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首先，先明確。當一個行業(yè)的龍頭老頭都紛紛轉行到想涉足其它行業(yè)，那么說明這個行業(yè)的天花板已到。而中國的房地產(chǎn)市場現(xiàn)在就是這樣的情況。打算建立一個最簡單的指標，來觀察市場，每個月第17日更新一次，以此來跟蹤房地產(chǎn)市場趨勢，周期性反彈的整體情況。指標數(shù)據(jù)都來自國家統(tǒng)計局每個月17日公布的70大中城市房價情況。因為，很多朋友都不了解這個行情，所以我們就僅用這個指標來講地產(chǎn)。雖說有些片面，但還是多少能判斷市場整體趨勢。 在深入之前，還是得跟大家講一講地產(chǎn)周期。地產(chǎn)周期有長周期和短周期之分，長周期看人口，這個根本性需求的指標。而短周期，則是看下圖，這么多指標，看暈了吧。  是不是一下子感覺看不過來了，咱們今天把他簡化。僅用70大中城市的情況來對比即可，講得太多，也怕行外的同志搞不清楚方向。 先講長周期。 大家都知道現(xiàn)階段處于底部盤整階段。此外，業(yè)內(nèi)人士都知道，黃金時代已逝，已進入白銀時代。竟然進入白銀時代，呈現(xiàn)出各類指標的特征。但咱們今天就只講一個，需求——人。咱們看一下需求的根本轉變的原因，房地產(chǎn)市場從賣方市場徹底進入買房市場的原因。 看下圖，我們可以看到，房地產(chǎn)購房人口需求量逐步下降，中間的紅色柱子線是2009年，適齡購房年齡達到峰值，而2015年適齡購房人口已逐步走下降趨勢。這就是一個根本需求的扭轉。所以說，現(xiàn)在是白銀時代，地產(chǎn)的黃金時代已去。  房多人少，供應過多泡沫；人多房少，價格過高泡沫； 再講短周期，這個我們要密切關注。當別人認為地產(chǎn)瘋狂時，我們悄然離場，切記，切記。 以下指標是比較基本，如若每個月有比較特別的異動，會按時間點反饋給大家。 先看一個圖，房價跟地產(chǎn)股票有相關性，股票市場作為預期市場，一般領先一到二個月左右。以下的圖對的不是很好，有空的朋友再做下功課。 圖為萬科與全國房地產(chǎn)70個大中城市房價環(huán)比對比圖形。  咱們選擇環(huán)比為判斷房價是否反彈的基準。 明白一個原則：量在價前，房屋成交量是只鴨、必須要盯緊; 選擇監(jiān)測標的城市，按個人的長期監(jiān)測情況將城市分類如下： （別跟我較盡城市的分類，我個人是這樣分，嘿?。?br>多監(jiān)測點城市，才知道是否真正的復蘇。  全國整體情況 大家從圖中可以很清楚的看到現(xiàn)階段，地產(chǎn)的周期性處于06年以來的第四個周期的底部。開始逐步在慢慢復蘇。  70個城市漲跌個數(shù)，近幾個月逐漸有城市價格環(huán)比上漲，12月底是有3個。  （各線城市都是住宅價格環(huán)比數(shù)據(jù)） 一線城市，很明顯價格指數(shù)環(huán)比上漲明顯，特別是深圳，杠杠滴，數(shù)據(jù)突破0界線。  強二線城市，相對環(huán)比上漲幅度沒那么大，環(huán)比數(shù)據(jù)接近0界線。  弱二線城市，仍在底部，更弱，環(huán)比數(shù)據(jù)離0界線還有點距離。  三線城市，表現(xiàn)跟弱二線城市差不多，依舊在度部盤整。（本想分個強三線城市出來，發(fā)現(xiàn)佛山不在國家監(jiān)測的70個城市中也就作罷。）  綜合上面的情況看，當下僅有一線城市復蘇比較明顯，個別強二線城市復蘇。其它仍“趴著”。仍在底部。 最后關于地產(chǎn)股的選股策略，簡單提幾點： 1、布局合理，重點一二線城市； 2、產(chǎn)品線合理，一線城市富翁太多，豪宅去化照樣了得，特別是限貸、限購放開后，改善性需求有所提升； 3、財務基本面好、現(xiàn)金流、資產(chǎn)負債率對房企來說猶為重要因為動不動一塊地就超10億元的支付； 4、專注于細分市場，如華夏幸福產(chǎn)業(yè)園，華僑城旅游地產(chǎn)； 5、帶點其它概念，如中糧地產(chǎn)國改概念，華僑城，前海，深港通概念，時而補充互動； 6、謹慎提醒，地產(chǎn)行業(yè)當然別以為低PB、PE就好。 7、還是選龍頭好些。 風險提示：長期，復蘇不及預期。短期，明日沖高回落，則調(diào)整繼續(xù)，沒說降準就一定牛B哄哄的漲！(作者：孥孥的大樹) |
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來自： 讀者926 > 《地產(chǎn)股》
