外觀是商場(chǎng)的一大聚客法寶。整體形態(tài)、材質(zhì)紋理、多層次的色彩感、夜景燈光處理、沿街旗艦商戶的復(fù)式特色打造、出入口設(shè)計(jì)得當(dāng)，都能幫商場(chǎng)直接加分。

次主力店選對(duì)了，商場(chǎng)才有長(zhǎng)久的生命力及平衡后的高收益。選差了也會(huì)影響很長(zhǎng)段時(shí)間商場(chǎng)的整體吸引力，還會(huì)遇到收租難問(wèn)題，后期要費(fèi)勁調(diào)整才能重新挽回。

厲害的商場(chǎng)一定有個(gè)365天的活動(dòng)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，好的活動(dòng)才能達(dá)到聚客效應(yīng)?？椿顒?dòng)的豐富度、顏值、流程管理、互動(dòng)布局、商業(yè)效果、消費(fèi)者參與度都是關(guān)鍵。

好的租戶，也需要商場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)幫助展現(xiàn)出高顏值、彰顯文化內(nèi)涵的新價(jià)值，這一塊衡量的是運(yùn)營(yíng)的真實(shí)力。店招、主題場(chǎng)景設(shè)計(jì)、陳列、商品選擇、特別定制的創(chuàng)新內(nèi)容都是痛點(diǎn)關(guān)鍵。

看項(xiàng)目與商圈及周邊項(xiàng)目的銜接及人流導(dǎo)入措施，看與地鐵、輕軌、公交車(chē)站的銜接，看商場(chǎng)社會(huì)功能與城市區(qū)域需求間的聯(lián)系。

外部交通動(dòng)線，是場(chǎng)子與交通道路的關(guān)系，人流、車(chē)流、貨流的外部交通動(dòng)線如何規(guī)劃，卸貨平臺(tái)規(guī)劃、室內(nèi)外停車(chē)場(chǎng)出入口規(guī)劃。內(nèi)部的水平動(dòng)線則關(guān)乎商場(chǎng)導(dǎo)流的布局，強(qiáng)調(diào)主次分明、聯(lián)合均衡帶動(dòng)、簡(jiǎn)單中藏變化。

無(wú)論是傳統(tǒng)品類(lèi)組合模式、情感聯(lián)系的混搭組合模式、還是消費(fèi)者邏輯的組合模式，通過(guò)租戶創(chuàng)意組合能讓消費(fèi)者感到驚喜、達(dá)到增強(qiáng)商場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力、情懷的同時(shí)提升綜合收益的目的。

如今講究的是消費(fèi)者行為模式下的創(chuàng)新垂直動(dòng)線排布，手扶電梯，垂直梯、步梯、坡梯的布局得有便利，得有人性化設(shè)置，也得考慮考慮讓更多租戶通過(guò)次主動(dòng)線。厲害的發(fā)展商通過(guò)垂直動(dòng)線的創(chuàng)新布置就能大大幫到商戶后增收。

室內(nèi)燈光色彩、吊頂用材、多變化的地磚、柱體、墻面、指示牌、創(chuàng)意小品、各種綠化、消防隱藏美化、休憩座椅、衛(wèi)生間、母嬰?yún)^(qū)等工程細(xì)節(jié)痛點(diǎn)的處理，展示的是商場(chǎng)的底蘊(yùn)及真實(shí)力。

看結(jié)構(gòu)上的設(shè)計(jì)，如柱距、層高、通道寬度、室內(nèi)挑空空間、商店的面寬、進(jìn)深，體現(xiàn)的是商場(chǎng)的理念及設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)實(shí)力。

看導(dǎo)購(gòu)員、服務(wù)臺(tái)MM、保安、清潔人員、偶爾路過(guò)的商場(chǎng)管理層。人的氣質(zhì)、規(guī)范化操作、人性化服務(wù)細(xì)節(jié)同樣反應(yīng)商場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)力，畢竟物以類(lèi)聚。

同一類(lèi)業(yè)態(tài)可以選很多種品牌，可以是大眾最?lèi)?ài)，可以是小眾特色，也可以是新晉國(guó)際大牌，也可以是別的商場(chǎng)的人氣新品牌，好的品牌租金不一定高，小眾的特色品牌也不一定不能逆襲?？瓷虉?chǎng)的品牌選擇，體現(xiàn)的是場(chǎng)子的商業(yè)邏輯的底蘊(yùn)及未來(lái)的潛力。業(yè)態(tài)比例的選擇則是對(duì)區(qū)域商機(jī)的解讀。

看核心消費(fèi)者特質(zhì)、人流量、提袋率、滯留時(shí)間，分別出加分的熱鋪、不適合當(dāng)下且不帶動(dòng)人氣的過(guò)時(shí)品牌。

商場(chǎng)總有其特質(zhì)，比如綜合型、比如快時(shí)尚、比如新娛樂(lè)、比如特色主題、比如生態(tài)綠化、比如藝術(shù)化、比如爆量特色餐飲、比如海量奢侈大牌，看商場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)策略選擇是否符合區(qū)域的生意商機(jī)。

停車(chē)場(chǎng)是消費(fèi)者體驗(yàn)及便利的重要一塊，特別是對(duì)于想抓全客層的區(qū)域型商場(chǎng)、奢侈MALL及奧特萊斯來(lái)說(shuō)?？赐＼?chē)場(chǎng)數(shù)量、布局方式、設(shè)計(jì)導(dǎo)向的清晰度，既車(chē)流及貨車(chē)流分離又省造價(jià)是門(mén)大學(xué)問(wèn)。

看貨流、消防、設(shè)備間、管理部、餐飲后臺(tái)運(yùn)輸通道等的設(shè)計(jì)及管理是保證后場(chǎng)生態(tài)的關(guān)鍵，也是消費(fèi)者無(wú)意中的體驗(yàn)的一方面，如今也是一大衡量標(biāo)準(zhǔn)。

租金收入要問(wèn)場(chǎng)子的招商及管理層，或者聯(lián)系租戶的區(qū)域拓展負(fù)責(zé)人。租金直接反應(yīng)的是商場(chǎng)的收益及人氣、區(qū)域影響力及租戶影響力。

因?qū)Φ恼{(diào)整變化才是商場(chǎng)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。厲害的發(fā)展商總能通過(guò)調(diào)整，去糟粕品牌，增加人氣新品牌；去不長(zhǎng)人流的低租主力，增加場(chǎng)景式創(chuàng)新商業(yè)；找好時(shí)機(jī)去老舊讓商場(chǎng)煥然一新。

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