全面掌握優(yōu)先購買權(quán)——法律中優(yōu)先購買權(quán)的種類及適用

lgzlawyer 2015-07-03

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優(yōu)先購買權(quán)，是指特定人依照法律規(guī)定或合同約定，在標的物出賣于第三人時，享有的在同等條件優(yōu)先于第三人購買的權(quán)利。優(yōu)先購買權(quán)是民商法上較為重要的一項制度，古今中外立法對此都有相應(yīng)規(guī)定，我國優(yōu)先購買權(quán)的規(guī)定主要體現(xiàn)在《公司法》與《合同法》中。

一、有限責(zé)任公司股東的優(yōu)先購買權(quán)

為了維護有限責(zé)任公司的人合性，穩(wěn)定企業(yè)的經(jīng)營，避免企業(yè)陷入僵局，我國《公司法》賦予有限責(zé)任公司的股東享有優(yōu)先購買權(quán)，因為有限責(zé)任公司股東優(yōu)先購買權(quán)能夠維持共同投資者的信任關(guān)系。

（一）有限責(zé)任公司股東行使優(yōu)先購買權(quán)的一般規(guī)定

1.涉及向第三人轉(zhuǎn)讓股權(quán)時，應(yīng)通知其他股東

我國現(xiàn)行《公司法》第71條、第72條規(guī)定股東向股東以外的人轉(zhuǎn)讓股權(quán)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)其他股東過半數(shù)同意。股東應(yīng)就其股權(quán)轉(zhuǎn)讓事項書面通知其他股東征求同意，其他股東自接到書面通知之日起30日內(nèi)未答復(fù)的，視為同意轉(zhuǎn)讓，其他股東不同意轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)購買該轉(zhuǎn)讓的股權(quán)，不購買的，視為同意轉(zhuǎn)讓。人民法院依照法律規(guī)定的強制執(zhí)行程序轉(zhuǎn)讓股東的股權(quán)時，應(yīng)當(dāng)通知公司及全體股東，其他股東在同等條件下有優(yōu)先購買權(quán)。其他股東自人民法院通知之日起滿20日內(nèi)不行使優(yōu)先購買權(quán)的，視為放棄優(yōu)先購買權(quán)。

兩個以上股東主張行使優(yōu)先購買權(quán)的，協(xié)商確定各自的購買比例；協(xié)商不成的，按照轉(zhuǎn)讓時各自的出資比例行使優(yōu)先購買權(quán)，公司章程對股權(quán)轉(zhuǎn)讓另有規(guī)定的，從其規(guī)定。

2.侵害其他股東優(yōu)先購買權(quán)的股權(quán)轉(zhuǎn)讓的合同效力

確認該類股東轉(zhuǎn)讓合同的效力，目前存在諸多學(xué)說，如無效說、有效說、效力待定說及撤銷權(quán)說。效力待定說如江蘇省高級人民法院《關(guān)于審理適用公司案件若干問題的意見》第62條規(guī)定：“有限責(zé)任公司股東向公司以外的人轉(zhuǎn)讓股權(quán)，未履行公司法第71條規(guī)定的股東同意手續(xù)的，應(yīng)認定合同未生效。訴訟中，人民法院可以要求當(dāng)事人在一定期限內(nèi)征求其他股東的意見，期限屆滿后其他股東不作相反意思表示的，視為同意轉(zhuǎn)讓，可認定合同有效。該期限內(nèi)有其他股東表示以同等條件購買股權(quán)的，應(yīng)認定合同無效，受讓人只能要求出讓人賠償損失?！币嘤胁糠峙袥Q認為應(yīng)為撤銷權(quán)說，如山東省高級人民法院關(guān)《于審理公司糾紛案件若干問題的意見（試行）》（魯高法發(fā)（2007）3號）第47條：“股東經(jīng)其他股東過半數(shù)同意轉(zhuǎn)讓股權(quán)，但未向其他股東告知轉(zhuǎn)讓價格等內(nèi)容而與非股東訂立股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，或者股權(quán)實際轉(zhuǎn)讓價格低于告知其他股東的價格的，其他股東可以申請人民法院撤銷股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。人民法院撤銷股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的，申請撤銷的其他股東應(yīng)當(dāng)承繼股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的權(quán)利義務(wù)。未申請撤銷的其他股東也主張購買該股權(quán)的，按照《公司法》第七十一條第三款處理?！?/p>

筆者認為此種情況下該合同應(yīng)認定為可撤銷。因為未經(jīng)其他股東過半數(shù)同意或侵害其他股東優(yōu)先購買權(quán)的股權(quán)轉(zhuǎn)讓，其所侵害的僅僅是其他股東利益，而并非社會公共利益，因此，只要當(dāng)事人之間意思表示是真實的，就不應(yīng)輕易否定股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的效力。撤銷權(quán)說相對于效力待定說的優(yōu)勢在于督促權(quán)利方在法律規(guī)定期限內(nèi)積極行使權(quán)力，以促使公司穩(wěn)定經(jīng)營，有利于公司內(nèi)部法律關(guān)系的穩(wěn)定。

（二）有限責(zé)任公司股東優(yōu)先購買權(quán)的實現(xiàn)路徑

1.征詢其他股東意見書的通知內(nèi)容

股東依照公司法第71條第2款的規(guī)定，向股東以外的人轉(zhuǎn)讓股權(quán)，就股權(quán)轉(zhuǎn)讓事項征求其他股東同意的書面通知，應(yīng)當(dāng)包括擬受讓人的有關(guān)情況、擬轉(zhuǎn)讓股權(quán)的數(shù)量、價格及履行方式等主要轉(zhuǎn)讓條件。通知中主要轉(zhuǎn)讓條件不明確，無法通過合同解釋和補充方法予以明確的，視為未發(fā)出過書面通知。（上海市高級人民法院民二滬高法《關(guān)于審理涉及有限責(zé)任公司股東有限購買權(quán)案件若干問題的意見》民二[2008]1號）

2.關(guān)于同等條件的認定

轉(zhuǎn)讓股權(quán)的限制條件很多，但“同等條件”是諸多條件中最重要的實質(zhì)性條件，是股東優(yōu)先購買權(quán)行使的基本前提。其宗旨是平衡優(yōu)先購買權(quán)人與所有權(quán)人間的利益，即優(yōu)先購買權(quán)人僅能得到交易機會的保護。

股東對擬出讓的股份享有優(yōu)先購買權(quán)，應(yīng)當(dāng)限定在同等條件下。對于同等條件的認定，一般應(yīng)以出讓股東與受讓人之間合同確定的轉(zhuǎn)讓價格為標準。但該轉(zhuǎn)讓價格明顯是基于出讓股東與受讓人之間存在的合法關(guān)系（如雙方之間存在投資關(guān)系、業(yè)務(wù)關(guān)系或經(jīng)濟利益關(guān)系）、特別約定（如承諾承擔(dān)公司債務(wù)、引進項目、對公司進行增資等）等因素而確定的相對優(yōu)惠的轉(zhuǎn)讓價格，這些轉(zhuǎn)讓價格以外的因素應(yīng)當(dāng)作為價格條件一并予以考慮。如請求行使優(yōu)先購買權(quán)的股東僅單純要求按照出讓股東與受讓人之間的轉(zhuǎn)讓價格行使優(yōu)先購買權(quán)，其本身又不能提供或接受相應(yīng)的價格以外的條件，則不能認定屬于同等條件。（上海市高級人民法院《關(guān)于審理股東請求對公司股份行使優(yōu)先購買權(quán)引發(fā)糾紛案件的研討意見》滬高法民二[2004]13號）

3.股東優(yōu)先購買權(quán)的行使期限

根據(jù)公司法第71條及第72條的相關(guān)規(guī)定，股東行使優(yōu)先購買權(quán)的期限為收到書面通知30日內(nèi)，該期限是否為固定期限？根據(jù)山東省高級人民法院關(guān)《于審理公司糾紛案件若干問題的意見（試行）》（魯高法發(fā)（2007）3號）第四部分的規(guī)定及上海市高級人民法院《關(guān)于審理股東請求對公司股份行使優(yōu)先購買權(quán)引發(fā)糾紛案件的研討意見》（滬高法民二[2004]13號）第三部分第1條的相關(guān)規(guī)定，股東行使優(yōu)先購買權(quán)的行使期限可以根據(jù)實際情況予以增加，但根據(jù)目前的相關(guān)審判意見，股權(quán)轉(zhuǎn)讓方要求其他股東的答復(fù)期限應(yīng)為三十日以上，即只可增加而不可減少。

4.國有股權(quán)公開拍賣程序中股東優(yōu)先購買權(quán)的法律保護

現(xiàn)實經(jīng)濟生活中，股權(quán)轉(zhuǎn)讓公開拍賣尤其是國有股權(quán)轉(zhuǎn)讓進場交易越來越多，根據(jù)《企業(yè)國有資產(chǎn)管理法》、《企業(yè)國有資產(chǎn)監(jiān)督管理暫行條例》、《企業(yè)國有產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓管理暫行辦法》、國家財政部《事業(yè)單位國有資產(chǎn)管理暫行辦法》的規(guī)定，除國家規(guī)定可以直接協(xié)議轉(zhuǎn)讓的以外，國有企業(yè)、事業(yè)單位股權(quán)轉(zhuǎn)讓必須遵循等價有償和公開、公平、公正的原則，在依法設(shè)立的產(chǎn)權(quán)交易場所公開進行，如實披露有關(guān)信息、征集受讓方；征集產(chǎn)生的受讓方為兩個以上的，轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)采用公開競價的交易方式。從而使《公司法》第71條賦予的股東優(yōu)先購買權(quán)的行使面臨現(xiàn)實的法律問題。

筆者認為，為了保障有限責(zé)任公司的人合性及其他股東的合法權(quán)益，是否可以參考執(zhí)行過程中如最高人民法院《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財產(chǎn)的規(guī)定》（以下簡稱《規(guī)定》）第16條規(guī)定：“拍賣過程中，有最高應(yīng)價時，優(yōu)先購買權(quán)人可以表示以該最高價買受，如無更高應(yīng)價，則拍歸優(yōu)先購買權(quán)人;如有更高應(yīng)價，而優(yōu)先購買權(quán)人不作表示的，則拍歸該應(yīng)價最高的競買人?！钡菍τ谠诮灰讏鏊M行合法交易的股權(quán)受讓方的利益如何保障，我們只能亟待相關(guān)法律法規(guī)的完善。

5.關(guān)于股權(quán)繼承、股東對外贈與股權(quán)時，股東優(yōu)先購買權(quán)的保護

現(xiàn)實經(jīng)濟生活中，股東因為健康、死亡、親情、友情等各種原因繼承、贈與股權(quán)，退出公司十分常見。對此問題，一種觀點認為，贈與是一種無償轉(zhuǎn)讓行為，受贈人不需要支付對價，故不存在“同等條件”，因而不存在、也不具備使用優(yōu)先購買權(quán)的先決條件；另有觀點認為，盡管股權(quán)贈與、繼承是股權(quán)讓渡的一種特殊方式，但其無疑仍是“股權(quán)轉(zhuǎn)讓”的一種形式，《公司法》第71條并未設(shè)定例外，應(yīng)當(dāng)確保在此過程中其他股東的優(yōu)先購買權(quán)。對此，筆者贊同第二種觀點。有限責(zé)任公司兼具資合性與人合性，為了維護企業(yè)長期穩(wěn)定的發(fā)展，立法方面應(yīng)側(cè)重保障公司的穩(wěn)定性。若公司章程有明確規(guī)定，我們應(yīng)遵從章程的相關(guān)規(guī)定；若無相關(guān)規(guī)定，則應(yīng)保障其他股東的有限購買權(quán)。對于股權(quán)價值，擬轉(zhuǎn)讓股權(quán)的股東與其他股東就價格條件不能協(xié)商一致時，應(yīng)以評估方式確定股權(quán)轉(zhuǎn)讓價格的。

二、共有人的優(yōu)先購買權(quán)

優(yōu)先購買權(quán)在轉(zhuǎn)讓共有財產(chǎn)份額方面表現(xiàn)的最為明顯和最具有代表性，共有人的優(yōu)先購買權(quán)具有法定性。我國民法對于優(yōu)先購買權(quán)也進行了明確的規(guī)定，《民法通則》第78條第3款規(guī)定：“按份共有財產(chǎn)的每個共有人有權(quán)將自己的份額轉(zhuǎn)讓，在出售時，其他共有人在同等條件下有優(yōu)先購買權(quán)。”《民法通則若干問題意見（試行）》第92條規(guī)定：“共同共有財產(chǎn)分割后，一個或數(shù)個原共有人出賣自己分得的財產(chǎn)時，如果出賣的財產(chǎn)與其他原共有人分得的財產(chǎn)屬于一個整體或配套使用，其他原共有人主張優(yōu)先購買權(quán)的，應(yīng)當(dāng)予以支持。”《物權(quán)法》第101條規(guī)定：“按份共有人可以轉(zhuǎn)讓其享有的共有不動產(chǎn)或者動產(chǎn)份額。其他共有人在同等條件下享有優(yōu)先的權(quán)利。”

（一）共有人優(yōu)先購買權(quán)的行使條件

法律設(shè)定共有人優(yōu)先購買權(quán)是對出賣人處分權(quán)利的限制，此種限制是基于法律的規(guī)定，具有法定性。為了平衡轉(zhuǎn)讓人和其他共有人之間的利益。法律對共有人行使優(yōu)先購買權(quán)的條件也進行了嚴格的規(guī)定。

1.共有人優(yōu)先購買權(quán)的前提條件——共有關(guān)系

共有關(guān)系的存在是共有人行使優(yōu)先購買權(quán)的前提條件，法律之所以規(guī)定共有人的優(yōu)先購買權(quán)，其目的在于穩(wěn)定共有關(guān)系，維護財產(chǎn)秩序，提高對共有財產(chǎn)的有效利用。若共有關(guān)系不存在，對轉(zhuǎn)讓人的限制也就失去了存在的基礎(chǔ)。

2.共有人優(yōu)先購買權(quán)的實質(zhì)要件——同等條件

優(yōu)先購買權(quán)只能在同等條件下才能行使。所謂同等條件是指先買權(quán)人購買出賣人的財產(chǎn)時，其購買條件和出賣人與第三人達成的買賣條件相同。對于同等條件有二種觀點：一是絕對同等說，即認為先買權(quán)人認購的條件與其他買受人認購的條件完全相同；二是相對同等說，即認為先買權(quán)人的購買條件與其他買受人的購買條件大致相等便視為同等條件。筆者認為絕對同等說過于嚴格，現(xiàn)實中不能實現(xiàn)，已被大多數(shù)人所拋棄。對同等條件解釋時，應(yīng)考慮交易習(xí)慣、價格條件、支付條件等因素。當(dāng)然，價格因素是主要的考慮因素。

3.共有人優(yōu)先購買權(quán)的時間要件——合理期限

共有人行使優(yōu)先購買權(quán)應(yīng)在合理期限內(nèi)行使，但是我國法律對于共有人行使優(yōu)先購買權(quán)期限并無明確限定。實踐中可以根據(jù)出賣標的物的特點確定合理期限，給優(yōu)先購買權(quán)人以足夠的籌款等行使優(yōu)先購買權(quán)的必要準備期限，同時也要綜合考慮出賣其份額的具體客觀情形。若是動產(chǎn)，可以酌情確定一個月的期限。若是不動產(chǎn)，可參照《民法通則意見》第118條（已廢止）規(guī)定：“出租人出賣出租房屋，應(yīng)提前三個月通知承租人，承租人在同等條件下享有優(yōu)先購買權(quán)；出租人未按此規(guī)定出賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效?！贝_定三個月的期限。

（二）共有關(guān)系中優(yōu)先購買權(quán)的實現(xiàn)方式

1.共有人內(nèi)部優(yōu)先購買權(quán)的實現(xiàn)

在按份共有的情況下，共有人之間一般不存在人身家庭關(guān)系。對于內(nèi)部多個共有人主張優(yōu)先購買權(quán)的情況，則可以考慮由內(nèi)部共有人進行競價的方式進行。如果采取競價的方式不能解決該問題，為了使共有財產(chǎn)進行有效利用，可以按照主張優(yōu)先購買權(quán)的共有人在共有財產(chǎn)中所占份額的比例進行轉(zhuǎn)讓。如果依然不能解決該問題，則可以考慮抽簽的方法決定受讓人。

2.共有人優(yōu)先購買權(quán)與承租人優(yōu)先購買權(quán)競合的處理

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第24條第1款規(guī)定，在房屋共有人行使優(yōu)先購買權(quán)時；房屋承租人主張行使優(yōu)先購買權(quán)，法院不予支持。所以當(dāng)共有人優(yōu)先購買權(quán)與承租人優(yōu)先購買權(quán)競合時，共有人權(quán)利優(yōu)于承租人。但依據(jù)買賣不破租賃原則，即使共有人行使了優(yōu)先購買權(quán)，承租人仍可在合同期限內(nèi)繼續(xù)承租。

3.共有人優(yōu)先購買權(quán)與第三人善意取得沖突的處理

某一共有人轉(zhuǎn)讓其共有份額未盡通知義務(wù)，而將其財產(chǎn)份額讓給不知情的第三人，侵害共有人的優(yōu)先購買權(quán)。針對此問題，從保護交易安全、鼓勵交易的立法目的看，若構(gòu)成善意取得，則應(yīng)保護善意第三人的權(quán)益。

（三）共有人優(yōu)先購買權(quán)的適用范圍

1.共同共有人的優(yōu)先購買權(quán)問題

共同共有指依一定原因成立共同關(guān)系之?dāng)?shù)人，基于共同關(guān)系，而共享一物所有權(quán)的制度。較之按份共有，在共有關(guān)系存續(xù)期間，各共有人都對共有財產(chǎn)享有平等權(quán)利，承擔(dān)平等義務(wù)；共有財產(chǎn)不分份額，每一共有人都對全部共有財產(chǎn)享有完整權(quán)利；共同共有經(jīng)共有人之間特定關(guān)系的存在為前提，根據(jù)共同關(guān)系而產(chǎn)生，一旦共同關(guān)系消失，則共有關(guān)系解體。在共同共有中，財產(chǎn)并不區(qū)分為份額，只要共同關(guān)系存在，共有人無法就共有財產(chǎn)劃分各自的份額或確定哪部分屬于哪個共有人，只有在共同共有關(guān)系終止、共有財產(chǎn)分割后，才能確定各共有人的份額，所以，在共有關(guān)系存續(xù)期間，共有人不可能轉(zhuǎn)讓份額，因此也不可能導(dǎo)致其他共有人的優(yōu)先購買權(quán)。

2.建筑物區(qū)分所有共有人的優(yōu)先購買權(quán)問題

建筑物區(qū)分所有權(quán)與共有的根本區(qū)別：前者將一棟建筑物區(qū)分專有部分和共有部分，并在此基礎(chǔ)上形成一種特殊類型的不動產(chǎn)所有權(quán)。就共用部分而言仍然屬于共有，但專有部分則是單獨的所有權(quán)，后者則不包括單獨所有權(quán)。

那么，建筑物區(qū)分所有人對其單獨所有部分行使處分權(quán)時，其他單獨所有人是否享有優(yōu)先購買權(quán)？筆者認為，不能享有優(yōu)先購買權(quán)。主要是因為建筑物區(qū)分所有權(quán)場合的共有部分從屬于專有部分；還因為某些共有部分不是按份共有，至少不是典型的按份共有；再就是相對于《物權(quán)法》第93條關(guān)于普通共有關(guān)系的規(guī)范來說，《物權(quán)法》第70條以下關(guān)于建筑物區(qū)分所有權(quán)的規(guī)范為特別規(guī)定，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先適用。

3.集體經(jīng)濟組織成員對集體財產(chǎn)的優(yōu)先購買權(quán)問題

集體經(jīng)濟組織的財產(chǎn)是一種公有財產(chǎn)的形式。公有和共有是不同范疇的概念。公有一詞具有雙重含義，一是指社會經(jīng)濟制度，即公有制，二是指一種財產(chǎn)權(quán)形式。共有則是法學(xué)上的所有權(quán)范疇，不屬于經(jīng)濟學(xué)上的所有制范疇。公有財產(chǎn)已脫離公民個人而存在，它既不能實際分割為個人所有，也不能由個人按照一定份額享有財產(chǎn)權(quán)利。單個公民退出或加入公有組織，并不能影響公有財產(chǎn)的完整性。而在共有關(guān)系中，共有財產(chǎn)并非完全脫離共有人，因而共有人退出共有組織時，就會產(chǎn)生對共有財產(chǎn)的分割問題。因此集體財產(chǎn)實質(zhì)是并不是共有財產(chǎn)，故不應(yīng)當(dāng)適用共有財產(chǎn)對共有人的優(yōu)先購買權(quán)的規(guī)定。

三、房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)

優(yōu)先購買權(quán)是法律賦予承租人的一項民事權(quán)利，它的性質(zhì)屬于形成權(quán)，由承租人單方行使。承租人享有優(yōu)先購買權(quán)，即意味著，如出租人有意出賣其所擁有的、承租人所租房屋，則在同等條件下，承租人可優(yōu)先于其他第三人與出租人簽訂房屋買賣合同。

（一）優(yōu)先購買權(quán)行使的條件

1.承租人和出租人之間必須存在合法有效的租賃合同

承租人優(yōu)先購買權(quán)行使的基礎(chǔ)原因便是其與出租人存在合法有效的租賃關(guān)系，否則先買權(quán)便失去了賴以存在的條件。

租賃合同存在以下情形時，承租人不能行使優(yōu)先購買權(quán)：

（1）房屋租賃合同不成立或無效。此時該合同當(dāng)事人之間并未產(chǎn)生租賃法律關(guān)系，因此承租人的優(yōu)先購買權(quán)并不存在。

（2）房屋租賃合同因期限屆滿而終止。出租人與承租人的租賃法律關(guān)系終止，承租人對該房屋不再享有任何權(quán)利，出租人作為房屋所有權(quán)人對房屋進行處分，任何人不得干涉。

（3）房屋租賃合同已被解除、承租人已實際遷離租賃房屋。出租人與承租人解除租賃法律關(guān)系，恢復(fù)對房屋的完全所有支配，承租人無權(quán)干涉出租人與第三人的交易。

2.出租人有出售租賃房屋的意思或行為

承租人優(yōu)先購買權(quán)的產(chǎn)生以出租人有出售意向為條件，若出租人沒有出售意向，出租人則保持對房屋的所有權(quán)不變，承租人作為租賃合同的一方，只能行使合同約定的相應(yīng)權(quán)利，而不能據(jù)此對承租人的房屋所有權(quán)進行主張。

出售是轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)的一種方式，由于房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移還有“贈與、產(chǎn)權(quán)調(diào)換”等多種方式，因此在房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移采取特殊方式的情形下，承租人并非一定會享有優(yōu)先購買權(quán)。

（1）出租人以下列方式轉(zhuǎn)讓房屋給第三人的，承租人不能行使優(yōu)先購買權(quán)：

a.出租人將租賃房屋贈與他人。此時，第三人并不需要支付給出租人任何對價，即不存在交易的同等條件。

b.出租人用租賃房屋與他人房屋進行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的。此時，交易條件是特定的，即第三人名下的房屋產(chǎn)權(quán)，此種特定條件承租人在交易時不具備，因此不能行使優(yōu)先購買權(quán)。

c.基于政府行政命令對出租人的租賃房屋進行無償劃撥的。承租人的優(yōu)先購買權(quán)屬于私權(quán)，政府命令即公權(quán)力介入房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移，該種條件承租人也無法具備，因此并不能行使優(yōu)先購買權(quán)。

（2）出租人通過下列方式轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)的，承租人仍享有優(yōu)先購買權(quán)：

a.出租人以租賃房屋抵債的，應(yīng)先通知承租人，承租人有權(quán)將應(yīng)抵債務(wù)的金額作為購買價款行使優(yōu)先購買權(quán)。根據(jù)《中國銀行以物抵債管理辦法（試行）》的規(guī)定，以物抵債，是指債務(wù)人將實現(xiàn)抵押、質(zhì)押給銀行的財產(chǎn)或者其他非貨幣財產(chǎn)折價歸銀行所有，用以償還銀行債務(wù)。出租人以物抵債的實質(zhì)仍是履行與債權(quán)人合同的一種方式，承租人有權(quán)以代出租人履行債務(wù)為條件行使優(yōu)先購買權(quán)。

b.出租人變賣或拍賣租賃房屋的，應(yīng)先通知承租人，承租人有權(quán)參加拍賣，以最終確定的變賣價款或拍賣的最高成交價行使優(yōu)先購買權(quán)。但承租人未參加拍賣的，人民法院應(yīng)當(dāng)認定承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)。

（3）承租人不是在任何情況下都可以實現(xiàn)自己的優(yōu)先購買權(quán)，在以下幾種情況下，承租人的優(yōu)先購買權(quán)得不到法院的支持：

a.房屋共有人行使優(yōu)先購買權(quán)的;

b.出租人將房屋出賣給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的;

c.出租人履行通知義務(wù)后，承租人在十五日內(nèi)未明確表示購買的;

d.第三人善意購買租賃房屋并已經(jīng)辦理登記手續(xù)的。

另外，如果房屋承租人未與出租人辦理房屋租賃登記的，承租人的優(yōu)先購買權(quán)也可能得不到法律的保護，因為承租人享有該項權(quán)利必須證明租賃關(guān)系的合法存在，而出租人往往采用與他人簽訂虛假合同的方式來否認與承租人的租賃關(guān)系，從而使得承租人可能無法享受優(yōu)先購買權(quán)。若承租人有證據(jù)能夠證明租賃關(guān)系合法存在，亦可主張優(yōu)先購買權(quán)。

3.承租人應(yīng)與第三人具備同等條件

在承租人優(yōu)先購買權(quán)中的同等條件認定時，應(yīng)當(dāng)綜合考慮房屋出租人與特定第三人之間是否具有特定的人格屬性利益關(guān)系，是否具有其它諸如買賣、借貸、商貿(mào)等經(jīng)濟往來利益等情況。房屋買賣第三人主張采用一次性付款，則承租人不得主張分期付款；第三人采用現(xiàn)金付款，承租人不得主張以物抵款；第三人采用即時付款，則承租人不得主張延期付款，雙方應(yīng)當(dāng)保持結(jié)算方式相當(dāng)。以上條件綜合考慮，方能認定承租人是否具有優(yōu)先購買權(quán)。也要綜合考慮所涉房屋的市場價格是判斷優(yōu)先購買權(quán)中“同等條件”的參照標準，在此基礎(chǔ)上，要結(jié)合出租人將房屋以優(yōu)惠價格出售給第三人的真實意圖、能夠直接影響房屋買賣價格的非貨幣因素，非貨幣因素的價值等認定承租人是否具有優(yōu)先購買權(quán)。

4.承租人須在一定的期限內(nèi)行使優(yōu)先購買權(quán)

關(guān)于“合理期限”的認定，《民通意見》第118條規(guī)定，“出租人出賣出租房屋，應(yīng)提前三個月通知承租人。承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購買權(quán);出租人未按此規(guī)定出賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效”，但該條目前已被廢止。司法實踐中，最高人民法院認為可以參考本解釋（最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件的司法解釋）第二十四條第(三)項的規(guī)定，該條款規(guī)定，出租人履行通知義務(wù)后，承租人在15日內(nèi)未明確表示購買，視為放棄優(yōu)先購買權(quán)，該“15日”的屆滿之日肯定得早于出租人與第三人簽訂房屋買賣合同的日期，出租人履行通知義務(wù)必須給承租人留出必要的答復(fù)期限——15日，因此出租人最晚應(yīng)于出賣房屋前15日通知承租人，即在15日答復(fù)期之前履行通知義務(wù)。

出租人委托拍賣人拍賣租賃房屋，應(yīng)當(dāng)在拍賣5日前通知承租人。承租人未參加拍賣的，人民法院應(yīng)當(dāng)認定承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)。

（二）承租人優(yōu)先購買權(quán)的實現(xiàn)方式

1.買賣不破租賃的適用及例外

租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力，即所謂的“買賣不破租賃”原則，若無法定或約定的除外情形，該原則即應(yīng)被適用。

抵押期間，抵押人將抵押物出租，此時在同一標的物上抵押權(quán)與租賃權(quán)并存，先抵押后出租不適用“買賣不破租賃”原則。但先出租后抵押的房屋發(fā)生所有權(quán)變動的，仍應(yīng)適用“買賣不破租賃”原則。涉及到法院依法查封的場合下，若查封在先，租賃在后，則法院強制拍賣時不適用“買賣不破租賃”;若租賃在先，查封在后，可以使用該原則。

2.次承租人或承租人死亡后的優(yōu)先購買權(quán)問題

根據(jù)我國《合同法》第224條規(guī)定，承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。該第三人即為次承租人。在出租人將出租的房屋出賣時，承租人享有優(yōu)先購買權(quán)，而次承租人并不享有優(yōu)先購買權(quán)。因為轉(zhuǎn)租合同的當(dāng)事人為承租人與次承租人，次承租人與房屋的出租人沒有任何法律關(guān)系。但筆者認為，賦予承租人優(yōu)先購買權(quán)的法理基礎(chǔ)在于穩(wěn)定承租人的居住和社會生活，保護期承租后的合法權(quán)益。若是經(jīng)出租人同意，且次承租人直接將租金交由出租人時，此時應(yīng)適當(dāng)保護次承租人的合法權(quán)益，賦予其優(yōu)先購買權(quán)。

根據(jù)《合同法》第234條及《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件的司法解釋》第19條，承租人在租賃期間死亡、宣告失蹤或者宣告死亡，其共同居住人、共同經(jīng)營人或者其他合伙人請求按照原租賃合同租賃該房屋的，人民法院應(yīng)予支持。此時，共同居住人、共同經(jīng)營人或其他合伙人成為承租人，在出租人出售房屋時，應(yīng)享有優(yōu)先購買權(quán)。

3.承租人優(yōu)先購買權(quán)受侵害時的救濟

（1）承租人優(yōu)先購買權(quán)受到侵害時，無權(quán)要求確認出租人與第三人房屋買賣合同無效，但可以請求法院判令其直接以同等條件與出租人形成買賣合同關(guān)系，為避免承租人濫用權(quán)利，在承租人行使優(yōu)先購買權(quán)時對其課以一定的義務(wù)，如承租人主張與出租人成立買賣合同的，應(yīng)當(dāng)交付一定數(shù)額的定金或提供擔(dān)保，以使出租人信任其履行能力。（《北京市高級人民法院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導(dǎo)意見（試行）》第36條）。

（2）出租人在轉(zhuǎn)讓房屋之前，未告知承租人，直接損害承租人的優(yōu)先購買權(quán)，在此情況下，根據(jù)《房屋租賃合同司法解釋》21條，承租人可以請求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任。如第三人未善意取得租賃房屋，則承租人可以同等條件優(yōu)先受讓。在司法審判實踐中，損害賠償范圍通常包括兩方面：一是承租人為行使優(yōu)先購買權(quán)或要求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任而支出的費用。比如承租人為確定出租人是否出賣房屋進行的調(diào)查取證費用，為確定房屋價格而發(fā)生的鑒定費用，為與出租人交涉而產(chǎn)生的費用等；二是房屋價差損失。其他損失主要包括尋租費用及搬家費用等。

（3）出租人在轉(zhuǎn)讓房屋之前，告知承租人房屋出讓的事實，但告知承租人的出讓條件與其實際成交條件相差較大，與上述情形相同，承租人在此情況下仍不能以優(yōu)先購買權(quán)受損為由主張交易合同無效。但是，如果出租人與第三人存在惡意串通，告知承租人的出讓條件明顯高于與第三人的交易條件，承租人可以根據(jù)《合同法》52條規(guī)定，請求確認房屋買賣合同無效。

四、合伙人的優(yōu)先購買權(quán)

合伙人的優(yōu)先購買權(quán)是指合伙人可以優(yōu)先購買其他合伙人向外轉(zhuǎn)讓的合伙人財產(chǎn)份額。為了維持合伙企業(yè)的人合性，穩(wěn)定合伙企業(yè)的經(jīng)營，合伙企業(yè)法在多個條文規(guī)定了合伙人對合伙財產(chǎn)份額的優(yōu)先購買權(quán)。這與有限責(zé)任公司股東的優(yōu)先購買權(quán)相類似。合伙人向合伙人以外的人轉(zhuǎn)讓其在合伙企業(yè)中的財產(chǎn)份額的，在同等條件下，其他合伙人有優(yōu)先購買權(quán)，但是合伙協(xié)議另有約定的除外。人民法院強制執(zhí)行合伙人的財產(chǎn)份額時，應(yīng)當(dāng)通知全體合伙人，其他合伙人有優(yōu)先購買權(quán)；其他合伙人未購買，又不同意將該財產(chǎn)份額轉(zhuǎn)讓給他人的，依照本法（合伙企業(yè)法）第51條的規(guī)定為該合伙人辦理退伙結(jié)算，或者辦理削減該合伙人相應(yīng)財產(chǎn)份額的結(jié)算。

離婚案件中，涉及分割夫妻共同財產(chǎn)中以一方名義在合伙企業(yè)中的出資,另一方不是該企業(yè)合伙人的，當(dāng)夫妻雙方協(xié)商一致，將其合伙企業(yè)中的財產(chǎn)份額全部或者部分轉(zhuǎn)讓給對方時，按以下情形分別處理：

（一）其他合伙人一致同意的，該配偶依法取得合伙人地位；

（二）其他合伙人不同意轉(zhuǎn)讓，在同等條件下行使優(yōu)先受讓權(quán)的，可以對轉(zhuǎn)讓所得的財產(chǎn)進行分割；

（三）其他合伙人不同意轉(zhuǎn)讓，也不行使優(yōu)先受讓權(quán)，但同意該合伙人退伙或者退還部分財產(chǎn)份額的，可以對退還的財產(chǎn)進行分割；

（四）其他合伙人既不同意轉(zhuǎn)讓，也不行使優(yōu)先受讓權(quán)，又不同意該合伙人退伙或者退還部分財產(chǎn)份額的，視為全體合伙人同意轉(zhuǎn)讓，該配偶依法取得合伙人地位。

五、知識產(chǎn)權(quán)法上的優(yōu)先購買權(quán)

委托合同完成的發(fā)明，專利申請權(quán)歸研發(fā)人，研發(fā)人若轉(zhuǎn)讓專利申請權(quán)，委托人有優(yōu)先購買權(quán)。職務(wù)技術(shù)成果的使用權(quán)、轉(zhuǎn)讓權(quán)歸單位，單位轉(zhuǎn)讓職務(wù)技術(shù)成果時，完成人有優(yōu)先購買權(quán)。合作技術(shù)開發(fā)合同完成的發(fā)明，專利申請權(quán)歸合作人共有的，一方轉(zhuǎn)讓時，他方有優(yōu)先購買權(quán)。

《合同法》第339條第2款，研究開發(fā)人轉(zhuǎn)讓專利申請權(quán)的，委托人享有以同等條件優(yōu)先受讓的權(quán)利。第340條第1款，合作開發(fā)完成的發(fā)明創(chuàng)造，除當(dāng)事人另有約定的以外，申請專利的權(quán)利屬于合作開發(fā)的當(dāng)事人共有。當(dāng)事人一方轉(zhuǎn)讓其共有的專利申請權(quán)的，其他各方享有以同等條件優(yōu)先受讓的權(quán)利。第326條第1款，職務(wù)技術(shù)成果的使用權(quán)、轉(zhuǎn)讓權(quán)屬于法人或者其他組織的，法人或者其他組織可以就該項職務(wù)技術(shù)成果訂立技術(shù)合同。法人或者其他組織應(yīng)當(dāng)從使用和轉(zhuǎn)讓該項職務(wù)技術(shù)成果所取得的收益中提取一定比例，對完成該項職務(wù)技術(shù)成果的個人給予獎勵或者報酬。法人或者其他組織訂立技術(shù)合同轉(zhuǎn)讓職務(wù)技術(shù)成果時，職務(wù)技術(shù)成果的完成人享有以同等條件優(yōu)先受讓的權(quán)利。

六、國家享有的特殊優(yōu)先購買權(quán)

1.國家對低價轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)的優(yōu)先購買權(quán)

改革開放之后，國家允許轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，并且對城市公有房屋進行了產(chǎn)權(quán)改革。為了維護國家利益和社會公共利益，規(guī)范土地管理和流轉(zhuǎn)秩序，確保土地資源的合理利用和有效配置，國家確立了優(yōu)先購買權(quán)的方式，影響和調(diào)控土地交易市場和房改房交易市場。根據(jù)《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第26條的相關(guān)規(guī)定，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價格明顯低于市場價格的，市、縣人民政府有優(yōu)先購買權(quán)。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的市場價格不合理上漲時，市、縣人民政府可以采取必要的措施。國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓雙方必須如實申報成交價格成交價格。土地行政主管部門要根據(jù)基準地價、標定地價對申報價格進行審核和登記，申報土地轉(zhuǎn)讓價格比標定地價低20%以上的，市縣人民政府可行使優(yōu)先購買權(quán)。（國務(wù)院2001年5月30日通過的《關(guān)于加強國有土地資產(chǎn)管理的通知》）

2.國家對公民、私人所有的珍貴文物的優(yōu)先購買權(quán)

為了加強對文物的利用和保護，各國對文物的流通與買賣均有嚴格的限制。我國《拍賣法》實施后，文物成為限制流通物。根據(jù)《拍賣法》的規(guī)定，公民個人所有的文物在經(jīng)過拍賣人住所地的文物行政管理部門依法鑒定、許可后，可以委托拍賣機構(gòu)拍賣。國務(wù)院《關(guān)于加強和改善文物工作的通知》第4條規(guī)定，國家和省、自治區(qū)、直轄市文物行政管理部門及其文物鑒定機構(gòu)，要加強對文物拍賣標的的鑒定和許可審批工作，法律法規(guī)禁止買賣的文物不得作為拍賣標的進入拍賣市場；流傳在社會的具有特別重要歷史、科學(xué)、藝術(shù)價值的文物，應(yīng)在一定范圍內(nèi)定向拍賣；國家對公民出售個人所有的珍貴文物有優(yōu)先購買權(quán)。

3.原公有房屋單位對房改后上市流轉(zhuǎn)房屋的優(yōu)先購買權(quán)

根據(jù)國務(wù)院和相關(guān)政策性文件規(guī)定，對已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售的，原產(chǎn)權(quán)單位在同等條件下享有優(yōu)先購買權(quán)。

六、法律依據(jù)

1.《民法通則》第78條。

2.《物權(quán)法》第93條、第101條。

3.《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第42條。

4.最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行＜中華人民共和國民法通則＞若干問題的意見(試行)》第92條。

5.《合同法》第230條。

6.最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行<民法通則>若干問題的意見（試行）》第118條

7.《商品房屋租賃管理辦法》第13條。

8.《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第42條。

9.最高人民法院《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第21條.第22條、第24條。