓營業(yè)稅政策的通知》（財稅〔2015〕39號）執(zhí)行。

實習編輯/雷彬

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