費(fèi)軍先生畢業(yè)于同濟(jì)大學(xué)，現(xiàn)任綠地控股集團(tuán)有限公司執(zhí)行副總裁，兼任房地產(chǎn)事業(yè)一部總經(jīng)理等職務(wù)，本文是其在同濟(jì)大學(xué)的演講：

1、 對(duì)房地產(chǎn)市場總體形勢的看法

從去年以來，房地產(chǎn)市場進(jìn)入了一個(gè)拐點(diǎn)，告別了過去的“黃金十年”，像包括萬科在內(nèi)的行業(yè)龍頭企業(yè)，大家都面臨市場困難情況。房地產(chǎn)行業(yè)從一個(gè)快速增長、野蠻增長的階段，到趨于理性。目前的市場，呈現(xiàn)區(qū)域分化，許多城市背負(fù)著巨大的存量壓力，我們也在想，房地產(chǎn)市場是不是真的不行了？

事實(shí)上，每一個(gè)國家，從最初的欠發(fā)達(dá)，到像中國現(xiàn)在的這種階段，每一個(gè)行業(yè)都有一個(gè)高速發(fā)展期，時(shí)間段不一樣而已。中國因?yàn)槿丝诨鶖?shù)比較大，城市化進(jìn)程原來欠賬比較多，前十年房地產(chǎn)市場的發(fā)展比較快。而到了現(xiàn)在，發(fā)展速度降下來了，但對(duì)于我們房地產(chǎn)企業(yè)來說，從我們企業(yè)自身的實(shí)際發(fā)展情況，從國家的需求來說，都沒有說我們不行。

那我們?cè)趺纯串?dāng)前的房地產(chǎn)市場？應(yīng)該講，市場在行業(yè)資源配置當(dāng)中的決定性作用在進(jìn)一步發(fā)揮，以前供不應(yīng)求，去年起供需關(guān)系發(fā)生明顯變化，現(xiàn)在大家都在積極調(diào)整。以前，房地產(chǎn)有“政策市”，有大起大落，現(xiàn)在市場主導(dǎo)，政府給予相對(duì)穩(wěn)定的政策環(huán)境，企業(yè)也以市場為導(dǎo)向轉(zhuǎn)型調(diào)整，相信之后房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)進(jìn)入一個(gè)比較平穩(wěn)的發(fā)展階段。最近媒體給出的數(shù)據(jù)表明，北上廣深的房地產(chǎn)市場逐漸回暖，從剛需到改善類，都有回升。從最近上海的數(shù)據(jù)來看，六七萬到七八萬每平方米的住宅在前階段有一個(gè)熱銷的過程，這表明，市場需求累積到一定階段，客戶群有了一定的需求，市場就可以起反應(yīng)。這也就是我們企業(yè)要把握、要預(yù)見的事，我們應(yīng)該這樣來看這個(gè)問題。

去年以來，房地產(chǎn)企業(yè)開始主動(dòng)適應(yīng)新形勢，“以價(jià)換量”，加快存量去化；同時(shí)積極轉(zhuǎn)型，努力提升管理水平，從注重“規(guī)模發(fā)展”轉(zhuǎn)為提升“經(jīng)營效益”。企業(yè)的這些積極作為，對(duì)整個(gè)行業(yè)發(fā)展是有利的。以前大家說房地產(chǎn)是“暴發(fā)戶”，現(xiàn)在從上市房企的數(shù)據(jù)來看，行業(yè)整體利潤水平慢慢趨于一個(gè)合理的水平。這說明整個(gè)行業(yè)總體上在趨于理性和健康。也正因?yàn)槿绱?，大家看待這個(gè)行業(yè)的態(tài)度也更加客觀和全面。

我最近跟平安做過一次交流，平安是比較多元化的，當(dāng)然主要是以壽險(xiǎn)、財(cái)險(xiǎn)獲得低成本的資金，然后大力地在發(fā)展房地產(chǎn)——按它的模式，作為一個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈上游的金融企業(yè)，采取兼并、收購、合作等各種方式進(jìn)入房地產(chǎn)，所以平安自主操作的房地產(chǎn)板塊業(yè)務(wù)不大，但所控制的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)規(guī)模是巨大的。

去年，平安在大概兩個(gè)月的時(shí)間內(nèi)，投了一百億到兩百億的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，包括浙江的一些項(xiàng)目。我和他們的地產(chǎn)與投資部的老總交流，我說你們?cè)趺磳?duì)浙江省的市場這么看好？（因?yàn)檎憬袌鰧?duì)于靠資金高速周轉(zhuǎn)運(yùn)營的房地產(chǎn)企業(yè)來說，不是很好）他回答我，我聽完以后覺得也很有道理。

從他們做投資的角度來說，不像我們做房地產(chǎn)，他說他們首先看行業(yè)，房地產(chǎn)在中國的所有行業(yè)中最起碼是排在前三位的，我不知道他把什么行業(yè)排在第一第二位；第二，他看與誰合作，優(yōu)先選擇上市公司前十位，從投資的角度來講，相對(duì)風(fēng)險(xiǎn)小。從這個(gè)角度來講，房地產(chǎn)作為一種投資標(biāo)的，投行還是非?？春玫摹?br>

講房地產(chǎn)好，主要源于我們的人口基數(shù)、城鎮(zhèn)化。為什么像蘇州這樣的城市，它雖然不是省會(huì)城市，但它的房地產(chǎn)一樣發(fā)展得很好？因?yàn)橛挟a(chǎn)業(yè)支撐，有人口的增量，有人口的導(dǎo)入。但有人口的增量并不代表這個(gè)地方的房地產(chǎn)一定好，還要有產(chǎn)業(yè)的支撐——他有需求，但還要有錢買啊。所以這里是兩方面：一方面是人口的增長，一方面是產(chǎn)業(yè)的支撐。

同時(shí)，房地產(chǎn)的需求是持續(xù)的，以前強(qiáng)調(diào)“有房住”，十年后大家想要的是“住得好”，不僅房子住得舒適，還要有良好的物業(yè)管理服務(wù)、和睦的鄰里關(guān)系、豐富的社區(qū)文化等，不僅硬件好，軟件也要好。

我想講，房地產(chǎn)還是很有希望的一個(gè)行業(yè)，為什么？簡單地講，我們?cè)斓姆孔?，從滿足百姓生活水平提高以后，對(duì)住所日益增加的功能需求的角度來講，還有很大距離。我們?cè)瓉碓旄哞F，高鐵造完造地鐵，地鐵造完現(xiàn)在沒有東西造了，現(xiàn)在向海洋發(fā)展，這是國家保持經(jīng)濟(jì)增長的需要，我們看待房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，也要關(guān)注我們的國計(jì)，關(guān)注我們的民生。國家要調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，同時(shí)又不能讓經(jīng)濟(jì)增速下滑過快，這其中，就要保持房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定。

今年以來，房地產(chǎn)市場的各項(xiàng)數(shù)據(jù)總體是止跌回升的，我們也有專門的投資部和研展部門，對(duì)市場數(shù)據(jù)作分析，為決策提供參考。首先我們要判斷整個(gè)市場怎么樣，然后分析自己今年是什么樣一個(gè)情況，明年我們總的規(guī)?？刂圃谑裁礃拥囊粋€(gè)水平，我們想進(jìn)入哪些城市？當(dāng)然了，最簡單的就是北上廣深，但是現(xiàn)在大家都集中到這幾個(gè)城市，造成地王不斷的出現(xiàn)，這是不可持續(xù)的，現(xiàn)在不像十年前，你只要敢出高價(jià)拿地，你一定賺錢，因?yàn)槭袌鰡芜吷蠞q，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過預(yù)期。

今年前三季度，全國商品房銷售面積是很驚人的8.3億平方米。放在全世界來講，也是很可觀的，這樣的體量在國外是不可想象的。他們有的時(shí)候造個(gè)別墅就是兩年、兩年半甚至三年，他們每個(gè)工種結(jié)束都要讓它閑置在那里，和我們不同。

1-9月，國內(nèi)商品房銷售面積同比增長7.5%，比前面的1-8月增速提高0.3%，說明市場在逐步回暖。這里面有幾個(gè)因素：一個(gè)是市場的反應(yīng)，第二個(gè)是政府的主導(dǎo)。今年我們整個(gè)國家的GDP增速下滑得比較快，它需要拉動(dòng)。前三季度商品房銷售額5.67萬億元，也是非?？捎^的，同比增長15.3%。今年跟去年比，房地產(chǎn)市場在北上廣深和部分省會(huì)城市，還有中部的一些城市，都表現(xiàn)得非常好；當(dāng)然也有不好的地方，長沙、貴陽、沈陽是省會(huì)城市，但都表現(xiàn)得比較差。這些城市，不是沒有需求，它人口也有增量，但它現(xiàn)有的房屋存量，即使今后三五年不再新開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，也去不掉。相比之下，北上廣深的存量去化周期，一般在一年到15個(gè)月。

2015年三季度，50個(gè)代表城市，我們的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，住宅月均成交2750萬平方米，同比增長近三成，絕對(duì)量創(chuàng)2010年以來同期的最高水平，說明最近的房地產(chǎn)市場表現(xiàn)不能說最如意，但也不能說差。比如上海的市場，比如普陀區(qū)的房價(jià)將近到7萬塊一平方米；在中山公園附近，2002年的時(shí)候才四五千塊一平方米，現(xiàn)在到7萬，像浦東這邊一個(gè)樓盤均價(jià)要8萬元一平方米。

為什么最近房價(jià)漲得這么快？與公積金貸款，還有第二套房首付比例下調(diào)等，有關(guān)系，是政府無形的手在引領(lǐng)這個(gè)趨向。同時(shí)，與老百姓的預(yù)期也有關(guān)，很多人炒股虧本，炒期貨虧本，覺得還是買房子比較保險(xiǎn)。此外，大家預(yù)計(jì)人民幣在未來的五年貶值速度可能會(huì)加快。這些因素讓最近的房地產(chǎn)市場，尤其是豪宅，熱銷，四個(gè)一線城市的成交面積大幅提升，這也很可怕。三季度，北京的成交面積同比增長74%，上海同比增長了88%，廣州同比增長了66%，深圳同比增長了108%，北上廣深，以后有可能包括天津，非常厲害！這里面充分體現(xiàn)了市場的調(diào)節(jié)作用。前三季度，全國房地產(chǎn)的投資有7.05萬億元，雖然因?yàn)槭袌錾洗媪看?，投資增速在下降，但也很厲害。

2、房地產(chǎn)市場的幾個(gè)新特點(diǎn)

第一個(gè)是“去庫存”成為一項(xiàng)長期的任務(wù)；第二個(gè)是區(qū)域分化加劇。北上廣深一枝獨(dú)秀，差的地方，像浙江的嘉興，可以說沒有一家企業(yè)是賺錢的。嘉興距離上海太近，浙江人投資要么投到上海，要么投到杭州，雖然嘉興行政級(jí)別跟蘇州是一樣的，但是蘇州有產(chǎn)業(yè)支撐。所以我想呢，區(qū)域分化的趨勢會(huì)加深，好的會(huì)更好，差的也會(huì)更差，這跟我們的國情也有關(guān)系。就像上海，教育的資源、醫(yī)療的資源、就業(yè)的機(jī)會(huì)、創(chuàng)新的氛圍、政府的高效等等，不是所有的地方都這樣的。

第三個(gè)就是行業(yè)的集中度不斷提高。以前做房地產(chǎn)，只要你膽子大，施工單位都能做房地產(chǎn)，所以有很多房地產(chǎn)企業(yè)——我不知道有沒有統(tǒng)計(jì)過——估計(jì)有四萬多家。依我看這個(gè)集中度要提高。往往很多企業(yè)不知道房地產(chǎn)市場哪些是風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，出高價(jià)拿地進(jìn)入這個(gè)市場，進(jìn)來以后再跟政府談條件，不行再退出，很多企業(yè)這樣。經(jīng)過這幾年的洗禮，行業(yè)的集中度在不斷提高，很多企業(yè)退出這個(gè)行業(yè)。像一些企業(yè)，如果沒有上市公司的平臺(tái)，沒有境外融資平臺(tái)的話，他的融資成本就很高，如果操作不好，掙的錢都是在給銀行“打工”。當(dāng)然，對(duì)我們來說，這也是兼并、收購的機(jī)會(huì)，當(dāng)然我們也不可能按照原來價(jià)格去收購，會(huì)定一些條件，一個(gè)是價(jià)格，一個(gè)是付款方式。收購來以后，我們提供擔(dān)保，改變銀行貸款模式，降低融資成本。

集中度提高是大勢所趨，但這個(gè)過程有可能還需要十年。在市場調(diào)節(jié)過程中，大企業(yè)可以利用規(guī)模優(yōu)勢、資金優(yōu)勢、獲取土地資源的優(yōu)勢，加快發(fā)展；而部分中小企業(yè)，基本就拿不到地。因?yàn)槎€城市有風(fēng)險(xiǎn)，大家都到一線城市來，競爭激烈，土地價(jià)格高；同時(shí)他們也拿不到錢，因?yàn)殂y行加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)貸款的風(fēng)險(xiǎn)控制，中小企業(yè)所受到的影響更大、更直接、來得更快。

第四，商業(yè)模式的改變，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)影響也非常大。政府提出住宅限購的時(shí)候，商辦市場被看好。但是，近三年來，電子商務(wù)的快速發(fā)展，對(duì)實(shí)體商業(yè)影響很大，招商不行，經(jīng)營不行。辦公樓，也受到實(shí)體經(jīng)濟(jì)不振的影響，需求下降，如果不能很好地控制開發(fā)與運(yùn)營成本，也很難。所以，這兩年的商業(yè)與辦公物業(yè)，市場明顯下滑。

第五，就是房企未來發(fā)展方向上的持續(xù)調(diào)整。從速度規(guī)模型轉(zhuǎn)向質(zhì)量效益型。以前，我們開發(fā)的模式“短平快”。拿地前，已經(jīng)把項(xiàng)目方案、市場預(yù)期、產(chǎn)品定位全都做好了。拿了地，就開工，想快速上市銷售，資金滾動(dòng)周轉(zhuǎn)。在一個(gè)市場需求很旺盛的年代，可以這樣，但現(xiàn)在不行了。現(xiàn)在，我們要更加精細(xì)，根據(jù)客戶需求調(diào)整優(yōu)化產(chǎn)品，同時(shí)有效控制成本，提升產(chǎn)品在市場上的競爭力。

3、房地產(chǎn)企業(yè)在新形勢下的探索和實(shí)踐

在市場新形勢下，房地產(chǎn)企業(yè)必須依靠產(chǎn)品的真實(shí)價(jià)值創(chuàng)造來賺錢，我們要提高房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的系統(tǒng)化、精細(xì)化管理水平，不僅是造好樓，還要管好它，運(yùn)營好它。

同時(shí)，很多企業(yè)，也在探索多元化的發(fā)展。比如綠地集團(tuán)，以房地產(chǎn)為主，原來加上能源、金融。但最近三年來能源板塊明顯下滑，所以我們又在轉(zhuǎn)型。現(xiàn)在，我們堅(jiān)持房地產(chǎn)主業(yè)的同時(shí)，大力發(fā)展“大基建、大金融、大消費(fèi)”，更貼近現(xiàn)在市場的走向。大基建，主要是地鐵及其沿線上蓋地塊的投資與開發(fā)；大金融，包括財(cái)險(xiǎn)、壽險(xiǎn)、信托、基金等等，目前我們是和一些友好單位進(jìn)行合作，今后希望自身有更大發(fā)展；大消費(fèi)，主要是面向中產(chǎn)階層的品質(zhì)消費(fèi)需求，開發(fā)產(chǎn)品、提供服務(wù)，目前正在著力發(fā)展的是海外進(jìn)口商品直銷超市。

還有就是國際化，綠地現(xiàn)在已經(jīng)在“4大洲9國13城”進(jìn)行了房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資開發(fā)，投資規(guī)模已經(jīng)達(dá)到了兩百億美金。我們和一般的企業(yè)不一樣，一般企業(yè)是尋找當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)企業(yè)合作，其開發(fā)、建設(shè)、運(yùn)營是以當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)企業(yè)為主。我們自己操盤，雖然會(huì)付出一定的代價(jià)，但經(jīng)驗(yàn)、教訓(xùn)只有我們自己深刻體會(huì)過，才能對(duì)海外市場有更深的理解、更好的把握，才能走得遠(yuǎn)、走得穩(wěn)。我們一般從國內(nèi)派一個(gè)核心班子——當(dāng)然，我們的員工是國際化的，資源也是國際化的，我們就以自己的人操盤，雖然有風(fēng)險(xiǎn)，但是從長遠(yuǎn)看更有利。所以，綠地現(xiàn)在急需一批有國際化視野、多種語言溝通能力的專才、英才。我們房地產(chǎn)海外發(fā)展，得益于有很多的中國留學(xué)生，有很多的中國移民，他們對(duì)中國企業(yè)開發(fā)的房子比較有感情，有信任度，我們也比較了解他們的要求。

另外就是房地產(chǎn)金融化的發(fā)展趨勢。關(guān)于房地產(chǎn)與金融的融合，我們一直在試，效果也比較顯著，特別是對(duì)一些沉淀資產(chǎn)，通過資產(chǎn)證券化，盤活現(xiàn)金流，降低沉沒成本，這里我就不多展開了。

著眼未來，我覺得以下幾點(diǎn)，也是值得我們企業(yè)去重視的。

一個(gè)是要向房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的上游發(fā)展。我們以前總覺得房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)很牛，大部分產(chǎn)業(yè)都是我們的下游，而現(xiàn)在，我們上面也有更上游的企業(yè)。例如平安，它掌握了大量低成本的資金，然后投資房地產(chǎn)業(yè)，從某種意義上講，它就是你的老板。

第二，就是要更加精準(zhǔn)分析客戶的需求，提供解決方案。以前，造房子，只要你沒有太大的缺陷，基本就不愁市場，而現(xiàn)在不行。就像房型，80平方米到90平方米的小戶型，設(shè)計(jì)得好與不好，差別就很大。比如，對(duì)于一個(gè)小的房型，空間雖小，但功能要全，滿足生活需要，像是否有足夠的儲(chǔ)藏空間等；而對(duì)于一個(gè)大的300平方米以上的戶型，就更加注重舒適度，講究細(xì)節(jié)，像衛(wèi)生間各個(gè)功能的關(guān)聯(lián)與側(cè)重比例，廚房間不同功能的側(cè)重比例等等。現(xiàn)在的業(yè)主，不再是10年前的業(yè)主，從某種意義上講，他也是半個(gè)專家。所以我們?cè)诋a(chǎn)品的設(shè)計(jì)階段，如何與我們潛在的業(yè)主，有個(gè)良性的互動(dòng)？按照我們以前的做法，就是讓客戶來填寫導(dǎo)向性的調(diào)查問卷，再匯集。而現(xiàn)在，我看，這樣做有問題。因?yàn)閷?duì)客戶而言，買房子到底是一項(xiàng)大投資，不是買一件衣服，所以我們用什么辦法找準(zhǔn)客戶的需求，怎么樣保證我們的產(chǎn)品會(huì)一直保值、增值等等，這里面包含很多內(nèi)容，就不展開討論了。

接下來，是房地產(chǎn)生產(chǎn)方式的升級(jí)。我們說，造房子是很“粗”的工作。這里面就有一件事給我感觸很深，就是我們到蘋果的展示中心，看他們的樓梯，他們采用的旋轉(zhuǎn)樓梯是玻璃制造的，所有踏步都是一氣呵成的。最近我們?cè)谧稣憬贾蒎X塘江邊一個(gè)濱江項(xiàng)目的展示中心，我向他們提出了很多要求，無論是整體設(shè)計(jì)方面，還是建筑新技術(shù)的應(yīng)用，這些在德國有很多，比如說風(fēng)力發(fā)電，當(dāng)然這里面包括迎風(fēng)面的問題，主風(fēng)向要控制。又如，我們?cè)跇琼斃镁G化做出二維碼，再如我們的電梯，還有很多創(chuàng)新技術(shù)、應(yīng)用上也比較成熟。

我曾經(jīng)在加拿大住過，他們的房子給我的感覺，就是不豪華，但是很實(shí)用、耐用。尤其是他們的電梯，所有的通道，他們不會(huì)用大理石裝修，但是使用很多木材，用涂料一刷，維護(hù)得非常好。比如說搬家的時(shí)候，我們很粗獷，對(duì)電梯面板造成永久的傷害，物業(yè)也沒辦法管，就用木板把面板封起來，等搬家、裝修完畢就再把木板拆掉。我覺得他們就很好，電梯簡簡單單，四周全部有鉤子，你要搬家就給掛上，當(dāng)然也不排除損壞的可能，但是概率很小。我覺得，我們國家的房屋的開發(fā)建造，有很多地方要向發(fā)達(dá)國家學(xué)習(xí)，他們工業(yè)化水平更高，理念也更成熟。

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