俯瞰港口，圖片來源：網(wǎng)易財(cái)經(jīng)
從飛機(jī)上看這個(gè)180萬人口的城市——漢堡：盡管擁有760平方公里的土地，但這里三色三分：1/3是建筑，形態(tài)和諧；1/3是綠色，有160個(gè)公園；1/3是藍(lán)色，易北河和阿爾斯特湖等。他們也曾一味向外圍擴(kuò)張，如今，不但回歸市區(qū)，更積極探尋解決大都市共同面臨的難題。
開發(fā)模式——
1997年，漢堡政府成立了屬下的港口和經(jīng)濟(jì)中心發(fā)展公司(2004年更名港口新城有限責(zé)任公司)，開始對(duì)老港區(qū)進(jìn)行重新開發(fā)和利用，2001年，開啟了歐洲最大的城市中心區(qū)改造項(xiàng)目———港口新城。而新城的開發(fā)主體，也是3P模式：私人、企業(yè)和政府。“整個(gè)新城投資額104億，80億為私人公司提供，24億由政府負(fù)責(zé)，這些資金將投入到新城各項(xiàng)基建中。”港口新城的新聞發(fā)言人Andre Stark說。
港口新城開發(fā)管理，圖片來源：百度文庫《漢堡港口新城》
規(guī)劃定位——
在和現(xiàn)有城市風(fēng)格相融合的同時(shí)，充分利用近水的優(yōu)勢(shì)，遵循可持續(xù)發(fā)展和生態(tài)保護(hù)的原則，建設(shè)高標(biāo)準(zhǔn)的城市建筑和公共活動(dòng)場(chǎng)所。
港口新城示意圖，圖片來源：百度文庫《漢堡港口新城》
港口新城占地157公頃，距離最中心的市政廳8分鐘步程。除去水域面積、道路交通用地和公共綠地，港口新城可供建筑的土地面積為60ha，建筑密度參照市中心區(qū)域的標(biāo)準(zhǔn)，預(yù)計(jì)的建筑總面積約為150萬㎡，可供5500戶居民生活和2萬多就業(yè)人員工作，并為文化、休閑、旅游和商業(yè)活動(dòng)提供場(chǎng)地。
港口新城由沙門碼頭、達(dá)爾曼碼頭、布魯克門碼頭、沙灘碼頭、沙門公園和遠(yuǎn)洋碼頭等組成，將從西到東，從北到南增長(zhǎng)，此間共有超過50個(gè)建設(shè)項(xiàng)目，有的已完成，有的已開始建造或者已簽訂建造合約；這里的居民數(shù)和進(jìn)入港口新城的人數(shù)每天都在增加。
港口新城的中心區(qū)域吸引人棄車而行，許多地方靠步行或騎自行車就很快能夠到達(dá)。密集的道路網(wǎng)絡(luò)縱橫交錯(cuò)，大約70％的道路是無機(jī)動(dòng)車的濱水路、便橋和廣場(chǎng)，30％直接靠著水岸。
“在新城內(nèi)，并不主張商務(wù)辦公區(qū)域與生活區(qū)的刻意分割。”托爾斯滕表示。港口新城目前已經(jīng)吸納了2000余人入住不同類型的住宅，其中有豪華的私有住宅和集資住宅，也有出租的住宅，其中政府資助的住宅建筑占到了三分之一。這里也吸納了超過450家企業(yè)，涵蓋了近萬名雇員。在“高技術(shù)、綠色”概念之下秉承與漢堡老城區(qū)一致的理念，港口新城并不歡迎重工業(yè)，而像太陽能電池板、燃料電池、熱電聯(lián)產(chǎn)機(jī)組、熱泵和生物質(zhì)再生能源等新技術(shù)，在這里得到了廣泛?jiǎn)⒂谩?/p>
可借鑒經(jīng)驗(yàn)——
1.這絕不是快速、滾動(dòng)開發(fā)的模式。港口新城共有多個(gè)板塊約90個(gè)項(xiàng)目，住宅土地全部單獨(dú)招標(biāo)，但絕不追求高地價(jià)。而是先定出價(jià)格，然后從投標(biāo)方案中選出最有說服力的，方案的質(zhì)量以及是否符合功能多元化的理念才是重要因素。商務(wù)樓土地一般不公開招標(biāo)，由意向企業(yè)提出申請(qǐng)，并保證該建筑物的自用面積不低于60-70%。而想真正拿到一塊地，過程至少需要1年半。這不是一個(gè)追求建設(shè)速度和經(jīng)濟(jì)效益的大型房地產(chǎn)項(xiàng)目，新城至今已經(jīng)開發(fā)了10年，全部工程要到2025年才能結(jié)束。
2.三合一的城市發(fā)展新思路。政府規(guī)定，無論是單體樓，還是3棟一組，新城80%的項(xiàng)目會(huì)被要求必須滿足三個(gè)功能：辦公、居住和公眾使用?！叭绻≌娃k公分開，下班關(guān)燈就沒人了，而城市應(yīng)該是有民眾的，更是可持續(xù)的?！盇ndre Stark說?！霸?jīng)有一段時(shí)間，我們也熱衷于郊區(qū)，但現(xiàn)在心態(tài)有所改變。不想住太遠(yuǎn)，汽車也不想開了。”
另一種三合一，還體現(xiàn)在住宅多元化的層面。新城地處市區(qū)中心，當(dāng)然也限高，一般6-7層，少量8-9層。這里有產(chǎn)權(quán)房和出租公寓，也有私人投資的豪宅，比如目前售價(jià)最貴的馬可波羅公寓，單價(jià)1 .5萬歐元，而全市均價(jià)為4000歐元（漢堡房屋只算套內(nèi)實(shí)用面積）。
而再往大看，整個(gè)新城就是N合一。Grasbrook公園，讓小學(xué)生參與公園夢(mèng)想，由設(shè)計(jì)師來完成實(shí)現(xiàn)；除了寫字樓、住宅、商鋪，還有音樂廳、博物館、大學(xué)、小學(xué)、公園、游輪碼頭、廣場(chǎng)……港口新城打破了市中心單一的商務(wù)和購物區(qū)的格局。
聯(lián)合利華港口新城總部，圖片來源：建筑自媒體
3.可持續(xù)發(fā)展的低能耗建筑。最新的規(guī)劃里，未來建造的項(xiàng)目，要求50%以上必須拿到環(huán)保金獎(jiǎng)。聯(lián)合利華集團(tuán)德語總部全樓無空調(diào)，用高效能的熱回收系統(tǒng)及外墻ETFE膜保溫，大堂對(duì)公眾開放，中庭自然采光，各層單位全部由中庭樹杈般的樓道聯(lián)通，加上節(jié)能LED燈照明及雨水的收集再利用等，可以減少大樓70%的電力和40%的供暖消耗。
