【案例】

      陳濤因與他人做生意急需入股資金，于2008年6月將自有房屋一套抵押銀行，貸款50萬。并于同年8月將該房出租給趙麗用作門市房，年租5萬元。與其簽訂了房屋租賃合同，租期五年，并未告知趙麗該房已抵押。陳濤出租該房時銀行并不知情。同年10月，陳濤由于生意經(jīng)營不善，陳濤與其合伙人的公司面臨破產(chǎn)，銀行為實現(xiàn)其債權，通過法院訴訟程序?qū)⒎课菖馁u給劉某。

      劉某成為該房屋的新所有權人之后，要求趙麗盡快騰空并交付房屋，但是趙麗已經(jīng)對該房屋進行了裝修，購置設備等，投資20多萬元。如果退出該房屋，將面臨巨大損失。所以堅決不同意騰房。

      之后，劉某將趙麗訴至法院，要求趙麗立即騰房。無奈之下，趙麗找到北京京創(chuàng)律師，請教如何彌補自己的損失。

      【辦案簡析】

      經(jīng)過律師對該案件的相關材料的整理，律師確認以下事實：

      1、          陳濤將該房抵押給銀行并辦理了抵押登記，抵押權合法有效。

      2、          銀行作為合法的債權人，通過法院訴訟程序?qū)⒃摲课菖馁u給他人，抵押權得到實現(xiàn)，這一行為是合法有效的。

      3、          陳濤將房屋抵押給銀行在先，將房屋出租給趙麗在后。

      4、          陳濤將該房屋出租給趙麗時沒有書面告知該房屋已經(jīng)被抵押的事實。

      【法律分析】

      首先，根據(jù)《最高人民法院關于適用《中華人民共和國擔保法》若干問題的解釋》第六十六條的規(guī)定，抵押人將已抵押的財產(chǎn)出租的，抵押權實現(xiàn)后，租賃合同對受讓人不具有約束力。同時，根據(jù)《最高人民法院關于管理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二十條  租賃房屋在租賃期間發(fā)生所有權變動，承租人請求房屋受讓人繼續(xù)履行原租賃合同的，人民法院應予支持。但租賃房屋具有下列情形或者當事人另有約定的除外：（一）房屋在租賃前已設立抵押權，因抵押權人實現(xiàn)抵押權發(fā)生所有權變動的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

      根據(jù)以上規(guī)定，趙麗要求新房主劉某繼續(xù)履行原承租合同沒有法律依據(jù)，也就是說，劉某有權要求趙麗騰退房屋。

      其次，趙麗的租期并未到，她的損失如何得到彌補？

      陳濤與趙麗簽訂了租賃合同，從銀行行使抵押權后，陳濤與趙麗的租賃合同就無法繼續(xù)履行。趙麗要想維護自己的合法權益，需要陳濤承擔合同違約責任，并賠償損失。根據(jù)《最高人民法院關于適用《中華人民共和國擔保法》若干問題的解釋》第六十六條第二款的規(guī)定，抵押人將已抵押的財產(chǎn)出租時，如果抵押人未書面告知承租人該財產(chǎn)已抵押的，抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔賠償責任；

      于是，律師代為追加原房主陳濤為該騰房訴訟的第三人，要求其承擔趙麗因無法繼續(xù)經(jīng)營所造成的全部損失28萬元。

      經(jīng)過庭審訴訟，法院判決：根據(jù)《合同法》第一百零七條和《最高人民法院關于適用《中華人民共和國擔保法》若干問題的解釋》第六十六條等相關規(guī)定，判決趙麗騰退房屋交與劉某，陳濤賠償給趙麗各項損失共26萬元。

      【律師點評】

      抵押的房屋能否對外出租？承租房屋時，是否應當考察該房屋是否已經(jīng)被抵押的事實？承租期間房主將房屋抵押對承租合同是否有影響？這些有關抵押權的問題在承租房屋時并非想的太多，真真實實的發(fā)生在我們的身邊。

      一般來說，房屋先被抵押后被出租，承租的權利會受到抵押權的影響，承租人應當謹慎堤防。要么征得抵押權的書面同意，要么與出租人簽訂明確的違約責任，以保障萬一該房屋被實現(xiàn)抵押權時，自己無家可歸。

      反過來，如果房屋先被出租，后被抵押，則承租的權利不受抵押權的影響，即便將來該房屋被拍賣，承租人可以繼續(xù)在承租期內(nèi)使用費該房屋。

      另外，根據(jù)《最高人民法院關于適用《中華人民共和國擔保法》若干問題的解釋》如果抵押人已書面告知承租人該財產(chǎn)已抵押的，抵押權實現(xiàn)造成承租人的損失，由承租人自己承擔。所以，作為房屋的所有權人，如果您的房屋已經(jīng)設定抵押權，在出租房屋時，應當如實并書面告知承租人該房屋已經(jīng)被抵押的事實，以免除將來自己的賠償責任。