高院參閱案例:城鎮(zhèn)居民農(nóng)村購房,被判合同無效并返還財(cái)產(chǎn) 丁德軍訴徐海燕等城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)民住宅合同被認(rèn)定無效判令返還案 （2014）參閱案例30號
[裁判摘要] 法客帝國(Empirelawyers)出品
原告（反訴被告）：丁德軍。 被告（反訴原告）：徐海燕。 被告：金懷朵（徐海燕之女）,31歲。 被告：金懷先（徐海燕之子）,29歲。 被告：陸玉珍（徐海燕之婆婆）,77歲。
原告丁德軍訴稱：2008年8月初，其與被告徐海燕及其已故的配偶金立和簽訂《房屋買賣合同》，被告將自己位于連云港市云山鄉(xiāng)白果樹村房屋及土地使用權(quán)售予原告。合同約定：房價款36萬元整，付款時間為2008年8月至2011年8月8日，每年年終付一次，交房時間為2008年8月。8月中旬原告向被告支付10萬元房款后經(jīng)被告同意對房屋進(jìn)行了56862元的裝修。房屋裝修完工后，被告拒絕交付房屋。后原告得知《房屋買賣合同》違反了宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的法律強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬于無效合同。原告數(shù)次要求被告退還購房款、支付裝潢費(fèi)用，均不被理睬，故訴至法院，請求依法裁決原告與被告簽訂的買賣合同無效，判決被告返還原告購房款10萬元并支付從2008年8月30日起至實(shí)際還款之日止按銀行同期貸款利率計(jì)算的利息、賠償裝潢損失56862元并承擔(dān)本案的訴訟費(fèi)用。
被告徐海燕、金懷朵、金懷先、陸玉珍辯稱：（1）原告于2011年12月19日曾發(fā)律師函稱被告沒有執(zhí)行合同構(gòu)成違約，現(xiàn)又訴稱合同違反了法律強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬于無效，自相矛盾。（2）原告稱8月中旬向被告支付10萬元房款定金，原告應(yīng)當(dāng)提供收條的原件。即便原告所說的成立，但其從第二年開始至今未付過購房款，原告違約在先。（3）被告是賣房子的，原告的裝潢與被告無關(guān)，裝潢費(fèi)用應(yīng)當(dāng)由其自行承擔(dān)。事實(shí)上被告為廚房裝修已經(jīng)花費(fèi)了36800元（包括空調(diào)、地板磚等）。原告房屋裝修完工后就在房屋內(nèi)舉行了婚禮，被告已交付房屋。（4）原告至今未交水電費(fèi)，且一直居住在該房屋，鑰匙亦沒有交給被告，如若退房，原告應(yīng)按房屋所在地出租標(biāo)準(zhǔn)賠償被告的租金共計(jì)10. 7萬元，廚房、地板磚等裝修費(fèi)用36800元。
反訴原告徐海燕反訴稱：2008年8月8日，其與丁德軍簽訂了一份《房屋買賣合同》，合同簽訂后，丁德軍搬進(jìn)去結(jié)婚并居住至今，但房款一直拒絕支付。現(xiàn)突然以《房屋買賣合同》無效為由，要求返還購房款10萬元讓人難以理解和接受。首先，導(dǎo)致合同無效是丁德軍的全部過錯造成的，其明知涉案房屋只有土地證，沒有房產(chǎn)證，所以才誘使雙方簽訂買賣合同，并將房屋占有使用至今，卻對繳納購房款一事只字未提，其行為不僅違反了法律的規(guī)定，而且違反了做人的最基本的原則。如果此房我們出租給別人居住使用，應(yīng)收取租金16萬元，根本不存在返還購房款的問題。其次，丁德軍提出賠償裝修費(fèi)56862元，于法無據(jù)，既然導(dǎo)致合同無效的原因在丁德軍，其依法應(yīng)當(dāng)自行承擔(dān)這一損失。最后，丁德軍自從居住該房至今，我方為其墊付了水電費(fèi)1000多元，這一費(fèi)用應(yīng)當(dāng)由其承擔(dān)，同時我方裝修支付的30000多元的費(fèi)用也應(yīng)當(dāng)由其承擔(dān)，故請求法院判決丁德軍給付房屋租金10. 7萬元；賠償裝修損失3萬元，給付水電費(fèi)1000元并承擔(dān)本案的訴訟費(fèi)用。
反訴被告丁德軍辯稱：2008年11月底至2009年5月初我們在所購買的涉案房屋中居住，該段期間的租金我們認(rèn)可。2009年5月初已經(jīng)將房屋返還給對方，因此對方主張的租期不符合事實(shí)，其主張的月租金標(biāo)準(zhǔn)亦沒有事實(shí)依據(jù)。我方居住期間并未拖欠水電費(fèi)用，對方?jīng)]有證據(jù)能夠證明拖欠的事實(shí)。對方并無證據(jù)證明對房屋交付時是否曾進(jìn)行過初裝修，且即使裝潢過，花費(fèi)多少對方也未能提供相應(yīng)證據(jù)證明。綜上，請求法院駁回反訴原告的反訴請求。
連云港市連云區(qū)人民法院一審查明：
2008年徐海燕和其丈夫金立和（甲方，現(xiàn)已去世）與丁德軍（乙方）簽訂了《房屋買賣合同》一份，約定：甲方將自己的房屋及房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)出售給乙方，房屋具體情況如下：（1）土地范圍：為《集體土地建設(shè)用地使用證》上“宗地圖”所標(biāo)面積的一半（西宅），即16.66米×18.22米的一半為8.33米×18.22米。（2）房屋建筑范圍：為《集體土地建設(shè)用地使用證》中所述土地上現(xiàn)有建筑物的一半即西宅（見建筑圖紙）。（3）價款：叁拾陸萬元整（人民幣360000元）。（4）付款時間：2008年8月8日至2011年8月8日，每年年終付一次。（5）交房時間：2008年8月。（6）甲方保證上述所出售的房屋沒有產(chǎn)權(quán)糾紛和財(cái)務(wù)糾紛。如發(fā)生糾紛，由甲方承擔(dān)責(zé)任。（7）乙方未按合同約定期限付款的，應(yīng)按逾期付款向甲方支付銀行同期存款利息。（8）如在轉(zhuǎn)戶之前此房屋及土地被國家或地方征用，東西宅房屋及土地的拆遷款分開計(jì)算，西宅拆遷款全部歸乙方所有。合同還對辦理過戶手續(xù)、違約責(zé)任等條款進(jìn)行了約定。2008年8月中旬金立和向丁德軍交付了涉案房屋后，丁德軍開始對涉案房屋進(jìn)行裝修，裝修完工后搬進(jìn)去居住，后丁德軍因故搬離該房，該房屋一直閑置至今。丁德軍共向徐海燕夫妻倆支付購房款97700元。因?yàn)榻鹆⒑拖蚨〉萝姵鼍叩氖諚l丟失，2010年2月3日，徐海燕重新向丁德軍的代理人于洪琴出具了收條。2011年12月19日，丁德軍通過江蘇云臺山律師事務(wù)所律師向徐海燕送達(dá)了律師函一份，內(nèi)容為“徐海燕：江蘇云臺山律師事務(wù)所現(xiàn)接受丁德軍（以下簡稱委托人）的委托，針對你欠款一事致函如下：2008年委托人與你簽訂購房合同1份，并付款壹拾萬元整。因你不愿意履行購房合同，根據(jù)你與委托人簽訂的合同，你已經(jīng)違約。根據(jù)《民法通則》、《合同法》相關(guān)規(guī)定，本所律師現(xiàn)向你正式發(fā)出函告：一、請你立即返還委托人購房款壹拾萬元及利息。二、三日內(nèi)如你未全額支付上述款項(xiàng)，本所將代表委托人依法通過司法程序處理此事，由此而產(chǎn)生的一切法律后果均由你承擔(dān)”。徐海燕收到該律師函后亦沒有向原告返還購房款，丁德軍因而訴至法院。
連云港市連云區(qū)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為：
《中華人民共和國民法通則》第六條規(guī)定，民事活動必須遵守法律，法律沒有規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)遵守國家政策。宅基地是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織分配給成員用于建造住宅的土地，根據(jù)我國《土地管理法》和《物權(quán)法》的規(guī)定，宅基地使用權(quán)的主體具有特定性即只能是農(nóng)村居民，具有社會保障和社會福利性質(zhì)。盡管中央正在研究盤活農(nóng)民資產(chǎn)推動農(nóng)村發(fā)展問題，但土地問題事關(guān)基本國策，若認(rèn)可城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)民房屋和宅基地有效，則勢必形成對國家基本國策和戰(zhàn)略發(fā)展以及社會公平、穩(wěn)定的沖擊。而本案爭議的房屋系農(nóng)村村民在集體土地上建造的住宅，丁德軍作為城鎮(zhèn)居民和徐海燕夫妻簽訂的關(guān)于涉案房屋買賣的合同違反了國家法律和政策的規(guī)定，該合同為無效合同，故對丁德軍要求確認(rèn)合同無效的訴求依法予以支持。《中華人民共和國合同法》第五十六條規(guī)定，無效的合同自始沒有法律約束力；第五十八條規(guī)定，合同無效后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還。依據(jù)上述法律規(guī)定，丁德軍應(yīng)當(dāng)向徐海燕、金立和返還涉案房屋，徐海燕、金立和向丁德軍返還已經(jīng)收取的購房款97700元及按照物價部門估價確定的丁德軍對涉案房屋的投入即裝修款34758元。因?yàn)榻鹆⒑鸵呀?jīng)去世，金立和的權(quán)利作為遺產(chǎn)由其第一順序繼承人金懷先、金懷朵、徐海燕、陸玉珍繼承，故丁德軍應(yīng)當(dāng)向徐海燕和陸玉珍、金懷先、金懷朵返還涉案房屋。徐海燕和金立和在夫妻關(guān)系存續(xù)期間收取了丁德軍的購房款97700元，丁德軍對涉案房屋進(jìn)行裝修亦是在徐海燕和金立和夫妻關(guān)系存續(xù)期間，故上述購房款和裝修款為金立和和徐海燕的夫妻共同債務(wù)，徐海燕應(yīng)當(dāng)向丁德軍返還，徐海燕不能償還部分由金立和的繼承人徐海燕、陸玉珍、金懷朵、金懷先在繼承金立和遺產(chǎn)的范圍內(nèi)向丁德軍返還?！吨腥A人民共和國合同法》第五十八條還規(guī)定，合同無效后，有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠付對方因此所遭受的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。本案原、被告簽訂的合同違反國家法律和政策而無效，雙方均有過錯，因而雙方應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)對方因此而遭受的損失。丁德軍的損失為其已經(jīng)繳納的購房款97700元從繳納之日（2008年8月30日）起至返還之日的銀行貸款利息，雙方各應(yīng)承擔(dān)50％,該利息相應(yīng)部分應(yīng)當(dāng)由徐海燕承擔(dān)，其不能承擔(dān)部分由陸玉珍、金懷先、金懷朵、徐海燕在繼承遺產(chǎn)的范圍內(nèi)承擔(dān)。金懷先、金懷朵、徐海燕、陸玉珍等人的損失為丁德軍居住該房期間的房屋租金。雖然丁德軍在訴前已經(jīng)搬離涉案房屋，但是對自己主張的2009年5月交付房屋只提供了證人的證言，但該證人只是證明證人去涉案房屋搬家具時，丁德軍的代理人于洪琴告訴證人其沒有房屋的鑰匙，并不能證明丁德軍的主張，故對于丁德軍居住房屋的時間認(rèn)定為從2008年8月8日交付房屋至丁德軍起訴主張退房還款為止，租金參照物價部門估價的租金標(biāo)準(zhǔn)按81500元予以認(rèn)定，丁德軍賠償金懷先、金懷朵、徐海燕、陸玉珍上述費(fèi)用的一半即40750元。關(guān)于反訴原告徐海燕要求丁德軍賠償裝演損失30000元和代墊的水電費(fèi)1000元的訴求，因其未能提供證據(jù)加以證明，故不予支持。徐海燕向法院提供金懷朵和金懷先放棄繼承的聲明，因?yàn)樵搩扇藳]有到法庭，對該聲明是否其本人所寫無法認(rèn)定，故對此不予認(rèn)定。關(guān)于徐海燕要求丁德軍搬走涉案裝潢，因?yàn)樯鲜鲅b潢無法搬走，故對該主張不能支持。依照《中華人民共和國民法通則》第六條，《中華人民共和國合同法》第五十二條、第五十六條、第五十八條，《中華人民共和國婚姻法》第四十一條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款之規(guī)定，連云港市連云區(qū)人民法院于2012年12月17日作出（2012）港民初字第0555號判決：
一、原告丁德軍和被告徐海燕、金立和（已故）簽訂的《房屋買賣合同》無效。 二、被告徐海燕于本判決生效之日起十日內(nèi)返還原告丁德軍購房款97700元和裝潢款34758元，徐海燕不能返還部分由被告金懷先、金懷朵、徐海燕、陸玉珍在繼承金立和遺產(chǎn)的范圍內(nèi)返還。 三、被告徐海燕于本判決生效之日起十日內(nèi)給付原告丁德軍自2008年8月30日起至本判決確定的履行期限止之日止以97700元為本金按照中國人民銀行同期同類貸款利率計(jì)算出的利息的一半，徐海燕不能給付部分由被告陸玉珍、金懷先、金懷朵、徐海燕在繼承金立和遺產(chǎn)的范圍內(nèi)承擔(dān)。 四、反訴被告丁德軍于本判決生效之日起十日內(nèi)賠償反訴原告徐海燕房屋租金40750元。 五、駁回反訴原告徐海燕要求反訴被告丁德軍賠償其裝潢投入30000元以及代墊水電費(fèi)1000元的訴訟請求。
宣判后，徐海燕、金懷朵、金懷先、陸玉珍提出上訴稱：（1）一審判決認(rèn)定銀行利息損失和房屋租金損失雙方按各50％承擔(dān)錯誤。丁德軍與其代理人于洪琴原為夫妻關(guān)系，購買房屋的真正購房人是本村的于洪琴，購房目的是于洪琴與丁德軍在此房中舉行婚禮。當(dāng)時簽合同時，于洪琴采用欺騙的手段，用丁德軍的名字，從而該購房合同有效或無效都掌握在于洪琴手中。丁德軍在繳納97700元購房款后，再也不想繳納余款，從而導(dǎo)致購房合同無效。本案是丁德軍全部過錯導(dǎo)致合同無效，銀行利息損失應(yīng)由丁德軍全部承擔(dān)。丁德軍無償占用房屋四年之久，造成上訴人房租損失81500元，亦應(yīng)由丁德軍全部承擔(dān)。（2）一審判決結(jié)果錯誤。一審判決徐海燕返還裝潢款34758元，是錯誤的。該損失是丁德軍的全部過錯造成的，應(yīng)當(dāng)由丁德軍自行承擔(dān)。一審判決陸玉珍、金懷先、金懷朵在遺產(chǎn)范圍內(nèi)承擔(dān)給付責(zé)任也是錯誤的。請求二審法院撤銷一審判決，依法改判。
被上訴人丁德軍答辯稱：（1）一審認(rèn)定的合同無效以及雙方的過錯是正確的，合同無效是自始無效，并非是履行不能或未履行而導(dǎo)致。（2）一審中房屋租金損失評估過高，一審判決對被上訴人所舉錄音資料及證人證言所證明的被上訴人返還房屋的時間的事實(shí)均不予認(rèn)定，但是被上訴人為減少訴累，爭取和諧，放棄了上訴。（3）一審判決對上訴人的利益給予了很大程度的照顧，上訴人提起上訴實(shí)屬無謂之爭，請求二審法院予以駁回。
連云港市中級人民法院經(jīng)過二審審理，確認(rèn)了一審查明的事實(shí)。
連云港市中級人民法院二審認(rèn)為：
《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條規(guī)定，當(dāng)事人對自己提出的訴訟請求所依據(jù)的事實(shí)或者反駁對方訴訟請求所依據(jù)的事實(shí)有責(zé)任提供證據(jù)加以證明。沒有證據(jù)或者證據(jù)不足以證明當(dāng)事人的事實(shí)主張的，由負(fù)有舉證責(zé)任的當(dāng)事人承擔(dān)不利后果。本案中，徐海燕、金懷朵、金懷先、陸玉珍上訴稱丁德軍與于洪琴原為夫妻關(guān)系，購買房屋的真正購房人是本村的于洪琴，但沒有證據(jù)證明丁德軍與于洪琴系夫妻關(guān)系，該上訴理由，法院不予采信。依照《中華人民共和國合同法》的規(guī)定，違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的合同，為無效合同。合同無效的，因合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還的或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價補(bǔ)償。有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。本案中，爭議的房屋土地使用權(quán)為集體土地，丁德軍作為城鎮(zhèn)居民購買徐海燕夫妻房屋，雙方簽訂的《房屋買賣合同》違反了國家法律和政策規(guī)定，合同為無效合同。對于該無效合同，當(dāng)事人雙方均有過錯，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。一審判決上訴人返還購房款97700元及50％的利息、34758元裝潢款，并無不當(dāng)。丁德軍賠償徐海燕房屋租金的一半，即40750元，亦無不當(dāng)。徐海燕等上訴認(rèn)為丁德軍應(yīng)承擔(dān)合同無效的全部過錯，沒有事實(shí)依據(jù)，該上訴理由，法院不予采納。陸玉珍、金懷先、金懷朵作為金立和遺產(chǎn)繼承人，對本案債務(wù)在遺產(chǎn)范圍內(nèi)承擔(dān)給付責(zé)任，符合法律規(guī)定。陸玉珍三人上訴認(rèn)為不應(yīng)承擔(dān)責(zé)任的理由，沒有法律依據(jù)，該上訴理由，法院不予支持。綜上，一審判決查明事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。連云港市中級人民法院依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百六十九條第一款、第一百七十條第一款第（一）項(xiàng)的規(guī)定，于2013年5月13日作出（2013）連民終字第0453號判決：
駁回上訴，維持原判決。 一審合議庭成員：蘇靜、王會金、嚴(yán)涵 二審合議庭成員：胡丹、伏廣超、黎乃忠 （全文完） |
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