房地產(chǎn)今年讓中央操碎了心，甚至股災(zāi)都沒(méi)見(jiàn)這么著急過(guò)。很簡(jiǎn)單，房子賣不動(dòng)，土地就賣不動(dòng)。土地賣不動(dòng)地方政府就沒(méi)收入，30萬(wàn)億的地方債該怎么辦？所以解決所有鏈條的關(guān)鍵環(huán)節(jié)就得倒推，讓開(kāi)放商拿地還得高價(jià)拿地，第一要銀行支持貸款，第二就得是開(kāi)放商能賣出去，第三更重要的是老百姓能買(mǎi)，但問(wèn)題來(lái)了，老百姓買(mǎi)不起了！以北京平均月薪8000算，房?jī)r(jià)4萬(wàn)一平米，一百平米就是400萬(wàn)，加上各種稅費(fèi)450萬(wàn)，夫妻兩個(gè)人不吃不喝20年也買(mǎi)不起房了，如果要留下自己花的錢(qián)，那么這個(gè)年數(shù)還要翻一翻，40年也未準(zhǔn)買(mǎi)的起房，更何況上有4個(gè)老人要養(yǎng)，下面國(guó)家還鼓勵(lì)多生一個(gè)娃。然后就木有然后了。

那能不能房?jī)r(jià)不漲了，一直維持高位呢？沒(méi)有這個(gè)道理，因?yàn)榉康禺a(chǎn)商的資產(chǎn)負(fù)債都已經(jīng)達(dá)到8、9成了，也就是說(shuō)每年絕大多數(shù)錢(qián)都是借的，而這些借的錢(qián)都是要付利息的。以大開(kāi)發(fā)商借款利息5%計(jì)算，好比他有20塊錢(qián)，管銀行借了80塊錢(qián)，利息一年5%，那么他一年多付出去的利息就是4塊錢(qián)。換句話說(shuō)他如果房子賣不動(dòng)，第二年他就只有16塊錢(qián)了。這個(gè)資產(chǎn)下降的速度是驚人的。他根本頂不了2、3年就得玩完。所以有些小開(kāi)發(fā)商，借款利息更高的那種，就會(huì)率先背離價(jià)格聯(lián)盟，率先降價(jià)。因?yàn)樗蠲?/p>

那到底有多少套房子要賣呢，全國(guó)是6.86億平方米，10年庫(kù)存房上漲了5倍，而北京算是比較好的地方了，庫(kù)存房尚且達(dá)到了86000套（有不少商業(yè)地產(chǎn)寫(xiě)字樓）。照著目前的銷售速度，之后一套都不建了夠賣2年的，但問(wèn)題是后面不可能一套都不建，甚至建設(shè)的速度比賣的速度還快。另外一個(gè)指標(biāo)就是潘石屹潘總說(shuō)的，雖然我沒(méi)查到數(shù)據(jù)，但可以引用一下，他說(shuō)現(xiàn)在人均住房面積已經(jīng)三十多平方米了，接近四十平方米，每年竣工12億平方米，按照六億城鎮(zhèn)人口計(jì)算，每年每人就能增加2平方米。而90年代初海南房地產(chǎn)泡沫破裂的時(shí)候，人均住房面積達(dá)到47平方米。所以一個(gè)巨大的危機(jī)已經(jīng)在眼前了?，F(xiàn)在到處都是爛尾樓，房子的利用效率已經(jīng)非常低了。而自有住房率已經(jīng)達(dá)到了90%，幾乎也都有房子了。

（潘石屹在北京大學(xué)的演講實(shí)錄）

其實(shí)類似于房子的東西我們見(jiàn)了不少，比如80年代的三大件，冰箱洗衣機(jī)電視機(jī)，在那個(gè)短缺的年代，買(mǎi)到就是賺到。價(jià)格也是一路飆升。直到開(kāi)放了經(jīng)濟(jì)，各大廠商玩命生產(chǎn)，最后供大于求，大家也都有了，造成了最后的價(jià)格大戰(zhàn)。還有當(dāng)年的大哥大手機(jī)，在那個(gè)月入不到1000的年代，一部手機(jī)要2萬(wàn)元，絕對(duì)是奢侈品了。后來(lái)也是由于有利可圖，廠家玩命生產(chǎn)，最后供大于求，諾基亞倒逼之前，已經(jīng)把功能機(jī)的價(jià)格壓到了100元。有人可能說(shuō)了，土地是稀缺的，那都是開(kāi)發(fā)商忽悠人的說(shuō)法。當(dāng)年沒(méi)有樓房的時(shí)候，中國(guó)能很輕松住下4億人，矮樓的年代寬寬松松能住下8億人，在如今都是動(dòng)輒幾十層的樓房面前，反而住不下了？所以根本不成立，至于需求現(xiàn)在更是把投資需求和自住需求混淆了，確實(shí)有要自住的，但更多都是為了投資，更多都是害怕以后更買(mǎi)不起了。一旦房?jī)r(jià)掉頭向下。這些需求瞬間煙消云散。甚至自住需求的那種，都更傾向于找個(gè)房先租下來(lái)（租售比只有2%），然后看他一年跌多少，跌過(guò)2%，就算是賺到了。

所以，房子現(xiàn)在是奢侈品，但他已經(jīng)快變成一般消費(fèi)品了。別太著急，讓庫(kù)存飛一會(huì)！