隨著房地產業(yè)的迅速發(fā)展，房屋租賃市場日趨活躍，但相當一部分房屋租賃市場的管理工作卻大大滯后，致使房屋租賃中存在著許多不容忽視的問題。針對房屋租賃中典型糾紛，除了相關法律法規(guī)的明確規(guī)定，最有效的做法就是看最高院什么態(tài)度，了解最高院的權威觀點，才能贏得租賃糾紛訴訟。

一、租賃期間所有權變動，出租人能否解除合同

最高人民法院民事審判第一庭編《最高人民法院二審民事案件解析》第6集，第201—310頁。

《合同法》第229條規(guī)定，租賃物在租賃期間發(fā)生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。也就是通常所說的“買賣不破租賃”的原則，旨在保護承租人的利益。

但該條規(guī)定并不意味著原出租人無權對承租人在產權變更前的違約行為追究責任。現行法律并未限制房屋產權變更后，原房屋出租人不可以依據現存有效的租賃合同，對承租人以前的違約行為主張合同權利，這種合同權即包括追索所欠租人，也包括行使合同解除權。

二、承租部分房屋的優(yōu)先購買權

《最高人民法院關于承租部分房屋的承租人在出租人整體出賣房屋時是否享有優(yōu)先購買權的復函》

第一，從房屋使用功能上看，如果承租人承租的部分房屋與房屋的其他部分是可分的、使用功能可相對獨立的，則承租人的優(yōu)先購買權應僅及于其承租的部分房屋；如果承租人的部分房屋與房屋的其他部分是不可分的、使用功能整體性較明顯的，則其對出租人所賣全部房屋享有優(yōu)先購買權。

第二，從承租人承租的部分房屋占全部房屋的比例看，承租人承租的部分房屋占出租人出賣的全部房屋一半以上的，則其對出租人出賣的全部房屋享有優(yōu)先購買權；反之則不宜認定其對全部房屋享有優(yōu)先購買權。

三、針對租賃房屋的優(yōu)先購買權

《最高人民法院公報》2004年第5期

法律規(guī)定的優(yōu)先購買權，是指當出租人出賣租賃房屋時，承租人在同等條件下可以優(yōu)先購買自己承租的房屋，對于出租人出賣的其他房屋，承租人不享有優(yōu)先購買權。

四、未經消防驗收，租賃合同是否有效

《最高人民法院關于未經消防驗收合格而訂立的房屋租賃合同如何認定其效力的函復》

根據《中華人民共和國合同法》和《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（一）》的規(guī)定，認定房屋租賃合同因出租房屋未辦理產權證書而無效，缺少法律依據。關于房屋租賃合同未經消防驗收或者經消防驗收不合格，是否應認定房屋租賃合同無效的問題，應根據不同情況分別對待：

第一，出租《中華人民共和國消防法》第十條規(guī)定的必須經過公安消防機構驗收的房屋，未經驗收或者驗收不合格的，應當認定租賃合同無效。

第二，租賃合同涉及的房屋不屬于法律規(guī)定必須經過公安消防機構驗收的，人民法院不應當以該房屋未經消防驗收合格為由而認定合同無效。

第三，租賃房屋用于開設經營賓館、飯店、商場等公眾聚集場所的，向當地公安消防機構申報消防安全檢查的義務人為該企業(yè)的開辦經營者，但租賃標的物經消防安全驗收合格，不是認定房屋租賃合同效力的必要條件。

五、未經竣工驗收，租賃合同無效

最高人民法院民事審判第一庭編：〈最高人民法院二審民事案件解析〉第1—17頁。

建筑應當確保建筑工程質量和安全符合國家的建筑安全標準，該標準是建筑行業(yè)核心。任何一項工程新單項驗收或局部驗收均不能作為工程竣工整體驗收的標準。否則，當事人將承擔合同無效的法律后果。

六、非獨立產權人未同意的租賃行為效力

未經所有人同意的出租行為的效力如何認定，不獨立商鋪所有人是否有權要求確認出租行為無效。

最高人民法院民一庭傾向意見認為：

1、產權人購買的“單元”房產不具有獨立的使用價值。在此條件下，考慮將商廈整體出租無疑就是一種能夠較好地發(fā)揮物的效用的選擇。這種選擇符合大多數業(yè)主的利益。

2、從判決的社會效果考慮，人民法院也應當裁決小部分業(yè)主服從商廈絕大多數業(yè)主的意愿，因為每個業(yè)主所擁有的權利是平等的，在每個業(yè)主所購“單元”不具有獨立使用價值的前提下，應當盡可能協調所有業(yè)主的利益，促進交易、最大限度地實現所有權人的利益。

3、在這種情況下，運用公平原則，衡量當事人之間的利益沖突，選擇能夠最充分地發(fā)揮物的效用、使各方當事人最大化地實現自己的利益的裁決結果，不失為一個最恰當的選擇。

最高人民法院民一庭少數人認為：

第一個途徑是，不去探究房地產管理部門的登記發(fā)證行為的正確與否，僅僅以單個業(yè)主持有的房屋所有權證為依據，認定其具有物業(yè)具體單元的房屋所有權，在此基礎上，則人民法院只能支持該業(yè)主的訴訟請求。

第二個途徑是，依據物權原理，認定該業(yè)主雖然購買了某單元并領取了房屋所有權證，但由于該單元不具有獨立使用價值，業(yè)主以無法行使獨立的房屋所有權為由，訴A公司侵權。

七、在建房屋租賃是否合法

最高人民法院民事審判第一庭編《最高人民法院二審民事案件解析》第3集，第299—311頁。

人民法院對于當事人以在建房屋作為租賃標的物簽訂的《租賃合同》及《房屋轉租合同》之效力的認定，同其他合同一樣，實行國家干預原則，即依職權審查合同是否存在違法性。

對于合同內容沒有違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，不具備法定無效要件的合同，應當尊重當事人合同意思自治原則，認定此類合同有效。

八、房屋租賃合同的管轄確定

《最高人民法院關于房屋租賃糾紛如何確定管轄問題的批復》

凡在租賃關系存續(xù)期間發(fā)生的房屋修繕、租金、騰退等糾紛，一般應由房屋所在地法院管轄，個別由被告所在地法院管轄更符合“兩便”原則的，也可由被告戶籍地或居所地法院管轄。

未經所有人同意的出租行為的效力如何認定，不獨立商鋪所有人是否有權要求確認出租行為無效。