原標(biāo)題：十年前買棟古民居十年后法院判無(wú)效

古民居能否買賣成焦點(diǎn)

2015年12月3日，宣城市中院二審審理了關(guān)于愛(ài)日堂的合同糾紛案，李超音與查氏后人再次對(duì)簿公堂，李超音一方認(rèn)為，原告查某剛、查某芬離開(kāi)查濟(jì)多年，均為外地城鎮(zhèn)戶籍，原告翟三(化名)與被告翟大(化名)翟二(化名)都是查某傲的繼承人，因此三名原告沒(méi)有本案的訴訟主體資格，適用法律錯(cuò)誤，本案涉及的愛(ài)日堂部分作為古民居建筑群的組成部分，并非單純意義上的宅基地，合同是查某傲真實(shí)意思的表達(dá)，將愛(ài)日堂轉(zhuǎn)讓給李超音是為了進(jìn)行維修保護(hù)，因此該合同不涉及農(nóng)村土地買賣，而是房屋使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，因此申請(qǐng)法院撤銷原判決，改判合同有效。

而查某剛、查某芬、翟三一方認(rèn)為，合同雖然是查某傲與李超音簽訂，但是查某剛和查某芬作為產(chǎn)權(quán)共同人沒(méi)有簽字，也沒(méi)有得到房款，合同侵害了兩人的合法權(quán)益；該合同違反國(guó)家土地政策，城鎮(zhèn)居民無(wú)權(quán)使用農(nóng)村宅基地，合同顯失公平；而且該買賣所涉房屋并未經(jīng)過(guò)國(guó)家依法登記過(guò)戶，因此請(qǐng)求駁回上訴，維持原判。

法院確認(rèn)應(yīng)當(dāng)返還財(cái)產(chǎn)

宣城市中級(jí)人民法院認(rèn)為，查某剛、查某芬作為房屋共有人并不因?yàn)閮扇耸浅擎?zhèn)戶籍而喪失權(quán)利，翟三作為查某傲繼承人具有原告資格，同為繼承人的翟大、翟二自主確認(rèn)放棄原告資格，法院予以尊重。關(guān)于適用法律問(wèn)題，房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓必然涉及土地使用權(quán)的變更，房屋賣契中涉及了園子四至，也涉及到土地使用權(quán)，而本案所涉房屋坐落于查濟(jì)集體土地上，買賣雙方在處分房屋時(shí)也處分了宅基地，損害了集體經(jīng)濟(jì)組織的權(quán)益，為法律所禁止。故認(rèn)定雙方房屋買賣合同無(wú)效，維持一審判決。

法院雖然認(rèn)定了合同無(wú)效，也確認(rèn)因該合同取得的財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)予以返還，不能返還或者沒(méi)有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償，有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此受到的損失，雙方都有過(guò)錯(cuò)的應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。李超音作為房屋買受人因維修房屋等受到相應(yīng)損失問(wèn)題可另案解決，對(duì)于被上訴人要求追蹤李超音販賣文物責(zé)任一事，可向有關(guān)機(jī)關(guān)舉報(bào)。