第一部分洋房元素植入小高層 借鑒案例：金地灣流域 項目概況：金地灣流域位于上海浦東三林板塊。 
容積率1.5 占地12.5萬平方米，建面18萬平方米，產(chǎn)品包括雙拼別墅，7 1電梯洋房、14層大平層公寓、6層電梯洋房和14層小高層五種產(chǎn)品。 本次分析的重點為7 1層電梯洋房，——將洋房形態(tài)植入小高層住宅的創(chuàng)新產(chǎn)品。 規(guī)劃布局 
規(guī)劃將住宅產(chǎn)品按物業(yè)價值高低分南北地塊排布，將高等級物業(yè)集中在一起，形成獨立區(qū)域，在規(guī)劃上提升了產(chǎn)品的檔次。單戶90平方米以下的6層洋房和14層公寓均布置在北地塊。大面積的7 1層洋房、14層大平層和雙拼別墅布置在南地塊。 規(guī)劃將8層和14層的建筑布局在別墅的北面，使得8層洋房和14層平層的實現(xiàn)能到達(dá)南面的水景，同時共享別墅區(qū)的景觀。通過和高等物業(yè)的規(guī)劃組合，提升產(chǎn)品的品質(zhì)。 戶型特點 
地下室 一層 二層 底層復(fù)式 182-192平方米 三房 復(fù)式空間，TownHouse的居住感受。 贈送陽光地下室和南向私家花園，附加值高。 底層入戶空間可變，作為客臥。 
在戶型設(shè)計上，一層住戶采用獨立的花園入戶，而三層以上并沒有實現(xiàn)真正的“一梯一戶”，北向電梯同時服務(wù)東西兩套住宅。 在推廣時，弱化了實際為“一梯兩戶”的結(jié)構(gòu)，強調(diào)“平層公館”的概念。若能形成“一梯一戶“的結(jié)構(gòu)，增強私密性，產(chǎn)品的品質(zhì)感會更上一個檔次 
三至七層 大平層 168-170平方米 3 1房 臥室全部南向，衛(wèi)生間廚房集中布置在北向 贈送南向露臺 主臥套房獨立在戶型最深處，私密性佳 
戶型通過退臺的方式，在豎向空間上形成了露臺，將洋房最突出的“層層退臺、戶戶庭院”的特點植入了小高層建筑。 戶型面積均為168以上的大戶型，底層復(fù)式空間，中間大平層，頂層為大平層復(fù)式，無論在面積上，空間營造上，都往高級物業(yè)靠攏。
對應(yīng)說辭 
產(chǎn)品在銷售時的“名稱”？ 
營銷亮點 大平層的樣板房與其他樓盤售樓處不同，設(shè)置在五層。選擇較高的樓層主要避免南向三層雙拼別墅的遮擋，突出戶型南向可觀水景的優(yōu)勢，契合“岸上公館”的推廣名。 雖然樣板房的裝修很普通，震撼力不夠，但是室內(nèi)布局考慮到南向水景，因此南向視線無一遮擋。 產(chǎn)品綜述 
第二部分別墅元素植入多層
規(guī)劃布局 花園洋房位于項目的中心位置。 西側(cè)為3層高商業(yè)中心，雖然配套就在邊上比較方便，但3層高的商業(yè)還是會遮擋花園洋房的大部分江景，因此只有在產(chǎn)品的本身創(chuàng)新來規(guī)避這一不足。這就產(chǎn)生了將聯(lián)排別墅植入多層住宅的創(chuàng)新產(chǎn)品。
品質(zhì)增值點： 底層頂層TownHouse 電梯洋房、底層地下室 通過戶型內(nèi)部細(xì)節(jié)布局，享受別墅空間。
地下室 一層 二層 底層TownHouse 148-165平方米。 底層，通過類似別墅的戶型布局，贈送地下室和花園，提供聯(lián)排別墅式的空間感受。
六層 躍層TownHouse 198平方米。 復(fù)式空間，上層下層均贈送大面積南北露臺 通過放大廚房、衛(wèi)生間，客廳、起居室分離等布局增強室內(nèi)空間的別墅感受
重點布置頂層和地下室，營造出聯(lián)排別墅的空間感覺。
展示區(qū)內(nèi)的景亭、樹陣、花壇、圍擋都做的非常細(xì)致，體現(xiàn)了品質(zhì)。
第三部分疊加別墅植入多層
萬科中糧·本岸位于蘇州金雞湖湖東低密度住宅區(qū)。
容積率0.8 占地15萬平方米，建面12萬平方米，約174套聯(lián)排別墅，72套疊加別墅。 一期是萬科原創(chuàng)別墅第四代創(chuàng)新作品，首創(chuàng)別墅社區(qū)組團地庫、人車分流、兩進(jìn)三院、全朝南居住空間設(shè)計。 二期為本次分析的重點，電梯多層復(fù)式產(chǎn)品 ——將疊加別墅植入多層住宅的創(chuàng)新產(chǎn)品。 規(guī)劃布局
可以看出，雖然疊加別墅位于整個小區(qū)的東北面，不屬于中心位置，但與其他的聯(lián)排別墅的組團相比，景觀上并沒有相差很大，而且，樓棟之間的間距也比一般的多層住宅要寬，因此在環(huán)境上可以說與別墅渾然一體。
別墅產(chǎn)品最令人動心的是其有天有地，獨門獨院的私密舒適生活。而本岸二期的多層電梯復(fù)式大宅，通過萬科獨創(chuàng)的錯層結(jié)構(gòu)，獨梯獨戶，鄰里之間互補干擾，享受別墅般的私密空間。通過大面積的空中花園和露臺，將自然美景引入室內(nèi)，在高處依然能夠享受私家花園的庭院生活。
在底層形成半個單元的入戶大堂，在頂層形成一個平層戶型，其余五戶交錯布置。雖然一層實際有兩戶，但每戶的入戶空間不在同一豎向平面上，保證了每戶的私密性。
本次分享完畢，希望您也能學(xué)會這些提高產(chǎn)品溢價的手法
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