市調(diào)

對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行詳細(xì)的市場研究，按市場形勢和展望進(jìn)行商業(yè)策劃與規(guī)劃，并且以經(jīng)營層面的角度，再度研判定位及業(yè)態(tài)分布，進(jìn)一步深化和優(yōu)化財(cái)務(wù)分析，使整個(gè)策劃和收益測算更接近實(shí)際。

1.宏觀經(jīng)濟(jì)及環(huán)境分析

2.項(xiàng)目周邊競爭者研究

3.人口及收入分析

4.居民消費(fèi)習(xí)慣分析

5.項(xiàng)目定位及規(guī)劃分析

6.初步確定業(yè)態(tài)組合

7.向設(shè)計(jì)院提供設(shè)計(jì)元素

1.導(dǎo)向標(biāo)識(shí)指引系統(tǒng)規(guī)劃

2.戶外室內(nèi)廣告位及宣傳設(shè)施規(guī)劃

3.促銷及活動(dòng)區(qū)域的規(guī)劃

4.公共區(qū)域特色租賃（花車）的規(guī)劃

1.配合前期招商進(jìn)行市場推廣（招商推介會(huì)、軟文造勢）

2.配合設(shè)計(jì)布置招商中心

3.配合制作沙盤模型

4.配合制作有關(guān)項(xiàng)目招商之所需材料，如招商手冊(cè)、多媒體光盤、網(wǎng)頁及道具展示等

1.制定及實(shí)施項(xiàng)目的開業(yè)前市場預(yù)熱計(jì)劃及開業(yè)計(jì)劃

2.制定及實(shí)施年度市場戰(zhàn)略和推廣計(jì)劃

3.制定及實(shí)施年度市場推廣預(yù)算

4.制定及實(shí)施項(xiàng)目的媒體宣傳策劃

5.制定及實(shí)施促銷及活動(dòng)場地銷售及合作計(jì)劃

6.制定及實(shí)施項(xiàng)目廣告設(shè)施營收計(jì)劃

7.制定及實(shí)施花車租賃計(jì)劃

1.籌備租戶協(xié)調(diào)隊(duì)伍

2.制定協(xié)調(diào)租戶進(jìn)場流程及制度

3.協(xié)助租戶進(jìn)場裝修及開業(yè)

4.協(xié)助有關(guān)開業(yè)驗(yàn)收工作

5.協(xié)助租戶申辦各項(xiàng)經(jīng)營所需證照

6.協(xié)助租戶營運(yùn)及推廣部門了解商場運(yùn)作

1.協(xié)助租戶進(jìn)場裝修及開業(yè)

2.協(xié)助有關(guān)開業(yè)驗(yàn)收工作

3.協(xié)助租戶申辦各項(xiàng)經(jīng)營所需證照

4.協(xié)助租戶營運(yùn)及推廣部門了解商場運(yùn)作

5.協(xié)助租戶處理營運(yùn)上所遇到之困難

設(shè)計(jì)咨詢

在本階段工程的主要任務(wù)是結(jié)合項(xiàng)目業(yè)態(tài)，從物業(yè)運(yùn)營管理角度出發(fā)，對(duì)各系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施的規(guī)劃及布局安排等提出意見。主要包括：

1.對(duì)設(shè)施設(shè)備配置容量的合理性進(jìn)行評(píng)估

2.對(duì)服務(wù)功能及設(shè)備設(shè)施布局的合理性提供意見

3.根據(jù)業(yè)態(tài)差異對(duì)設(shè)施的配置提供意見

4.從使用、維修及成本管理的角度，結(jié)合擴(kuò)初設(shè)計(jì)，分析該項(xiàng)目的機(jī)電系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、安防系統(tǒng)及自動(dòng)控制系統(tǒng)等之優(yōu)劣，提供專業(yè)意見

5.非常規(guī)區(qū)域檢修設(shè)施的配置意見

6.特殊功能之公共區(qū)域的預(yù)留設(shè)施配置意見

7.從后期運(yùn)作管理的角度，對(duì)設(shè)計(jì)中的缺陷、遺漏項(xiàng)提供改善及補(bǔ)充意見

設(shè)計(jì)變更咨詢

本階段工作是前階段工作的延伸，主要包括：

1．對(duì)設(shè)備、設(shè)施的選型提出意見

2．從后期運(yùn)行管理的便利性及維護(hù)成本的角度對(duì)建材的選料提供意見

3．對(duì)施工過程中發(fā)生的設(shè)計(jì)變更，從后期運(yùn)行管理的角度提供意見

4．對(duì)前階段尚未定案的繼續(xù)跟進(jìn)并提供意見

1. 工程交接驗(yàn)收階段

·物業(yè)工程人員提前參與項(xiàng)目后期的設(shè)備調(diào)試工作

·制定項(xiàng)目驗(yàn)收交接程序及項(xiàng)目工程檔案管理制度

·進(jìn)行系統(tǒng)設(shè)備測試，和相關(guān)各方一起驗(yàn)收有關(guān)建筑、設(shè)備系統(tǒng)， 制作移交清單

·協(xié)助監(jiān)督整改工程執(zhí)行

·制定后期營運(yùn)相關(guān)的設(shè)備維護(hù)標(biāo)準(zhǔn)及運(yùn)行管理制度

2. 工程營運(yùn)階段（工程與物業(yè)維修）

·設(shè)施設(shè)備維護(hù)、管理和運(yùn)行

·專業(yè)設(shè)施的外包工作管理

·落實(shí)設(shè)備設(shè)施的節(jié)能運(yùn)行管理

·優(yōu)化各設(shè)備系統(tǒng)的運(yùn)行規(guī)程、規(guī)章制度、管理辦法、運(yùn)行記錄和 維保計(jì)劃

·定期安排重點(diǎn)設(shè)備實(shí)施的測試工作

·設(shè)備設(shè)施的技改工作

·租戶二次裝修圖紙審批、施工監(jiān)督、驗(yàn)收

·監(jiān)督租戶內(nèi)設(shè)備設(shè)施的維護(hù)管理（電氣柜、油煙凈化裝置、燃?xì)?/span>探頭、燈箱廣告等）

·工程圖紙及設(shè)備檔案的管理及更新

1．建筑、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)

·層高、柱距

·裝修材料

·人流、車流的導(dǎo)向

·物業(yè)管理用房

·停車場及相關(guān)出入口的設(shè)置

2．平面和空間設(shè)計(jì)

·前場平面空間規(guī)劃

·后場規(guī)劃

·手扶梯、垂直梯和樓道的合理分配與布置

·公共廁所的位置和數(shù)量

·建議倉庫及配送區(qū)，廢物、垃圾區(qū)及餐飲區(qū)合適數(shù)量和位置分布

·卸貨區(qū)、垃圾房設(shè)置

一．前期物業(yè)準(zhǔn)備（竣工驗(yàn)收前6個(gè)月）

物業(yè)管理體系的建立

·制定物業(yè)管理手冊(cè)（裝修守冊(cè)、租戶守冊(cè)）

·制定物業(yè)管理（客服、保安、保潔）流程和制度

·制定項(xiàng)目檔案管理制度

·制定外包/分包商管理制度

·制定安全、防火、防盜、災(zāi)難逃生等方案及緊急突發(fā)事件應(yīng)對(duì)措施

·制定全面的物業(yè)保險(xiǎn)要求

·制定物業(yè)管理預(yù)算、物業(yè)管理費(fèi)及有償服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

·制定為配合各類推廣活動(dòng)的物業(yè)監(jiān)管制度

·制定對(duì)物業(yè)管理人員進(jìn)行持續(xù)性業(yè)務(wù)培訓(xùn)及指導(dǎo)的文件

二．物業(yè)交付前籌備（竣工驗(yàn)收前4個(gè)月）

1．籌建物業(yè)管理架構(gòu)

2．前期人員招聘及物資配備

·制定崗位招聘要求、計(jì)劃、考核制度及薪資標(biāo)準(zhǔn)

·員工職前基本及專業(yè)培訓(xùn)

·辦公物品購置及制服制作

3．物業(yè)移交及接管驗(yàn)收

·確立接收小組

·物業(yè)接管驗(yàn)收的范圍

·已接收區(qū)域成品保護(hù)與控制

4．租戶進(jìn)駐前準(zhǔn)備工作

·完成物業(yè)外聯(lián)工作(與工商、消防、公安、城管、稅務(wù)、所屬區(qū)﹑街道、房管局等政府有關(guān)職能部門建立良好聯(lián)動(dòng))

·開荒清潔

·配合各類推廣活動(dòng)的安全、清潔、客服、管業(yè)等支持

三．綜合驗(yàn)收與工程交接（從物業(yè)管理角度）

在工程竣工時(shí)，協(xié)助工程部對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行綜合驗(yàn)收，此階段的工作包括：

1．制定項(xiàng)目驗(yàn)收交接程序及項(xiàng)目工程檔案管理制度

2．制作移交清單，驗(yàn)收有關(guān)建筑、設(shè)備系統(tǒng)

3．監(jiān)督整改工程執(zhí)行

4．進(jìn)行系統(tǒng)設(shè)備測試

5．制定運(yùn)行設(shè)備的操作制度

1．租戶裝修管理

·監(jiān)管租戶按期完成裝修工程

·組織商鋪裝修竣工驗(yàn)收

·租戶退場后場地復(fù)原工程監(jiān)管

2．對(duì)外公共關(guān)系聯(lián)系與維護(hù)

3．外判合同發(fā)包與監(jiān)管

4．租戶服務(wù)管理

·根據(jù)租戶實(shí)際需求優(yōu)化各項(xiàng)服務(wù)規(guī)程及細(xì)則(有償服務(wù)；額外能源供應(yīng)等)

·按照國家有關(guān)法律法規(guī)、租約、租戶手冊(cè)及物業(yè)規(guī)定對(duì)租戶進(jìn)行日

常管理

·餐飲租戶特別管理

排油煙管道清洗監(jiān)管

廚房下水防堵措施監(jiān)管

餐飲租戶員工非高峰時(shí)段行為控管

·經(jīng)營業(yè)績掌握

·營業(yè)狀況管理及巡檢(商鋪形象；租戶雇員行為規(guī)范；安全及衛(wèi)生等)

·租戶營業(yè)期間相關(guān)事宜的聯(lián)系與協(xié)調(diào)

·租戶服務(wù)滿意度分析

·租戶檔案建立與管理(營業(yè)證照年檢；保險(xiǎn)單續(xù)保；聯(lián)系資料；各類文書往來留存)

5．保安及消防管理

·保安管理

·反扒應(yīng)急分隊(duì)

·營業(yè)結(jié)束后清場及夜間內(nèi)部控制管理

·卸貨區(qū)管理

·停車場管理

·消防管理

·消防疏散預(yù)案及應(yīng)急方案的培訓(xùn)及執(zhí)行

·消防設(shè)備和器材管理

·大型推廣活動(dòng)現(xiàn)場安全管控

6．保潔與綠化

·公共區(qū)域的保潔

·外墻及天棚清洗

·衛(wèi)生間管理

·隔油池清洗

·餐廚垃圾管理

·蟲害控制管理

·綠化養(yǎng)護(hù)

·植物租賃管理

7．顧客服務(wù)

·顧客問詢、投訴之接待與處理

·顧客服務(wù)臺(tái)及咨詢熱線(愛心物品租借服務(wù)；廣播系統(tǒng)；失物認(rèn)領(lǐng)等)

·人身意外傷害之應(yīng)急醫(yī)療協(xié)助

8．公共推廣活動(dòng)協(xié)助及配合

9．物業(yè)保險(xiǎn)投保及風(fēng)險(xiǎn)控制

·加強(qiáng)對(duì)物業(yè)內(nèi)各類風(fēng)險(xiǎn)控制,降低投保費(fèi)用

10．物業(yè)管理費(fèi)用及公用費(fèi)用收繳

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)流程與時(shí)間節(jié)點(diǎn)總結(jié)