文/姜旭陽(yáng) 江蘇省常州市中級(jí)人民法院

來(lái)源/人民法院報(bào)

【案情】

2013年1月3日，涂某與朱某簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，約定：涂某將訴爭(zhēng)房屋以80萬(wàn)元價(jià)款轉(zhuǎn)讓給朱某。朱某于2月18日前支付60萬(wàn)元的同時(shí)，涂某將房屋鑰匙交給朱某；3月18日前雙方辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)；4月18日前，朱某支付剩余房款20萬(wàn)元。其后，朱某依約向涂某支付了60萬(wàn)元并在訴爭(zhēng)房屋內(nèi)居住。

2013年2月7日，周某訴至法院，要求涂某歸還借款40萬(wàn)元及相應(yīng)利息。法院于3月4日對(duì)訴爭(zhēng)房屋進(jìn)行了查封登記，并于4月10日判決涂某歸還周某相應(yīng)借款本息。同年6月6日，周某向法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行上述判決。

因訴爭(zhēng)房屋被查封，致使產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)無(wú)法辦理，朱某遂于2013年3月22日訴至法院，要求判令涂某履行雙方簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同并協(xié)助辦理房屋的過(guò)戶(hù)手續(xù)。審理中，朱某表示愿意付清剩余房款，并將款項(xiàng)暫存至法院銀行賬戶(hù)。

【分歧】

一種意見(jiàn)認(rèn)為，我國(guó)物權(quán)法對(duì)于物權(quán)變動(dòng)采取的是登記生效主義原則，因朱某從涂某處買(mǎi)受房屋時(shí)未辦理過(guò)戶(hù)登記，故房屋所有權(quán)尚未轉(zhuǎn)移，仍應(yīng)歸屬于涂某。由于訴爭(zhēng)房屋已在另案中被查封，屬于執(zhí)行標(biāo)的，根據(jù)合同法第一百一十條的規(guī)定，朱某要求涂某辦理產(chǎn)權(quán)變更登記屬于法律或事實(shí)上不能履行，故朱某只能依據(jù)合同要求涂某承擔(dān)賠償損失的違約責(zé)任，對(duì)其要求繼續(xù)履行合同的訴請(qǐng)應(yīng)予駁回。

另一種意見(jiàn)認(rèn)為，朱某依約支付了相應(yīng)的房款并合法占有了房屋，至于產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)登記未果并非由其過(guò)錯(cuò)造成，剩余房款未付也是先履行抗辯權(quán)的體現(xiàn)，故其系善意買(mǎi)受人。況且訴爭(zhēng)房屋雖被查封，但并不涉及物權(quán)的確認(rèn)。因此，應(yīng)認(rèn)定朱某享有的債權(quán)優(yōu)先于申請(qǐng)執(zhí)行人周某的債權(quán)，在朱某將剩余房款暫存法院的前提下，對(duì)其要求涂某繼續(xù)履行合同、協(xié)助辦理房屋過(guò)戶(hù)手續(xù)的訴請(qǐng)應(yīng)予支持。

【評(píng)析】

筆者同意第二種意見(jiàn)。

1.從當(dāng)事人締約目的來(lái)看，房屋買(mǎi)賣(mài)合同的買(mǎi)受人朱某締約的本意即是通過(guò)支付對(duì)價(jià)，以獲取訴爭(zhēng)房屋這一特定物。而周某作為出借人，在民間借貸的法律關(guān)系中所體現(xiàn)的心理預(yù)期，或者說(shuō)合理期待，則是資金的回報(bào)，而非訴爭(zhēng)房屋，否則他完全可以在該房屋上設(shè)定抵押權(quán)，以期在涂某無(wú)法清償借款時(shí)，有權(quán)對(duì)該房屋進(jìn)行相應(yīng)的處分?，F(xiàn)訴爭(zhēng)房屋在周某一案中被查封，并非屬于該案生效裁判確定的特定物，而是法院為了實(shí)現(xiàn)其他債權(quán)而采取執(zhí)行措施針對(duì)的標(biāo)的物。因此，在涂某無(wú)法清償對(duì)外債務(wù)時(shí)，朱某對(duì)訴爭(zhēng)房屋主張債權(quán)的特定性要遠(yuǎn)甚于作為一般債權(quán)人的周某。當(dāng)特殊債權(quán)與普通金錢(qián)債權(quán)發(fā)生沖突和矛盾時(shí)，前者應(yīng)優(yōu)先考慮，這也切實(shí)體現(xiàn)了締約之初當(dāng)事人的內(nèi)心真意。

2.從合法占有的保護(hù)程度來(lái)看，朱某基于買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系占有訴爭(zhēng)房屋，應(yīng)給予物權(quán)效力的保護(hù)。對(duì)不動(dòng)產(chǎn)而言，根據(jù)物權(quán)法的規(guī)定，雖然必須以登記作為物權(quán)變動(dòng)的必要條件，但本案中房屋買(mǎi)賣(mài)的交易確系發(fā)生在民間借貸訴訟之前，沒(méi)有證據(jù)表明交易雙方存在惡意轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)逃避執(zhí)行的情形。故在依據(jù)合同約定已經(jīng)合法占有房產(chǎn)，且買(mǎi)受人對(duì)未辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)無(wú)過(guò)錯(cuò)的前提下，須注意保護(hù)善意買(mǎi)受人的合法權(quán)益，認(rèn)定其請(qǐng)求出賣(mài)人移轉(zhuǎn)房屋所有權(quán)、辦理房屋所有權(quán)登記的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)具有一定的物權(quán)屬性，足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的其他債權(quán)。否則有違公平原則，也不利于維護(hù)社會(huì)秩序和財(cái)產(chǎn)安全。

3.從《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第十七規(guī)定的理解與適用來(lái)看，也印證了對(duì)善意房屋買(mǎi)受人債權(quán)的特殊保護(hù)。第十七條規(guī)定，在符合已經(jīng)支付全款、實(shí)際占有財(cái)產(chǎn)、對(duì)未辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)無(wú)過(guò)錯(cuò)三個(gè)構(gòu)成要件的情況下，法院應(yīng)當(dāng)對(duì)買(mǎi)受人予以特殊保護(hù)，不得查封房產(chǎn)。已經(jīng)查封的，應(yīng)當(dāng)解封，從而停止對(duì)該房產(chǎn)的執(zhí)行。本案中，朱某與涂某之間存在真實(shí)合法有效的房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系，在法院查封訴爭(zhēng)房屋時(shí)，朱某已經(jīng)支付了大部分價(jià)款并實(shí)際占有該房屋，至于剩余房款未予支付，是其依據(jù)合同約定所行使的先履行抗辯權(quán)（先產(chǎn)權(quán)變更再付余款），故應(yīng)當(dāng)視為其給付了全款，而不應(yīng)機(jī)械地將全款等同于財(cái)產(chǎn)總價(jià)。況且，對(duì)于無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)系法院查封所致，并非朱某所能掌控。據(jù)此，應(yīng)認(rèn)定朱某對(duì)于房屋無(wú)法過(guò)戶(hù)、沒(méi)有支付全款，主觀上均無(wú)過(guò)錯(cuò)，系善意買(mǎi)受人，在判斷權(quán)利保護(hù)的順位和原則時(shí)，朱某的債權(quán)理應(yīng)優(yōu)先于其他普通金錢(qián)債權(quán)。