一、土地增值稅實行四級超率累進稅率

    (一)增值額未超過扣除項目金額50%的部分                                稅率為30% 

    (二)增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分          稅率為40% 

    (三)增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%的部分         稅率為50% 

    (四)增值額超過扣除項目金額200%的部分                                 稅率為60%

    二、計算土地增值稅稅額，具體公式如下：

  (一)增值額未超過扣除項目金額50%的：             土地增值稅稅額=增值額×30% 

  (二)增值額超過扣除項目金額50%，未超過100%的：   土地增值稅稅額=增值額×40%-扣除項目金額×5%

  (三)增值額超過扣除項目金額100%，未超過200%的：  土地增值稅稅額=增值額×50%-扣除項目金額×15%

  (四)增值額超過200%的：                          土地增值稅稅額=增值額×60%-扣除項目金額×35%

公式中的5%、15%、35%為速算扣除系數(shù)。

    三、扣除項目

    (一) 取得土地使用權(quán)所支付的金額，取得土地使用權(quán)所支付的金額是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用。 

   （二）房地產(chǎn)開發(fā)成本，是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的成本，包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費用。 

    1、土地征用及拆遷補償費，包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補償?shù)膬糁С觥仓脛舆w用房支出等。 

    2、前期工程費，包括規(guī)劃、設計、項目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測繪、“三通一平”等支出。 

    3、建筑安裝工程費，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費，以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費。 

    4、基礎設施費，包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。 

    5、公共配套設施費，包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設施發(fā)生的支出。 

    6、開發(fā)間接費用，是指直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷等。 

    （三）房地產(chǎn)開發(fā)費用，是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費用、管理費用、財務費用。 

    財務費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按取得土地使用權(quán)所支付的金額和按規(guī)定計算的房地產(chǎn)開發(fā)成本兩項金額之和的５％以內(nèi)計算扣除。 

    凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按取得土地使用權(quán)所支付的金額和按規(guī)定計算的房地產(chǎn)開發(fā)成本兩項金額之和的１０％以內(nèi)計算扣除。

    上述計算扣除的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。

    （四）評估價格，是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時，由政府批準設立的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。評估價格須經(jīng)當?shù)囟悇諜C關(guān)確認。 

    （五）稅金，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護建設稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費附加和地方教育附加，也可視同稅金予以扣除。 

   （六）加計２０％的扣除，根據(jù)條例第六條（五）項規(guī)定，對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按取得土地使用權(quán)所支付的金額和按規(guī)定計算的房地產(chǎn)開發(fā)成本兩項金額之和，加計２０％的扣除。

    [例] 某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的一個房地產(chǎn)開發(fā)項目已經(jīng)竣工結(jié)算，此項目已繳納土地出讓金300萬元，獲得土地使用權(quán)后，立即開始開發(fā)此項目，建成10,000平米的普通標準住宅，以每平方米4,000元價格全部出售，開發(fā)土地、新建房及配套設施的成本為每平米1,500元，不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出，賬面房地產(chǎn)開發(fā)費用為200萬元。已經(jīng)繳納營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、地方教育費、印花稅170萬元，請問如何繳納土地增值稅。

    第一步，計算商品房銷售收入

      4,000×10,000=4,000萬

    第二步，計算扣除項目金額

     1、購買土地使用權(quán)費用：300萬元

     2、開發(fā)土地、新建房及配套設施的成本：1,500元×10,000平方米＝1,500萬元

     3、房地產(chǎn)開發(fā)費用：

    因為不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出，房地產(chǎn)開發(fā)費用扣除限額為：（300＋1500）×10％＝180萬元，應按照180萬元作為房地產(chǎn)開發(fā)費用扣除。

     4、計算加計扣除：（300＋1500）×20％＝1800×20％＝360萬元

     5、稅金：170萬元

    扣除項目金額＝300＋1,500＋180＋360＋170＝2,510萬元

   第三步，計算增值額

   增值額＝商品房銷售收入－扣除項目金額合計

         ＝4,000－2,510＝1,490萬元

   第四步，確定增值率

   增值率＝1,490／2,510×100％＝59.36％

   增值率超過扣除項目金額50％，未超過100％

   第五步，計算土地增值稅稅額

   土地增值稅稅額＝增值額×40％－扣除項目金額×5％

                 ＝1,490×40％－2,510×5％

                 ＝596－125.50

                 ＝470.50萬元