購(gòu)買商品房前的主要事項(xiàng)

            新浪博客--王自英律師 2014-04-24

      購(gòu)買商品房屬于添置不動(dòng)產(chǎn)，對(duì)于一般人來(lái)講都是家庭的大事。因此，需要特別注意一些基本的問(wèn)題，特別是對(duì)對(duì)方的主體資格、履約能力、資信情況等相關(guān)事項(xiàng)進(jìn)行審核和調(diào)查，避免造成自身不必要的損失。根據(jù)我們的工作經(jīng)驗(yàn)，我覺(jué)得主要應(yīng)該注意以下事項(xiàng)：

    首先是要對(duì)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行審查。

    對(duì)開(kāi)發(fā)商的審核和調(diào)查主要包括但不限于開(kāi)發(fā)商的主體資格（包括法人資格、開(kāi)發(fā)資質(zhì)）、履約能力、項(xiàng)目合法性、預(yù)售許可證、銷售方式等。如果有必要，應(yīng)該到工商局查詢開(kāi)發(fā)商的注冊(cè)資金、成立日期及法定代表人（企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人），年檢等情況。

    其次，應(yīng)該到開(kāi)發(fā)商的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所進(jìn)行實(shí)地考察。

    通過(guò)觀察開(kāi)發(fā)商的形象可以對(duì)開(kāi)發(fā)商的實(shí)力作一個(gè)初步判斷?？梢缘皆撻_(kāi)發(fā)商已開(kāi)發(fā)的小區(qū)進(jìn)行實(shí)地考察，詢問(wèn)小區(qū)住戶，房屋質(zhì)量情況、物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量情況、收費(fèi)情況。如果可能，可以爭(zhēng)取進(jìn)入已經(jīng)入住的房中觀看質(zhì)量。通常情況下，房屋入住后經(jīng)過(guò)1至3年，比較容易發(fā)現(xiàn)是否存在缺陷和質(zhì)量問(wèn)題。另外，可通過(guò)網(wǎng)絡(luò)搜索查找相關(guān)信息，通過(guò)搜索了解開(kāi)發(fā)商已經(jīng)開(kāi)發(fā)的樓盤的情況；了解該開(kāi)發(fā)商是否曾與購(gòu)房者發(fā)生過(guò)糾紛，發(fā)生糾紛后態(tài)度如何，處理情況怎樣；了解開(kāi)發(fā)商已開(kāi)發(fā)的樓盤是否存在質(zhì)量問(wèn)題。

    還有，相關(guān)樓盤的業(yè)主論壇也是一個(gè)不錯(cuò)的信息來(lái)源。

    第三，查看開(kāi)發(fā)商（房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)）的資質(zhì)

    房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，是指在城市及村鎮(zhèn)從事土地開(kāi)發(fā)、房屋及基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)內(nèi)容，具有企業(yè)法人資格的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。根據(jù)建設(shè)部的《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)申請(qǐng)核定企業(yè)資質(zhì)等級(jí)，未取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)等級(jí)證書的企業(yè)，不得從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)內(nèi)容。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按照企業(yè)條件分為一、二、三、四四個(gè)資質(zhì)等級(jí)。一般說(shuō)來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)越高，其履約能力就越強(qiáng)。根據(jù)開(kāi)發(fā)商《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》的等級(jí)，可以初步判斷開(kāi)發(fā)商的實(shí)力。如果開(kāi)發(fā)商持有的是《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)暫定資質(zhì)證書》，則應(yīng)注意證書的有效期，按照規(guī)定，《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)暫定資質(zhì)證書》的有效期為1年，到期之后可以延長(zhǎng)有效期，延長(zhǎng)期限不得超過(guò)2年，自領(lǐng)取《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)暫定資質(zhì)證書》之日起1年內(nèi)無(wú)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，有效期不得延長(zhǎng)。因此，如果開(kāi)發(fā)商持有的是《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)暫定資質(zhì)證書》，購(gòu)房者應(yīng)謹(jǐn)慎考慮，再作購(gòu)房決定。

    第四，查看商品房開(kāi)發(fā)手續(xù)

    房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司必須具備“四證一照”，即國(guó)有土地使用權(quán)證、建筑用地規(guī)劃許可證、建筑工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證和營(yíng)業(yè)執(zhí)照。

    商品房預(yù)售應(yīng)具有預(yù)售許可證。一般而言，取得預(yù)售許可證的前提是開(kāi)發(fā)商已經(jīng)具備“四證一照”。按照相關(guān)規(guī)定，預(yù)售許可證必須公示于銷售現(xiàn)場(chǎng)，查看預(yù)售許可證時(shí)應(yīng)注意預(yù)售許可證期限，預(yù)售許可的房屋面積等。重點(diǎn)是審查開(kāi)發(fā)商的預(yù)售許可證被批準(zhǔn)的售房類型和實(shí)際銷售的房屋類型是否相符。

    第五，審查樓盤具體情況

    一是搞清楚樓盤狀態(tài)。要明白該樓盤原來(lái)是否為爛尾樓以及是否可能成為爛尾樓，應(yīng)審核樓盤項(xiàng)目上存在的債權(quán)債務(wù)結(jié)構(gòu)，與原工程承包人的合同是否已經(jīng)終止，工程款是否付清，是否撤場(chǎng)。當(dāng)前工程進(jìn)度是否正常，工程進(jìn)度款支付情況；二是搞清楚樓盤項(xiàng)目是否已經(jīng)取得商品房預(yù)售許可及實(shí)際預(yù)售備案情況；三是搞清楚樓盤項(xiàng)目（包括土地使用權(quán)）是否存在查封、抵押等限制性權(quán)利等

    第六，要求開(kāi)發(fā)商提供下列資料和證明文件：

    開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書。

    已取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證。

    非劃撥土地的已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書。

    持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證。

    已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。

    已辦理預(yù)售登記，取得《商品房預(yù)售許可證》。

    開(kāi)發(fā)商已簽訂前期物業(yè)管理合同。

    已符合當(dāng)?shù)氐胤椒ㄒ?guī)、行政規(guī)章及行政機(jī)關(guān)規(guī)定的開(kāi)發(fā)程序規(guī)定的預(yù)售條件。

    第七，商品房現(xiàn)房銷售應(yīng)該提供下列資料和證明文件：

    開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書。

    已取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證。

    非劃撥土地的，已繳納全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準(zhǔn)文件。

    持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證。

    商品房已竣工驗(yàn)收合格。

    拆遷安置已經(jīng)落實(shí)。

    供水、供電、供熱、燃?xì)狻⑼ㄓ嵉扰涮谆A(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進(jìn)度和交付日期。

    物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí)。

    開(kāi)發(fā)商已經(jīng)將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)及符合商品房現(xiàn)售條件的有關(guān)證明文件報(bào)送房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門備案，并已辦理新建房屋初始登記手續(xù)。

    第八，對(duì)于代理銷售的考量

    如開(kāi)發(fā)商委托中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷售商品房的，受托機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)是依法設(shè)立并取得工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)。開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)與受托房地產(chǎn)中介公司訂立書面委托合同，委托合同應(yīng)當(dāng)載明委托期限，委托權(quán)限，委托人和被委托人的權(quán)利、義務(wù)。買受人有權(quán)查閱開(kāi)發(fā)商出具給代理銷售機(jī)構(gòu)的授權(quán)委托書。受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷售商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)向買受人出示商品房的有關(guān)證明文件和商品房銷售委托書。如果是聯(lián)合代理銷售，聯(lián)合代理銷售的都應(yīng)具備上述相關(guān)證明文件。

    總之，作為商品房的買受人，要特別注意調(diào)查了解開(kāi)發(fā)商資信、商品房開(kāi)發(fā)手續(xù)、樓盤具體情況、銷售模式等具體情況；細(xì)致審核開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)樓盤的相關(guān)證照和提供資料的真實(shí)性、合法性。而且由于開(kāi)發(fā)商的資信要從多方面加以證明，要注意擴(kuò)大收集資料的途徑和方法，從多個(gè)角度證實(shí)，而不是僅僅通過(guò)單一、狹窄的渠道了解開(kāi)發(fā)商的資信程度。同時(shí)，尤其要注意信息來(lái)源的真實(shí)性和可信度。比如通過(guò)網(wǎng)絡(luò)搜索了解開(kāi)發(fā)商相關(guān)情況，其中可能有不少虛假信息，買受人要通過(guò)自己的經(jīng)驗(yàn)辨別信息的真?zhèn)巍?/P>