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原標(biāo)題：《物權(quán)法》新司法解釋3月1日實(shí)施！關(guān)乎你的房和車，這些必須知道！ 還有好多親第一時(shí)間轉(zhuǎn)發(fā)最高法民一庭庭長(zhǎng)程新文的答記者問，可是很多人轉(zhuǎn)完也沒發(fā)現(xiàn)，最高法開新聞發(fā)布會(huì)，可不是專為了“小區(qū)開放”??！它披露的事比“小區(qū)開放”涉及的人更廣！ 那這發(fā)布會(huì)講的啥？別查了，長(zhǎng)安君告訴你： 就是講3月1日就要開始施行的《物權(quán)法》的新司法解釋?。⌒碌乃痉ń忉尪几覀兝习傩盏纳罹o密相關(guān)：房、車、買賣糾紛、離婚財(cái)產(chǎn)分割……長(zhǎng)安君引用了權(quán)威的解讀，讓你最快時(shí)間跟上形勢(shì)： 二手車轉(zhuǎn)讓，沒登記，也是受讓方“腰桿更直”！ 據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2015年5月，全國(guó)機(jī)動(dòng)車總保有量達(dá)2.69億輛，機(jī)動(dòng)車交易也日益頻繁，告到法院的糾紛也五花八門。 比如，張三已經(jīng)把機(jī)動(dòng)車交付給了買受人李四，但雙方?jīng)]有去辦理過戶登記，而張三還欠王五的錢沒還。王五能不能說，用這輛車來抵償張三的債務(wù)呢？這時(shí)候，王五和李四，誰對(duì)這輛機(jī)動(dòng)車擁有“優(yōu)先所有權(quán)”？ 根據(jù)新《司法解釋》第六條規(guī)定，轉(zhuǎn)讓人轉(zhuǎn)移船舶、航空器和機(jī)動(dòng)車等所有權(quán)，受讓人已經(jīng)支付對(duì)價(jià)并取得占有，雖未經(jīng)登記，但轉(zhuǎn)讓人的債權(quán)人主張其為《物權(quán)法》第二十四條所稱的“善意第三人”的，不予支持，法律另有規(guī)定的除外。而且，在物權(quán)與債權(quán)的關(guān)系上，在一物之上既有物權(quán)又有債權(quán)時(shí)，一般而言，物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)…… 一句話概括就是： 李四的權(quán)利優(yōu)先于王五的權(quán)利，即使車的所有權(quán)還沒改登記，法律優(yōu)先保護(hù)買方的權(quán)利！ 無論咋登記的，離婚判決房產(chǎn)歸誰，就歸誰！ 當(dāng)下，很多人離婚都會(huì)涉及到財(cái)產(chǎn)的分割，房產(chǎn)更是大頭。如果法院將夫妻共同房產(chǎn)判給其中的一方，但房產(chǎn)證上仍是兩人的名字，這房到底歸誰？ 最高人民法院民一庭庭長(zhǎng)程新文在發(fā)布會(huì)上說：“新《司法解釋》規(guī)定，在離婚訴訟中，如果法院判決準(zhǔn)予離婚，同時(shí)判決夫妻共有的房屋歸丈夫或妻子一人所有，那么自法院判決生效時(shí)起，房屋的所有權(quán)就不再屬于雙方共有，而是歸屬于丈夫或者妻子一人，即使該房屋仍登記在夫妻雙方名下?！?/strong> 想改房產(chǎn)證名字，該先打哪種官司？ 比如張三、李四共同出資購(gòu)買房屋并約定共有房屋，但因各種原因申請(qǐng)登記在張三名下。后雙方生隙，李四起訴至法院請(qǐng)求確認(rèn)房屋共有權(quán)。這時(shí)候，李四應(yīng)該提起民事訴訟，還是行政訴訟？ 最高人民法院民一庭法官姜強(qiáng)撰文分析，物權(quán)法實(shí)施后，不少法官和法院認(rèn)為，李四應(yīng)先提起行政訴訟撤銷該登記，才能確認(rèn)其共有權(quán)。“ 但這種看法、做法，未能全面理解不動(dòng)產(chǎn)登記的公示效力；也造成當(dāng)事人訴累，形成行政訴訟不能認(rèn)定登記錯(cuò)誤、民事判決不能確定權(quán)屬，并因此而循環(huán)無解的尷尬局面?！?/p> 新《司法解釋》第一、二條就是對(duì)上述實(shí)踐問題的回應(yīng)，具體而言，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的歸屬爭(zhēng)議、不動(dòng)產(chǎn)登記的基礎(chǔ)關(guān)系的爭(zhēng)議都可納入民事訴訟。內(nèi)部關(guān)系上，依據(jù)真實(shí)權(quán)利狀態(tài)確定權(quán)利人，而非依據(jù)登記確定權(quán)利歸屬。 也就是說，李四提起民事訴訟，法院應(yīng)當(dāng)受理！如果李四提出他出資買房、以及雙方關(guān)于共有約定的證據(jù)，法院應(yīng)據(jù)此認(rèn)定李四為共有權(quán)人。 只要預(yù)告登記了，開發(fā)商想“一房?jī)少u”是無效的！ 在房產(chǎn)交易中，存在有商品房預(yù)售制度，購(gòu)房者可以就尚未建成的住房進(jìn)行“預(yù)告登記”。 新《司法解釋》的第四條規(guī)定，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，開發(fā)商想轉(zhuǎn)移不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)，或者設(shè)定建設(shè)用地使用權(quán)、地役權(quán)、抵押權(quán)等其他物權(quán)的，應(yīng)當(dāng)依照《物權(quán)法》第二十條第一款的規(guī)定，認(rèn)定其“不發(fā)生物權(quán)效力”。 也就是說，只要買房人預(yù)告登記了，開發(fā)商私自把已出售的住房再次出售或者進(jìn)行抵押，是無效的！ 從“李鬼”那買了東西，“李逵”來找我怎么辦？ 新《司法解釋》的規(guī)定還有一個(gè)重要方面：“善意取得”。與它相關(guān)的糾紛非常多見，遍布于為數(shù)眾多的合同、侵權(quán)乃至婚姻家庭繼承糾紛中。 什么叫“善意取得”？ 比如張三長(zhǎng)年住著父親的房子，擅自把房子轉(zhuǎn)讓給了不知情的李四。李四付完錢，張三父親聽說了，憤怒地跑來要房子。這時(shí)候，房子歸誰？按照《物權(quán)法》的“善意取得”制度，李四擁有房子，張三父親應(yīng)向自己的兒子索賠。 具體到每一個(gè)案件，雙方經(jīng)常爭(zhēng)論不休。最高法民一庭庭長(zhǎng)程新文指出：“如何正確適用善意取得制度是物權(quán)法適用中的一個(gè)重點(diǎn)、難點(diǎn)和熱點(diǎn)。對(duì)此，新《司法解釋》用6個(gè)條文，形成對(duì)善意取得適用的較為完整的規(guī)則體系?！?/p> 到底什么算適用“善意取得”？ 新《司法解釋》規(guī)定，受讓人受讓不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)，不知道轉(zhuǎn)讓人無處分權(quán)，且無重大過失的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定受讓人為善意。真實(shí)權(quán)利人（在上面的案例中就是張三父親）主張受讓人（在案例中就是李四）不構(gòu)成善意的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)舉證責(zé)任。程新文說：“ 此舉明確了‘善意’認(rèn)定的基本標(biāo)準(zhǔn)，以及由誰承擔(dān)舉證責(zé)任?！?/p> 新《司法解釋》還明確存在“登記簿上存在有效的異議登記”等五種情形之一的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定不動(dòng)產(chǎn)的受讓人“知道轉(zhuǎn)讓人無處分權(quán)”，也就是說受讓人不是“善意”的。受讓人受讓動(dòng)產(chǎn)時(shí)，交易的對(duì)象、場(chǎng)所或者時(shí)機(jī)等不符合交易習(xí)慣的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定受讓人具有重大過失。 一關(guān)系到每個(gè)人的切身問題，《物權(quán)法》就是頂重要的法之一。司法解釋的出臺(tái)，使《物權(quán)法》在司法實(shí)踐中操作性更強(qiáng)。小伙伴們，可收藏好了，遇到問題時(shí)記得擦亮眼睛，守護(hù)好你的合法權(quán)益！ 解讀新聞熱點(diǎn)、呈現(xiàn)敏感事件、更多獨(dú)家分析，盡在鳳凰網(wǎng)微信（ID：ifeng-news），歡迎關(guān)注。 |
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