做店鋪，首先就要找店鋪，了解和調(diào)查所找店鋪的周圍情況。上期我們說到開店選址最基本調(diào)查內(nèi)容，這期來著重說明商圈調(diào)查與選店。

商圈的定義

商圈，是指一家零售商店的顧客所來自的地理區(qū)域。依據(jù)商店獲取顧客的百分比將商圈劃分為三部分：

　　1、主要商圈，商店在此區(qū)域內(nèi)的顧客數(shù)約占總顧客數(shù)的55—70%。

　　2、次要商圈，商店在此區(qū)域內(nèi)的顧客數(shù)約占總顧客數(shù)的15—25%。

　　3、邊緣商圈，商店在商圈中剔除前兩種商圈后，剩余的顧客所構(gòu)成區(qū)域。

　　商圈基本上是沒有形狀的，然而為了方便計劃，一般事前規(guī)劃可用圓形或地形式來為商圈推算。

商圈調(diào)查作業(yè)范圍

1、了解地區(qū)居民的人口特性、社會經(jīng)濟(jì)變項及生活形態(tài)，購買習(xí)慣等；

　　 2、確定未來店鋪的消費(fèi)檔次，以及所要銷售的產(chǎn)品組合及促銷重點(diǎn)；

　　 3、分析和現(xiàn)有的店鋪商圈是否重疊；

　　 4、計算在某一地理區(qū)域內(nèi)應(yīng)開店鋪的數(shù)量；

　　 5、找出商圈內(nèi)的障礙，包括：道路設(shè)施不便、人口擁擠、交通過度擁塞；

　　 6、法規(guī)方面，應(yīng)考慮租稅、執(zhí)照、營運(yùn)、最低工資及都市區(qū)域劃分情況，有的城市規(guī)劃IT一條街，如果初期誤入，將來的發(fā)展空間受到限制，甚至被取締；

　　 7、其它因素：了解一地區(qū)內(nèi)同性質(zhì)的競爭家數(shù)（競爭是否激烈）、將來的變動趨勢、供應(yīng)商位置、運(yùn)輸是否方便（交通狀況）、將來開連鎖可否利用物流中心一次補(bǔ)齊所需物品，及停車場是否寬廣等。

商圈調(diào)查部門的工作職責(zé)

尋店和確定商圈是一門學(xué)問，應(yīng)該有專業(yè)的團(tuán)隊工作，初期可能是專門的人員，形成規(guī)范的流程：

　　1、商圈情報主動收集。對所在城市和地區(qū)的商業(yè)發(fā)展及時了解，預(yù)計未來地區(qū)或者城市的商圈重點(diǎn)；

　　2、商圈資料建立，不斷修正；

　　3、商圈之規(guī)劃、評估、分析報告；

　　4、未來整體公司發(fā)展的布點(diǎn)策略；

　　5、商圈地點(diǎn)選擇、開店技巧制度的建立及教導(dǎo)；

　　6、租店及選店業(yè)務(wù)執(zhí)行；

　　7、租金行情分析了解和呈報；

　　8、競爭廠商／店鋪開店情報搜集及應(yīng)對策略的擬定；

　　9、經(jīng)營店鋪的評審作業(yè)規(guī)劃與推動；

　 10、和房東租店談判；

11、與法務(wù)訂定租店合同；

　 12、執(zhí)行開店管理及制度；

　 13、不良店之遷移和淘汰；

　 14、其它有關(guān)的開店事項。

商圈調(diào)查重點(diǎn)與調(diào)查方式

1、商圈范圍劃分確定

　　 商圈的實際位置會有以下各情況限制，設(shè)立不同商圈范圍的劃分點(diǎn)：

（1）商圈范圍

　　集中型商圈，主要商圈半徑在2000米以內(nèi)，次要商圈半徑在2000米—5000米之間，邊緣商圈在5000米以外。

　　分散型商圈，主要商圈半徑在500米以內(nèi)，次要商圈半徑在500米—1000米之間，邊緣商圈在1000米以外。

（2）馬路的分界，凡超過40米寬之道路四線道以上或中間有欄桿、安全島阻隔、主要干道；

（3）因鐵路、平交道的阻隔使人們交通受阻而劃分成兩個不同商圈；

　 （4）因高架橋、地下道阻隔使人潮流動不易而劃分成不同商圈；

　 （5）因安全島阻隔使人潮流動不易而劃分成不同商圈；

　 （6）因大水溝阻隔使人潮流動不易而劃分成不同商圈；

　 （7）因單行道阻隔使人潮流動不易而劃分成不同商圈；

　 （8）由于人潮走向之購物習(xí)慣與人潮流動的方向使該區(qū)形成一獨(dú)立商圈。

　　2、商圈的界定方法

路程距離的測量利用車子的里程表便可簡單的測出，大家就坐上出租車跑跑看。

　　下面來舉例說明；我們準(zhǔn)備開的店鋪，稱為計劃店，在計劃店的附近已經(jīng)存在了兩家戶外用品店，A店距離計劃店1000米。店鋪的面積為60平；B店距離計劃店600米，店鋪的面積為20平。

　 （1）這里得說明法則的限制：

　　只考慮距離，未考慮十字道路、小路口等道路及交通狀況。顧客認(rèn)知的距離會受購物經(jīng)驗影響，如果服務(wù)良好，商店設(shè)施優(yōu)越，形成顧客對此商店之良好印象，顧客認(rèn)知的距離會比真正的距離短。并不能完全按照計算數(shù)字來核定結(jié)果，到時候經(jīng)費(fèi)可承擔(dān)不起。

（2）繪制簡圖，這個時候開始動手了

　　集中型商圈為周邊5000米簡圖，分散型商圈為周邊1000米簡圖；

　　標(biāo)出重要建筑物及樓別（金融大樓，辦公大樓）；

　　著名商店及影響生活型態(tài)的地段特征（戲院、百貨公司）；

　　人潮匯集的地段商店群及大型集客場所（超級市場，娛樂區(qū)…同等類）；

　 可與自己的計劃戶外店有互補(bǔ)作用的門店；

　　政府重要的行政中心；

　　車站、加油站、學(xué)校、停車場、市場、公園等特定族群會集場所；

　　標(biāo)出街道的行進(jìn)方向（單行道方向），不要簡單只是車道；

　　標(biāo)出未來促銷活動發(fā)DM的可行地點(diǎn)。

　 （3）抽樣點(diǎn)及發(fā)DM點(diǎn)之選擇確定

　　辦公人口或上班族匯集的地點(diǎn)（未來適合設(shè)店的地點(diǎn)）；

　　人潮走向匯集地點(diǎn)；

　　固定人口較集中流動的地點(diǎn)。

（4）可能形成未來的商店群的地段；

　 （5）預(yù)定三～四個抽樣點(diǎn)

　 （6）其中盡量以一個抽樣點(diǎn)為同性質(zhì)的商店

　　3、發(fā)DM點(diǎn)的選擇

　 （1）主消費(fèi)群走動頻繁點(diǎn)

　 （2）次消費(fèi)群走動頻繁點(diǎn)

　 （3）區(qū)分消費(fèi)群活動頻繁的時段

商圈特征

1、商店特色及分布情況

（1）建筑型態(tài)

于主要商業(yè)街，主要干道上的建筑其建筑高度

新建筑樓與舊式建筑的分布

目前的改建情況

　　 一～三年內(nèi)可能改建的趨式，中國的城市發(fā)展進(jìn)入高速期，一定要放長眼光。

（2）行業(yè)型態(tài)

于主要商業(yè)街、干道的行業(yè)類型

以何產(chǎn)品為主，販賣產(chǎn)品的定位檔次

（3）分布家數(shù)

以抽樣點(diǎn)的平行道路為主要調(diào)查對象

主要道路的商店分布明細(xì)

將商店分門別類記錄

并將其統(tǒng)計填入明細(xì)表

于主要干道、大馬路、相同商店的家數(shù)

商店匯集地帶的概述

以商店（輔助店、競爭店）正確所在位置標(biāo)注于商圈簡圖。

（4）地點(diǎn)類型

孤立店

未規(guī)劃商業(yè)區(qū)

規(guī)劃購物中心

2、住宅特色(集中型商圈可不用調(diào)查)

（1）建物型態(tài)

實地了解于本商圈內(nèi)住宅區(qū)的建筑型態(tài)

建筑高度，樓數(shù)

建筑型式為新式或舊式

分布區(qū)域

目前之改建情況

一～三年內(nèi)可能改建的趨式

（2）分布情況

實地了解該區(qū)之實際住戶與建筑物的分布情況將該商圈分為

商店區(qū)，以（甲）為代碼

辨公區(qū)（甲２）為代碼

新式住宅區(qū)以（乙１）為代碼

舊式住宅區(qū)以（乙２）為代碼

文教區(qū)，以（丙）為代碼

于簡圖上分別劃定區(qū)域，制作商圈

并于圖上注明建筑物的樓別

　 3、集會場所

商店(肯德基、麥當(dāng)勞，百貨公司)

戲院

政府行政機(jī)關(guān)

展覽會場

學(xué)校、文教機(jī)關(guān)、公園。

補(bǔ)習(xí)班

表演、競技，比賽場所

菜市場，超級市場

　 4、證券公司

　 （1）聚集人口類型

青少年

上班族

特定行業(yè)人士

家庭主婦

　 （2）動線

人潮匯集流動的路線

人潮匯集流動的主要方向

　　5、商圈未來發(fā)展?jié)摿敖Y(jié)論

　　 （1）發(fā)展情況

未來政府的行政中心、大型休閑集客場所的建造

未來的捷運(yùn)系統(tǒng)、交通運(yùn)輸中心所在點(diǎn)

大型辦公大樓、商業(yè)中心等的建造

該商圈的未來轉(zhuǎn)變情況

人口年齡層的轉(zhuǎn)變

消費(fèi)習(xí)慣的未來改變情況

人潮匯集的可能變動地段

　　 （2）競爭情況

商圈內(nèi)既存競爭者的數(shù)量及大小。

商圈內(nèi)的飽和程度。

　　 6、結(jié)論

　　根據(jù)以上各種調(diào)查的資料，最后得結(jié)論時，最好能明確的將資料整理出下列五項重點(diǎn)加以說明：

點(diǎn)應(yīng)設(shè)在何處，何階段合適開店

何種商品組合的配合

顧客的型態(tài)

租金狀況

集會場所

　　小凡總結(jié)：每一種餐飲業(yè)態(tài)都有自己的特點(diǎn)，有其長處，也有其對環(huán)境的特殊要求，而且各種業(yè)態(tài)之間既有一定的競爭關(guān)系，又能互相彌補(bǔ)對方的不足，合理布局就能起到優(yōu)勢互補(bǔ)和繁榮市場的作用。只有切實了解各業(yè)態(tài)的優(yōu)缺點(diǎn)，廣泛地調(diào)研，認(rèn)真分析各類消費(fèi)者的消費(fèi)心態(tài)和需求，合理布局，才能充分發(fā)揮其長處，以最小的投資取得最大的效益。

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