【萬科研發(fā)】萬科集團(tuán)景觀成本控制流程

來來永勝 2015-11-11

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萬科集團(tuán)景觀工程目標(biāo)成本編制標(biāo)準(zhǔn)

1．適用范圍

適用于項(xiàng)目策劃、景觀方案設(shè)計(jì)、景觀初步設(shè)計(jì)、景觀施工圖設(shè)計(jì)及景觀施工各階段的目標(biāo)成本確定工作。

《目標(biāo)成本管理規(guī)定》要點(diǎn)

A.目標(biāo)成本，是指在不同階段制訂的項(xiàng)目開發(fā)成本計(jì)劃，是包括土地成本、前期費(fèi)用、工程成本、營(yíng)銷成本、管理成本和財(cái)務(wù)成本等的項(xiàng)目全成本。

B.目標(biāo)成本按開發(fā)進(jìn)度的不同階段始終處于動(dòng)態(tài)調(diào)整之中，原則上，每一個(gè)階段目標(biāo)成本的制訂都是在上一個(gè)階段基礎(chǔ)上進(jìn)行的。

C.主體工程施工圖設(shè)計(jì)完成后，分公司負(fù)責(zé)編制（或委托咨詢公司編制）施工圖預(yù)算和項(xiàng)目的目標(biāo)成本計(jì)劃，經(jīng)分公司領(lǐng)導(dǎo)審核確認(rèn)后，報(bào)集團(tuán)公司審核。

D.集團(tuán)公司成本管理部對(duì)施工圖預(yù)算進(jìn)行審核后，組織戰(zhàn)略投資部、規(guī)劃設(shè)計(jì)部、分公司等相關(guān)部門一起對(duì)《項(xiàng)目目標(biāo)成本計(jì)劃》進(jìn)行評(píng)審，評(píng)審?fù)ㄟ^后，成本管理部綜合各部門意見，編制《項(xiàng)目目標(biāo)成本控制指導(dǎo)書》。

E.（一）可研階段目標(biāo)成本（投資估算）允許誤差不超過 30%；；；；；

（二）規(guī)劃方案階段目標(biāo)成本（估算成本）允許誤差不超過 15%；；

（三）項(xiàng)目開發(fā)目標(biāo)成本（目標(biāo)成本控制指導(dǎo)書）允許誤差不超過5%；

2．園林景觀成本構(gòu)成

3．項(xiàng)目目標(biāo)成本表編制

3.1項(xiàng)目論證決策階段，依據(jù)投資估算確定景觀目標(biāo)成本，成為景觀總目標(biāo)成本，用以控制景觀方案設(shè)計(jì)，是評(píng)審方案設(shè)計(jì)的標(biāo)準(zhǔn)之一。

3.2項(xiàng)目景觀方案設(shè)計(jì)完成后，依據(jù)方案設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)估算確定目標(biāo)成本，成為控制擴(kuò)初設(shè)計(jì)的目標(biāo)成本，是評(píng)審初步設(shè)計(jì)的標(biāo)準(zhǔn)之一。

3.3初步設(shè)計(jì)完成后，依據(jù)初步設(shè)計(jì)概算確定目標(biāo)成本，成為控制施工圖設(shè)計(jì)的目標(biāo)成本，是評(píng)審施工圖設(shè)計(jì)的標(biāo)準(zhǔn)之一。

3.4施工圖設(shè)計(jì)完成后，依據(jù)施工圖預(yù)算確定目標(biāo)成本，作為項(xiàng)目施工階段成本控制目標(biāo)。

3.5景觀總目標(biāo)成本及其它階段的目標(biāo)成本按照上表《園林景觀成本構(gòu)成》進(jìn)行測(cè)算編制。

4．確定目標(biāo)成本應(yīng)遵循的基本原則

4.1標(biāo)桿瞄準(zhǔn) 在項(xiàng)目選擇和項(xiàng)目策劃階段，項(xiàng)目開發(fā)籌建部門應(yīng)通過市場(chǎng)研究找準(zhǔn)銷售價(jià)

格市場(chǎng)標(biāo)桿、工程成本市場(chǎng)標(biāo)桿，以及非工程成本市場(chǎng)標(biāo)桿。

4.2滿足顧客需求

a)在項(xiàng)目選擇和項(xiàng)目策劃階段必須關(guān)注目標(biāo)顧客定位、分析目標(biāo)顧客核心需求和一般需要，并將其轉(zhuǎn)化為定性或定量的明確描述。

b)在分階段確定目標(biāo)成本時(shí)，應(yīng)始終注意將成本分項(xiàng)結(jié)構(gòu)向顧客核心需求方向傾斜。

4.3競(jìng)爭(zhēng)策略要求

a)在項(xiàng)目選擇的項(xiàng)目策劃階段，應(yīng)調(diào)查分析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的綜合競(jìng)爭(zhēng)能力，結(jié) 合項(xiàng)目自身資源條件和經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，形成明確的競(jìng)爭(zhēng)策略，并將競(jìng)爭(zhēng)策略對(duì)產(chǎn)品定位的要求表述成定量指標(biāo)或定性描述。

b)在分階段確定目標(biāo)成本時(shí)，始終注意成本分項(xiàng)結(jié)構(gòu)滿足競(jìng)爭(zhēng)策略要求。

4.4倒逼成本

4.4.1通過項(xiàng)目選擇和項(xiàng)目策劃階段的市場(chǎng)調(diào)查和可行性研究工作，依據(jù)市場(chǎng)標(biāo) 桿和項(xiàng)目挖潛措施對(duì)項(xiàng)目可能獲得的盈利空間做出準(zhǔn)確判斷和取舍。

4.4.2用合理的預(yù)期稅前盈利額倒逼項(xiàng)目總成本，并用以指導(dǎo)“限額設(shè)計(jì)”和項(xiàng) 目開發(fā)策劃的硬性指標(biāo)。

4.4.3用項(xiàng)目總成本層層倒逼方案設(shè)計(jì)成本、初步設(shè)計(jì)成本、施工圖設(shè)計(jì)成本。

a)方案設(shè)計(jì)形成的目標(biāo)成本≤景觀總目標(biāo)成本-成本預(yù)備費(fèi)（一般為景觀總目標(biāo)成本×8%）。用景觀總目標(biāo)成本減去成本預(yù)備費(fèi)的結(jié)果倒逼指導(dǎo)方案設(shè)計(jì)，直到方案設(shè)計(jì)優(yōu)化滿足此要求。

b)景觀初步設(shè)計(jì)形成的目標(biāo)成本≤景觀方案設(shè)計(jì)形成的目標(biāo)成本+成本預(yù)備費(fèi)*20%。用方案設(shè)計(jì)形成的目標(biāo)成本倒逼指導(dǎo)初步設(shè)計(jì)，直到初步設(shè)計(jì)優(yōu)化滿足此要求。

c)景觀施工圖設(shè)計(jì)形成的目標(biāo)成本≤初步設(shè)計(jì)形成的目標(biāo)成本+成本預(yù)備費(fèi)*10%。用初步設(shè)計(jì)形成的目標(biāo)成本倒逼指導(dǎo)施工圖設(shè)計(jì)，直到景觀施工圖設(shè)計(jì)優(yōu)化滿足此要求。

d)測(cè)算的施工圖設(shè)計(jì)成本加上未使用的成本預(yù)備費(fèi)（≥70%的成本預(yù)備費(fèi)）即成為確定的項(xiàng)目成本控制目標(biāo)。

5.制定景觀目標(biāo)成本參考數(shù)據(jù)

注：以上列表數(shù)據(jù)來自考察、網(wǎng)絡(luò)調(diào)研、同行交流、與相關(guān)施工單位交流溝通。

本表主要顯示景觀投資水平的高低與整體樓盤的定位。

6.景觀投資原則：

基于以上分析，提出以下投資原則及控制性建議：

1. 景觀投資水平應(yīng)根據(jù)營(yíng)銷定位的樓盤檔次相匹配，可參照同檔次樓盤的景觀投入水平。

2. 盡量選擇優(yōu)秀設(shè)計(jì)單位或著名設(shè)計(jì)師合作，不僅能夠有效的優(yōu)化產(chǎn)品設(shè)計(jì)，而且能夠提高產(chǎn)品的知名度，把握了景觀細(xì)節(jié)，就把握了效果，成熟的景觀設(shè)計(jì)成果能節(jié)約成本。

3. 選擇相匹配的材料及有實(shí)力的施工單位，保證設(shè)計(jì)效果的實(shí)現(xiàn)，設(shè)計(jì)再好，沒有好的施工單位來實(shí)施，同樣不能做出好的園林景觀。

4. 為控制整體投資，應(yīng)合理分配。根據(jù)地塊分級(jí)，景觀投資不宜采用統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，而應(yīng)該在統(tǒng)一的投資水平上，根據(jù)土地分級(jí)采取景觀投入分級(jí)的策略，在重點(diǎn)區(qū)域，如會(huì)所、高端戶型、展示區(qū)、中央庭院景觀應(yīng)高于平均水平，相反，則可以適當(dāng)?shù)陀谄骄?span style="letter-spacing:-1px">，合理的有一定程度的區(qū)分景觀投入，控制整體投入將使投資更加合理，經(jīng)濟(jì)。

7．景觀投資重點(diǎn)

1. 根據(jù)整體規(guī)劃土地分級(jí)策略在景觀投資上相應(yīng)的提高重點(diǎn)位置及銷售買場(chǎng)路線的景觀投資水準(zhǔn)。

2.在考慮景觀均好性的同時(shí)，適當(dāng)?shù)奶岣呱虡I(yè)街區(qū)、展示區(qū)、水所、入口、中心庭院景觀檔次，以提升高品質(zhì)物業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)。

3. 依據(jù)高品質(zhì)物業(yè)景觀設(shè)計(jì)越來越重視軟景的趨勢(shì)，樓盤整體投資應(yīng)提高軟景投資比例。

4. 根據(jù)“木桶原理”，在相對(duì)劣勢(shì)地塊（朝向不好、周邊環(huán)境差）周圍應(yīng)適當(dāng)提高景觀投資水平，提高劣勢(shì)地塊的景觀標(biāo)準(zhǔn)即提高了整體樓盤的物業(yè)品質(zhì)；對(duì)于城市形象展示面和臨街區(qū)的地方，適當(dāng)?shù)奶岣咄顿Y比例是有必要的。

8．景觀工程結(jié)算管理作業(yè)指引

8.1《工程結(jié)算管理規(guī)定》摘錄

（1）結(jié)算資料必須先經(jīng)監(jiān)理單位審核合格后再提交甲方工程部審核。甲方現(xiàn)場(chǎng)工程師負(fù)責(zé)審核竣工資料和結(jié)算資料的有效性，并提交分公司工程部經(jīng)理簽字確認(rèn)。分公司工程部對(duì)結(jié)算資料審核完成后，填寫《工程結(jié)算資料交接單》，將結(jié)算資料移交分公司成本部。

（2）委托造價(jià)咨詢機(jī)構(gòu)編制工程結(jié)算，在造價(jià)咨詢委托合同中應(yīng)明確要求其提供計(jì)算底稿（包括工程量、鋼筋實(shí)際含量的詳細(xì)計(jì)算書）及與承包單位核對(duì)后的結(jié)算資料，并同時(shí)提供與承包單位的核對(duì)差異情況說明。

（3）工程結(jié)算造價(jià)變動(dòng)超過該分項(xiàng)工程合同造價(jià)的5%或結(jié)算金額超過200萬元，要分公司總經(jīng)理、集團(tuán)公司主管副總、財(cái)務(wù)總監(jiān)、總經(jīng)理聯(lián)簽批準(zhǔn)

8.2結(jié)算書由三部分組成：

（一）工程結(jié)算審批表（審批表格）

（二）詳細(xì)結(jié)算書及審核情況（報(bào)送結(jié)算、審核結(jié)算及相關(guān)符合結(jié)算條件的資料、簽證及依據(jù)等）

（三）工程竣工資料（驗(yàn)收?qǐng)?bào)告、招標(biāo)文件、合同、材料合格證明等等）

下面以兩份示例說明：

一份完整的工程結(jié)算清單(成都景觀)

1、工程結(jié)算審批表（封面，報(bào)集團(tuán)公司）

2、結(jié)算匯總表內(nèi)容包括：

A、建筑工程

B、裝飾（硬質(zhì)鋪裝）

C、綠化工程

D、景觀水、電工程

結(jié)算造價(jià)：220.058 萬元（其中合同價(jià)229.4852 萬元，減少造價(jià)9.4272 萬元）

會(huì)簽欄：施工單位（經(jīng)辦人、項(xiàng)目經(jīng)理、蓋公章）

建設(shè)單位（成本部工程師、經(jīng)理、工程總監(jiān)、總經(jīng)理、蓋公章）

2.1、現(xiàn)場(chǎng)簽證相關(guān)資料

2.1.1現(xiàn)場(chǎng)簽證單審批表（簽證內(nèi)容及增加造價(jià)金額，由項(xiàng)目部工程師、經(jīng)理、成本部工程師、經(jīng)理、工程總監(jiān)、總經(jīng)理聯(lián)批，內(nèi)部審批，結(jié)算單據(jù)）《附：預(yù)算計(jì)價(jià)表》

2.1.2 甲方通知單審批表（變更內(nèi)容，由設(shè)計(jì)部工程師、經(jīng)理、成本部工程師、經(jīng)理、工程總監(jiān)、總經(jīng)理聯(lián)批，內(nèi)部審批）

2.1.3甲方通知單（發(fā)施工單位，通知變更內(nèi)容及變更圖紙、圖片，蓋甲方公章，對(duì)外發(fā)放）

2.1.4施工單位報(bào)送《技術(shù)、經(jīng)濟(jì)簽證核定單》、報(bào)告、聯(lián)系單、圖片和技術(shù)方案等相關(guān)依據(jù)。

3、單位工程竣工資料

3.1竣工工程申請(qǐng)驗(yàn)收?qǐng)?bào)告

3.2單位工程質(zhì)量竣工驗(yàn)收記錄

3.3工程結(jié)算資料交接單（填表人為此項(xiàng)工程甲方主管工程師）

3.4物業(yè)移交函（甲方、物業(yè)、乙方、相關(guān)工程交叉單位）

3.5材料產(chǎn)品合格證書、檢驗(yàn)報(bào)告、質(zhì)量證明

3.6施工單位報(bào)送的結(jié)算書

3.7施工合同、中標(biāo)報(bào)價(jià)表（原商務(wù)標(biāo)）、竣工圖紙

3.8中標(biāo)通知書、企業(yè)資質(zhì)及證明資料（原技術(shù)標(biāo)資信部分）

3.9招標(biāo)文件、考察報(bào)告及招標(biāo)控制價(jià)審批表打印件

3.10評(píng)標(biāo)會(huì)議記錄、評(píng)標(biāo)會(huì)議簽到、投標(biāo)單位資格確認(rèn)表、考察報(bào)告審批表、考察報(bào)告

另一份完整的工程結(jié)算清單(成都圍墻及垃圾站)

1、工程結(jié)算審批表（封面，報(bào)集團(tuán)公司）

2、結(jié)算匯總表

內(nèi)容包括：

A、合同價(jià)（暫定450米） 31.6 萬（單價(jià)合同，702.22 元/米）

B、圍墻實(shí)際測(cè)量513.2米 702.22×（513.2-450）=4.438萬元（詳收方單）

C、圍墻變更石材增加費(fèi)用 5.0793萬元（甲方通知）

D、增加垃圾站工程 3.2961萬元（甲方另行委托工程）

結(jié)算造價(jià)：44.4134萬元（其中合同價(jià)31.6萬元，增加造價(jià)12.8134萬元）

會(huì)簽欄：施工單位（經(jīng)辦人、項(xiàng)目經(jīng)理、蓋公章）建設(shè)單位（成本部工程師、經(jīng)理、工程總監(jiān)、總經(jīng)理、蓋公章）

2.1、收方記錄單（工程名稱、收方時(shí)間、實(shí)測(cè)數(shù)據(jù)513.2 米、甲乙方參加人員、施工方公章）

實(shí)測(cè)長(zhǎng)度增加情況說明（暫定450 米，實(shí)測(cè)513.2 米，增加情況說明，設(shè)計(jì)管理部簽字蓋章）

2.2、圍墻變更石材相關(guān)資料

2.2.1 甲方通知單審批表（柱子石材變更，由設(shè)計(jì)部工程師、經(jīng)理、成本部工程師、經(jīng)理、工程總監(jiān)、總經(jīng)理聯(lián)批，內(nèi)部審批）

2.2.2甲方通知單（發(fā)施工單位，通知柱子石材變更，蓋甲方公章，對(duì)外發(fā)放）

2.2.3石材變更造價(jià)增加相關(guān)資料

A、石材變更增加造價(jià)預(yù)算（只調(diào)整材料增加造價(jià)）

B、圖紙及工程量計(jì)算式

C、材料定價(jià)通知單審批表（確定單價(jià)、供方報(bào)價(jià)，由成本部工程師、經(jīng)理、工程總監(jiān)、總經(jīng)理聯(lián)批，內(nèi)部審批）

D、材料定價(jià)通知單（發(fā)施工單位、甲定單價(jià)、供方報(bào)價(jià)，蓋甲方公章，對(duì)外發(fā)放）

E、材料價(jià)格確認(rèn)單（施工單位起初報(bào)送甲方的公文，匯報(bào)石材變更引起的造價(jià)增加）

2.3垃圾站工程結(jié)算資料

2.3.1工程預(yù)算審批表（附工程預(yù)算、設(shè)計(jì)圖紙）