可以通過合同約定添附物的歸屬

即便沒有約定，租賃期滿，附合裝飾裝修物也應(yīng)歸出租人所有

保定市唐女士咨詢：我單位計劃把一座辦公樓的裙樓租給一家商貿(mào)公司做大型超市。在協(xié)商租賃的過程中，承租方提出，他們希望在不違反有關(guān)規(guī)定并經(jīng)相關(guān)部門許可的前提下，對所承租的各個樓層進(jìn)行一定的改造和添附，以使現(xiàn)有樓房更適合商用?！案脑旌吞砀胶螅瑢囊欢ǔ潭壬贤匮咏?jīng)營面積和空間，通過加裝環(huán)形立體停車場等設(shè)施，使顧客能夠開車直接到達(dá)超市的各個樓層?！蔽椰F(xiàn)在想了解的是，租賃后，添附物的所有權(quán)應(yīng)歸誰所有，一旦雙方發(fā)生糾紛，如何能更大程度地維護(hù)我方的利益？就此問題，我咨詢了一位法律工作者，他說，出租后添附物的所有權(quán)歸承租人所有，將來發(fā)生爭議問題難以解決，建議我單位慎重考慮允許對方對出租建筑物進(jìn)行改造和添附的問題，實(shí)在不行應(yīng)酌情考慮另行尋找其他租賃對象。但該商貿(mào)公司是我們經(jīng)多方努力從外地爭取而來，所出的租金比其他意向承租人出的租金高出很多，我們很想將大樓的裙樓租給該公司，請問我們該怎么維護(hù)自身的權(quán)益？

法律幫辦：改造和添附是租賃中經(jīng)常遇到的問題，小到裝修過程中改變原有房屋形態(tài)的增添，大到在樓房平臺上加蓋一層樓房或者興建附屬設(shè)施用房等，都屬于添附。對于添附物的歸屬，最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行<中華人民共和國民法通則>若干問題的意見》第86條規(guī)定，“非產(chǎn)權(quán)人在使用他人的財產(chǎn)上增添附屬物，財產(chǎn)所有人同意增添，并就財產(chǎn)返還時附屬物如何處理有約定的，按約定辦理；沒有約定又協(xié)商不成，能夠拆除的，可以責(zé)令拆除；不能拆除的，也可以折價歸財產(chǎn)所有人；造成財產(chǎn)所有人損失的，應(yīng)當(dāng)負(fù)賠償責(zé)任?！币罁?jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第十一條之規(guī)定，承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，合同解除時，雙方對已形成附合的裝飾裝修物的處理有約定的，按約定處理，沒有約定的，人民法院根據(jù)不同情況按照過錯原則或公平原則處理。而該司法解釋第十二條則明確規(guī)定，“承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃期限屆滿時，承租人請求出租人補(bǔ)償附合裝飾裝修費(fèi)用的，不予支持。但當(dāng)事人另有約定的除外。”也就是說，一旦租賃期限屆滿，對附合裝飾裝修物的歸屬，有約定的從約定，如果沒有約定，歸出租人所有。

具體到唐女士咨詢的問題，“法律幫辦”傾向于建議，王女士所在單位在與承租方簽訂租賃合同時，最好對添附物的歸屬進(jìn)行約定，并對解除合同和終止合同后添附物的處理辦法進(jìn)行明晰。根據(jù)雙方協(xié)商的情況，可以約定添附物完全歸己方所有或共同共有、按份共有、分階段各自持有，以最大程度地保護(hù)己方的利益。

感言：

1、在實(shí)踐中，法律人發(fā)現(xiàn)風(fēng)險并不難，關(guān)鍵在于要有能力找到解決風(fēng)險和防范、降低風(fēng)險之道，以供當(dāng)事人參考。不能單純因?yàn)槌凶夥教岢鰧ㄖ镉兴砀?，就建議終止交易，租賃時應(yīng)本著促進(jìn)交易減少風(fēng)險的目的酌情選擇交易對象，而不是完全回避風(fēng)險，否則將失去很多商業(yè)交易機(jī)會。誠如西方諺語所說，“最大的安全是不交易，而不交易才是企業(yè)發(fā)展最大的風(fēng)險”。

2、法律人對法律用語的解釋應(yīng)務(wù)必準(zhǔn)確，否則只會對當(dāng)事人造成誤導(dǎo)。通過上文可知，本文中法律工作者在未把握好“添附”的法律內(nèi)涵的情況下，便聲稱添附物完全歸承租人所有，顯屬不負(fù)責(zé)任。法律人應(yīng)當(dāng)及時學(xué)習(xí)和更新知識，否則只不過是個陳述法律術(shù)語的法盲。

3、法律人應(yīng)該運(yùn)用法律技能來解決問題而不是回避問題，否則法律人也就沒有了存在的意義。一個小小約定就能解決的問題，在某些法律人眼里比登天還難，如果真是那樣，那么，滿大街的商場、超市別開了。