案   例

B市市民張某擁有一處40平方米的住宅，2005年3月17日，張某與劉某訂立房屋買賣合同，約定張某將其上述房屋以21萬元的價格賣與劉某，劉某支付房款后雙方共同到登記機構(gòu)辦理了房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記，同年3月23日登記機構(gòu)為劉某頒發(fā)了房屋所有權(quán)證。2012年9月，張某以訂立合同時無民事行為能力為由向人民法院提起訴訟，要求確認2005年與劉某簽訂的房屋買賣合同無效，法院經(jīng)審理后判決上述房屋買賣合同無效，張某據(jù)此判決將登記機關(guān)訴至法院，請求撤銷為劉某頒發(fā)的房產(chǎn)證。

疑   惑

1.已辦理登記手續(xù)的不動產(chǎn)交易能否撤銷？2.已頒發(fā)的不動產(chǎn)權(quán)利證書能否因交易合同無效而撤銷？

解   答

本案是一起比較特殊的不動產(chǎn)糾紛，歷經(jīng)兩次民事訴訟和行政訴訟，從爭議過程看，涉及兩個法律關(guān)系，一是張某與劉某之間關(guān)于房屋交易的民事法律關(guān)系；二是張某、劉某與登記機關(guān)之間關(guān)于登記行為撤銷與否的行政法律關(guān)系。爭議的焦點為不動產(chǎn)登記行為可否撤銷。不動產(chǎn)登記制度作為物權(quán)公示手段，登記內(nèi)容為不動產(chǎn)物權(quán)及其變動事項，如果據(jù)以登記的物權(quán)變動不成立或被判定無效，那么登記行為也就失去了合法存在的基礎(chǔ)?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理房屋登記案件若干問題的規(guī)定》第8條規(guī)定，當事人以作為房屋登記行為基礎(chǔ)的買賣、共有、贈與、抵押、婚姻、繼承等民事法律關(guān)系無效或者應當撤銷為由，對房屋登記行為提起行政訴訟的，人民法院應當告知當事人先行解決民事爭議。

本案中，張某向區(qū)法院提起民事訴訟時并提交了司法鑒定中心出具的其患精神疾病的鑒定意見書，根據(jù)我國《民法通則》第58條規(guī)定，無民事行為能力人實施的民事行為無效。一審法院經(jīng)審查后支持了張某訴訟請求，判決房屋買賣合同無效，劉某不服提起上訴，二審法院駁回上訴，維持原判。可以說，關(guān)于張某和劉某之間房屋的買賣民事法律行為是否成立在法律上已有定論。張某根據(jù)生效民事判決向法院提起撤銷登記行為的行政訴訟，也就順理成章，《行政訴訟法》第70條規(guī)定，行政行為有主要證據(jù)不足等情形的,人民法院判決撤銷或者部分撤銷,并可以判決被告重新做出行政行為。因此，一審法院認為，作為不動產(chǎn)登記機構(gòu)的住建委在2005年為劉某頒發(fā)房產(chǎn)證的過程中盡到了審查義務，但根據(jù)法院已生效的民事判決可以確認張某與劉某簽訂的房屋買賣合同無效，因此，登記機關(guān)依據(jù)上述房屋買賣合同做出的房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記行為已無存在的合法事實依據(jù)，于是，判決撤銷了登記機關(guān)2005年3月23日做出的將涉案房屋登記為劉某的登記行為。劉某不服，提起上訴后被二審法院駁回。從法律上看，劉某維權(quán)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)應在與張某關(guān)于房屋買賣合同是否有效的民事訴訟中，對此，我國法律中也有相應規(guī)定，《物權(quán)法》第106條規(guī)定了善意取得的三個條件：（1）受讓人受讓該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時是善意的；（2）以合理的價格轉(zhuǎn)讓；（3）轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)依照法律規(guī)定應當?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。因此，劉某應當通過在訴訟中提交相應證據(jù)證明其善意取得了訴爭房屋所有權(quán)，以支持自己的維權(quán)主張。

（國土資源部不動產(chǎn)登記中心）