《中國房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)風(fēng)險防控手冊》核心內(nèi)容共十二章。本期為您摘錄部分資金管理模塊的風(fēng)險防控舉措，供大家參考，歡迎提出寶貴意見。

1. 資金管理的三個主要風(fēng)險及成因。

2. 資金管理的兩大風(fēng)險管控思路。

• 保證資金鏈安全及資金效益最大化。
  

• 保證資金籌集的合規(guī)性、有效性。

• 保證資金安全有效運行、使用規(guī)范、監(jiān)管到位。

• 籌資決策不當(dāng)，引發(fā)資本結(jié)構(gòu)不合理或無效融資，導(dǎo)致企業(yè)籌資成本過高或債務(wù)危機。
  

• 資金調(diào)度不合理、營運不暢，導(dǎo)致企業(yè)陷入財務(wù)困境或資金冗余。

• 資金活動管控不嚴，導(dǎo)致資金被挪用、侵占、抽逃或遭受欺詐。

• 融資計劃制定
  

1. 融資計劃應(yīng)根據(jù)公司戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃、年度計劃、投資計劃等對資金需求進行預(yù)測和分析，預(yù)估資金缺口和融資需求計劃，科學(xué)、合理制定融資計劃。

2. 拓展融資渠道，增加信托、基金、境外等融資渠道，通過股權(quán)、債權(quán)、土地抵押等方式進行前期融資。

• 融資方案制定

1. 根據(jù)融資目標(biāo)和規(guī)劃，結(jié)合年度全面預(yù)算，分析當(dāng)年、累計資金收支情況、以及未來6個月的資金收支計劃?？紤]所在地的政治、經(jīng)濟、法律、市場等因素擬訂融資方案，明確融資用途、規(guī)模、結(jié)構(gòu)和方式等相關(guān)內(nèi)容，并進行嚴格審批，重點關(guān)注融資用途的可行性和相應(yīng)的償債能力。

2. 重大融資方案形成可行性研究報告，并進行集體決策。采取非單一方式進行融資，分散風(fēng)險，并盡量降低融資成本。涉及項目融資的，還須考慮項目的基本情況：包括項目可行性報告或項目進展情況（主要包括：最近經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)、財務(wù)測算指標(biāo)、規(guī)劃報建、工程進度、銷售情況、近期項目工作重點及計劃等）。

3. 融資方案應(yīng)至少包括金融機構(gòu)名稱、借款金額、擔(dān)保金額、擔(dān)保方式、借款期限，融資綜合成本，還貸時間要求，還款來源，借款合同用途等要素。

• 融資過程管理

1. 融資后遵守貸款條件或未按照融資方案確定的用途使用資金，對資金使用情況進行監(jiān)控和分析，保證資金的營運效率，及時發(fā)現(xiàn)資金安全和使用中的問題，并按規(guī)定償還利息和本金。

2. 記錄融資臺帳，詳細記錄融資方式、金額、合同編號、還款或付息日期等。

3. 建立融資風(fēng)險預(yù)警體系、實監(jiān)控并根據(jù)政策法規(guī)、市場條件及企業(yè)自身情況進行調(diào)和增。預(yù)警體系可通過負債結(jié)構(gòu)、償債能力及負債融資規(guī)模等因素建立預(yù)警指標(biāo)。

• 資金計劃制訂及日常管理
  

1. 依據(jù)公司戰(zhàn)略計劃、年度經(jīng)營計劃，基于全面預(yù)算管理編制年度資金計劃，采取自上而下，自下而上的方式組織編制年度資金計劃。

2. 月度資金計劃編報時各部門與每月末根據(jù)實際付款需求嚴格測算次月月度資金支付需求及時間安排并詳細填列月度資金計劃，具體應(yīng)對應(yīng)到合約及成本科目。

3. 編制項目資金計劃時， 通常包含但不限于以下內(nèi)容：

1. 銷售回款計劃，須考慮銷售收入任務(wù)的要求，重點結(jié)合實際銷售情況進行編制。

2. 成本付款計劃，參照年度付款預(yù)算約束及累計執(zhí)行情況，結(jié)合以前月度的資金計劃執(zhí)行情況，遵照準(zhǔn)確性和合規(guī)性的要求進行統(tǒng)計編制。

3. 融資及利息費用計劃，按照各筆貸款的情況，填寫下月的新增或償還貸款情況，以及相應(yīng)的利息費用。

4. 費用支付計劃，下屬子公司各部門應(yīng)根據(jù)下月工作安排，編制匯總費用支付計劃。

5. 各下屬子公司還應(yīng)當(dāng)編制土地拓展的資金支付計劃等。

• 資金計劃執(zhí)行與日常管理

1. 定期組織召開資金調(diào)度會或進行資金安全檢查，對資金預(yù)算執(zhí)行情況進行綜合分析，監(jiān)控分析到重大執(zhí)行偏差，及時采取措施避免非法挪用、侵占或影響公司整體目標(biāo)的實現(xiàn)的情況發(fā)生。

2. 進行日常管理時，嚴格遵守《現(xiàn)金管理條例》等相關(guān)法律法規(guī)對現(xiàn)金盤點、調(diào)撥、支取/支付等日常工作進行管理，按要求進行銀行賬戶的建立、變更及取消等工作，并對銀行賬戶進行日常監(jiān)控，定期進行賬戶梳理。

• 支出審批管理

1. 根據(jù)資金支出的性質(zhì)及金額明確資金支出審批權(quán)限，并明確每一級審批的重點關(guān)注內(nèi)容，例如申請部門領(lǐng)導(dǎo)審核該業(yè)務(wù)是否真實、金額是否正確、財務(wù)審核是否在預(yù)算內(nèi)、計劃內(nèi)等內(nèi)容。在進行支付申請時明確支出款項的用途、金額、預(yù)算、 限額、支付方式等內(nèi)容，并附原始單據(jù)或相關(guān)證明，財務(wù)部審核人員負責(zé)審查各種報銷的原始憑證，對不真實、不合法的憑證不予受理。

2. 對記載不明、不完整的原始憑證，予以退回并要求補充；對違反財務(wù)制度規(guī)定的費用不予報銷，同時應(yīng)向公司領(lǐng)導(dǎo)報告后再作處理。財務(wù)人員不得代填借款單和報銷單。

• 票據(jù)及印鑒管理

1. 建立應(yīng)收票據(jù)臺賬，及時登記及注銷應(yīng)收票據(jù)，逐筆登錄臺賬，記錄票據(jù)完整信息。票據(jù)放于保險柜中保管，作廢的票據(jù)應(yīng)填寫“作廢”字樣。收到承兌匯票后查看出票單位、出票銀行、到期日期及背書轉(zhuǎn)讓次數(shù)，必須應(yīng)去銀行查詢真?zhèn)巍?/p>

2. 印鑒的刻制、使用、銷毀須根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)及公司規(guī)定程序執(zhí)行。印鑒須由專人保管，使用過程中須經(jīng)過有效審批程序后方可加蓋印鑒，并建立印鑒使用登記簿登記詳細信息。印鑒出借時做好印鑒出借登記，登記出借人，出借時間及歸還時間，無特殊原因必須當(dāng)天歸還印鑒；印鑒出借人在使用過程中應(yīng)時刻謹慎，避免印鑒被盜用。嚴禁將辦理資金支付業(yè)務(wù)的相關(guān)印章和票據(jù)集中一人保管。

• 應(yīng)收款項管理

1. 明確應(yīng)收款項催收的責(zé)任及部門。

2. 控制客戶按揭款放款審批時間，優(yōu)化審批流程，以按原定銷售回款計劃完成回款。

3. 明確銷售回款過程各部門之間的銜接問題，提高資金收回及流轉(zhuǎn)速度。

4. 及時計提、確認或收回壞賬。

5. 存在集團內(nèi)部往來款項的，定期核對內(nèi)部往來賬，未達賬需要注明款項來源及相關(guān)用途，不明來源款項，需要及時追蹤，追蹤未果，及時請示上級領(lǐng)導(dǎo)，對知道來源的未達賬項，應(yīng)及時跟進處理。

• 稅務(wù)管理

1. 定期對地產(chǎn)行業(yè)稅收法規(guī)進行收集整理、歸納總結(jié)，及時了解各級稅務(wù)機關(guān)稅收實踐最新動向，對研究成果在稅務(wù)手冊中進行及時更新。根據(jù)需求制定稅務(wù)培訓(xùn)方案及預(yù)算，對稅務(wù)人員進行培訓(xùn)，或聘請第三方專業(yè)機構(gòu)進行稅務(wù)籌劃工作。在項目規(guī)劃及實施階段，根據(jù)成本稅金測算及其他相關(guān)資料進行稅務(wù)論證。

• 財務(wù)分析

1. 建立財務(wù)指標(biāo)預(yù)警體系，定期對財務(wù)報告進行分析出具分析報告、定期召開財務(wù)分析會議。定期對關(guān)鍵指標(biāo)進行分析，例如每月，分析變動趨勢及原因，如發(fā)現(xiàn)到達風(fēng)險預(yù)警線，應(yīng)及時預(yù)警并制定有效應(yīng)對措施，財務(wù)預(yù)警指標(biāo)包括但不限于以下內(nèi)容：

1. 資產(chǎn)負債率（資產(chǎn)負債率=負債總額／資產(chǎn)總額*100%），分析變動趨勢及原因，并評估風(fēng)險，判斷現(xiàn)資產(chǎn)負債率是否上升至風(fēng)險預(yù)警線。

2. 現(xiàn)金保障能力（現(xiàn)金保障能力=未來1年內(nèi)可動用資金總額÷未來1年內(nèi)現(xiàn)金支出總額），對公司的現(xiàn)金保障能力進行滾動預(yù)測，分析變動趨勢及原因，并評估風(fēng)險，判斷現(xiàn)金保障能力下降至風(fēng)險預(yù)警線。

3. 短期償債能力（短期償債能力=貨幣資金÷未來6個月內(nèi)到期的短期負債），對公司未來6個月的短期償債能力進行分析評估，判斷現(xiàn)金保障能力是否下降至風(fēng)險預(yù)警線。

4. 安全資金儲備量：根據(jù)年度資金計劃和滾動資金計劃，各期末最低可自由使用資金額（不含募集資金、保證金和限定用途資金），定期進行測算，判斷是否達到預(yù)警線。

5. 流動比率=流動資產(chǎn)／流動負債。

6. 速動比率=(流動資產(chǎn)－存貨凈額)／流動負債。

7. 可支付地價款能力=未來1年內(nèi)各月的資金余額(根據(jù)資金計劃)-安全儲備余額-受限資金-預(yù)計支付地價款資金。

8. 其他財務(wù)報表分析相關(guān)指標(biāo)等。