四維空間撰 

案例：第三人彭蘭與被告彭鋒系姐弟關(guān)系，原告劉勝與第三人系夫妻關(guān)系，2003年上半年，原告夫婦與被告共同在縣城福興路購買了有兩門面的土地建房。原告與第三人為7號門面，被告為6號門面。建房期間，由于原告、第三人和被告是親屬，建房之事均為被告彭鋒出面操持打理，建房花費共191 635元，于2004年上半年完工。2003年9月10日辦理土地證，2005年3月8日第三人提供身份證給被告，由其辦理了房產(chǎn)證，房產(chǎn)證和土地證均辦在第三人彭蘭一人名下。2005年至2006年春節(jié)前后，被告彭鋒多次提出出4萬元錢將三、四樓的住房買下，2006年端午節(jié)前，被告又提出加10萬元錢將門面和住房全部買下，原告一直沒有答應(yīng)。至2006年6月28日，第三人彭蘭與被告彭鋒在第三人的單位簽訂了一份土地房屋轉(zhuǎn)讓合同，第三人彭蘭將座落于縣城福興路7號門面房及樓上三、四、五層的住房以293200元的價格轉(zhuǎn)讓給被告彭鋒，并將土地證、房產(chǎn)證等證件交付給被告，但未辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)。2006年中秋期間，原告劉勝得知后，于10月2日向蓮花縣房產(chǎn)管理局遞交了申請書，請求停止辦理房產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)讓手續(xù)。并與子女提取293 200元到被告家，要求將土地房屋轉(zhuǎn)讓合同解除，交還房屋轉(zhuǎn)讓費給被告，退回房屋及證件，遭到被告拒絕，后又數(shù)次交涉未果，故而向法院提起訴訟，請求依法確認被告與第三人之間簽訂的土地房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議無效，并請求判令被告退返占用房屋及相關(guān)手續(xù)給原告。

幾種分歧意見：

第一種意見認為，縣城福興路6號門面及所屬上層房屋產(chǎn)權(quán)雖然登記在第三人彭蘭一人名下，但法院在審理案件過程中已查明原告劉勝與第三生彭蘭是夫妻，第三人彭蘭也認可所出賣的房產(chǎn)確屬夫妻共同財產(chǎn)，其出賣房產(chǎn)合同簽訂時原告不知情，未經(jīng)原告同意。房屋屬原告與第三人共有的事實應(yīng)予認定。依照《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條第（四）項規(guī)定共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的不得轉(zhuǎn)讓。最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行中華人民共和國民法通則若干問題的意見（試行）》第89條規(guī)定共同共有人對共有財產(chǎn)享有共同的權(quán)利，承擔共同義務(wù)。在共同共有關(guān)系存續(xù)期間，部分共有人擅自處分共有財產(chǎn)的，一般認定無效?！吨腥A人民共和國物權(quán)法》第七條規(guī)定物權(quán)的取得和行使，應(yīng)當遵守法律，尊重社會公德，不得損害公共利益和他人合法權(quán)益。綜上所述，可認定第三人彭蘭擅自處分共有人物權(quán)，屬違反法律強制性規(guī)范之行為，即屬違反法律行為。又依據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十二條第（五）項違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定之合同無效規(guī)定，第三人與被告彭鋒轉(zhuǎn)讓其他共有人房產(chǎn)之行為因違反法律規(guī)定而使轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)之合同歸于無效。原告訴請確認該合同無效之請求應(yīng)予支持。又依據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第九十七條規(guī)定，處分共同共有的財產(chǎn)須經(jīng)全體共有人同意，《中華人民共和國物權(quán)法》第一百零六條第一款之規(guī)定，無處分權(quán)人將不動產(chǎn)或者動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人，所有權(quán)人有權(quán)追回。所以原告訴請被告返還其房屋也應(yīng)予支持，訴訟費由第三人承擔。

第二種意見認為，《中華人民共和國物權(quán)法》第六條規(guī)定不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng)當依照法律規(guī)定登記?，F(xiàn)訟爭房產(chǎn)已明確登記在第三人彭蘭一人名下，第三人彭蘭雖與原告劉勝系夫妻，但依據(jù)《中華人民共和國婚姻法》第十九條規(guī)定，夫妻雙方可約定財產(chǎn)歸屬，并非能以被告知悉其為夫妻關(guān)系而推論該房產(chǎn)權(quán)屬屬夫妻共有之事實。相反，被告信賴房產(chǎn)權(quán)登記的公信力更應(yīng)受到法律肯定，同時，還因為原告與第三人是夫妻關(guān)系，更使人認為第三人的處分行為之表見代理，無論是否“表見代理”，第三人彭蘭轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)行為屬有處分權(quán)人處分自己房產(chǎn)之行為，而絕不能以法庭查實之所謂“真實”的共有事實來認定其轉(zhuǎn)讓行為屬處分共有人財產(chǎn)，否則，房產(chǎn)登記之效力及公信力、公示力大打折扣，即使是共有人疏漏而在登記時未注明共有的事實，一方面可認為是共有人對自身權(quán)利的放任，另一方面可認為是共有人信賴其他共有人對其利益的保護而全權(quán)委托其他共有人對自身財產(chǎn)有進行處分之權(quán)利。故而，在該財產(chǎn)受產(chǎn)權(quán)登記人處分時，未注明公示的共有人自己應(yīng)承擔該應(yīng)登記權(quán)利放任或誤認全權(quán)委托行為的風險。其次，從受買人即本案被告的角度考慮，因第三人彭蘭與其簽訂了轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)合同，盡管已交付了房屋產(chǎn)權(quán)證、土地使用證及城市規(guī)劃許可證，也對該房產(chǎn)已實際占有、使用和取得收益，但作為不動產(chǎn)的房屋法律規(guī)定（《中華人民共和國物權(quán)法》第九條）不動產(chǎn)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，才能發(fā)生法律效力，故而不能適用《中華人民共和國物權(quán)法》第一百零六條規(guī)定之善意取得來認定被告彭鋒已取得產(chǎn)權(quán)，從本案具體情況看，被告還處在善意、等價但尚未取得之狀態(tài)（房產(chǎn)未過戶）。然而從第三人房產(chǎn)登記上及以上分析看，被告雖不適用善意取得，但其與第三人的轉(zhuǎn)讓合同不能以庭審查明的所有權(quán)共有事實來否認房產(chǎn)登記的事實，在共有人只登記部分共有人的情況下，該登記的所有權(quán)人對外處分登記的財產(chǎn)，應(yīng)從保護交易安全的角度維護登記的公示力及公信力。故而不能認定屬第三人處分行為性質(zhì)的違法，且在交易時，站在受買人的角度考慮，受買人也只能盡到對權(quán)屬登記形式審查的義務(wù)?？傊?，第三人與被告的轉(zhuǎn)讓合同合法有效，故而原告訴請的確認轉(zhuǎn)讓合同無效的訴訟請求應(yīng)予以駁回。既然合同有效，房屋產(chǎn)權(quán)證等手續(xù)已交由被告，且被告已對該房屋占有、使用和收益，故而原告要求返還房屋的訴訟請求也應(yīng)予以駁回。轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)實際履行，因為該合同不屬于不能履行之合同，不屬于標的物滅失的狀況，如被告即非違約方堅持要求第三人履行，在有可能起訴的情況下，法院應(yīng)支持被告的請求，在執(zhí)行過程中，如第三人不配合過戶轉(zhuǎn)讓，法院可下發(fā)協(xié)助執(zhí)行通知書通知登記機關(guān)變更登記。故對本案而言，原告的兩個訴訟請求都應(yīng)駁回。

第三種意見認為，第三人彭蘭與被告彭鋒的轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)合同合法有效，理由同上。但對于原告要求被告返還房屋的訴訟請求法院也不能支持，本案中應(yīng)予以駁回。首先，被告尚未與第三人辦理過戶手續(xù)，在房產(chǎn)權(quán)登記機構(gòu)未進行變更登記的情形下，被告既然未取得房屋所有權(quán)，就不存在返還問題，因為房產(chǎn)權(quán)仍屬原告與第三人共有，被告談何返還？其次，轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)合同有效，且可以履行，只要第三人同意去辦理過戶手續(xù)，被告仍可取得房產(chǎn)權(quán)。依據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第十九條規(guī)定，權(quán)利人、利害關(guān)系人可以申請更正登記和異議登記，所以原告認為其屬于轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)的共有人應(yīng)按程序先申請更正登記，如不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人不同意更正的，利害關(guān)系人可申請異議登記，申請人在異議登記之日起十五日內(nèi)可以向法院起訴，該起訴屬于確權(quán)的民事訴訟?？傊?，在沒有變更產(chǎn)權(quán)登記簿記載的權(quán)利人之前，法院不應(yīng)按非確權(quán)的訴訟案件查明的事實直接判處本案中的被告返還房產(chǎn)。再之，判處被告返還房產(chǎn)是侵權(quán)之訴，說明被告有侵權(quán)故意，侵權(quán)的行為，但縱觀本案，被告無意于侵犯原告之房產(chǎn)，要說有過錯也是第三人過錯，要說侵權(quán)，也是第三人侵犯共有人財產(chǎn)權(quán)，被告只是善意、等價想取得房產(chǎn)權(quán)。綜上所述，在本案中，原告訴請被告返還房產(chǎn)的訴訟請求應(yīng)予駁回。原告可待產(chǎn)權(quán)變更登記后再行進行侵權(quán)訴訟。

第四種意見認為，第三人彭蘭與被告彭鋒的轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)合同合法有效，理由同第二種意見。故而原告要求確認該轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)合同無效之訴訟請求應(yīng)予駁回。鑒于法院在案件審理過程中查實了第三人所轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)屬第三人和原告劉勝共同共有，雖然合同有效，但因被告在原告提出異議前未辦理所轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)的過戶手續(xù)，被告實際未取得房產(chǎn)所有權(quán)，房屋產(chǎn)權(quán)仍屬原告與第三人共有，根據(jù)物權(quán)優(yōu)于債權(quán)原則，共有人物權(quán)應(yīng)優(yōu)于被告?zhèn)鶛?quán)予以保護，故而原告訴請要求被告返還房屋及權(quán)證手續(xù)之訴訟請求應(yīng)予以支持。同時，被告與第三人的轉(zhuǎn)讓合同按第三人違約處理。上述第三種意見認為原告應(yīng)通過異議的程序先去處理共有關(guān)系問題，只有在登記簿上登記了自己為共有人后才能行共有之物權(quán)是對物權(quán)登記的絕對化理解，《中華人民共和國物權(quán)法》第二十八條因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定等，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府征收決定等生效時發(fā)生效力之規(guī)定，可以看出人民法院審理查明的事實可以直接導(dǎo)致物權(quán)的權(quán)利人變化，在審理離婚案件的司法實踐中，對夫妻財產(chǎn)發(fā)生是否共有財產(chǎn)爭議時，就不需另行經(jīng)過確權(quán)之訴來認定，而應(yīng)在審理離婚案件之訴中一并解決。雖然本案例中尚涉及到夫妻之外的購買人彭鋒的交易安全的保護問題，但這并不影響在本案中認定轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)是否共有的事實?？紤]不增加當事人的訟累，也應(yīng)就財產(chǎn)共有問題即確認之訴合并于本案處理。同時提到被告因為沒有辦理過戶手續(xù)，實際上并未取得產(chǎn)權(quán)，故而難有返還房屋之說，純屬一面之詞，因為物權(quán)之權(quán)能包括了占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)、處分權(quán)等，從本案例中可以看出，被告除未能取得處分權(quán)外，其余權(quán)能皆受被告行使，原告理應(yīng)可以向被告或第三人主張返還物權(quán)。

筆者同意第四種意見。