親愛的童鞋們，房叔想死你們了！最近大家看房買房都還順利嗎？有沒有遇到什么搞不清楚或是拿不定主意的情況呢？如果有就請立即咨詢房叔吧。前段時(shí)間一個(gè)網(wǎng)友就問了房叔一個(gè)問題：第一次買房，到底是新房還是二手房呢？對于這個(gè)問題，房叔覺得還是要根據(jù)每個(gè)人的具體情況來判斷，但在這之前，我們必須要了解新房和二手房之前到底有哪些差別。今天，房叔就來給大家講一講新房和二手房有何不同。好了，閑話少說，聽房叔講房事，我就是那個(gè)最懂房地產(chǎn)的房叔。

一、新房二手房價(jià)格差別大

新房的價(jià)格主要是根據(jù)地段、地價(jià)以及周邊現(xiàn)有樓盤的價(jià)格來定的，且單價(jià)和折扣都是相對固定的。二手房的價(jià)格主要是由中介或是房東根據(jù)市場價(jià)格和小區(qū)配套、品質(zhì)等來定的，有較大的談判余地。

一般來講，就同等地段的新房和二手房而言，二手房價(jià)格相對較低，大約低20% -30%。但新房不必支付中介費(fèi)，而二手房如果選擇了中介公司則一般需要支付房屋購買價(jià)格3%左右的服務(wù)費(fèi)。此外，買二手房所繳納的稅費(fèi)也比新房多，新房通常只需要繳納契稅及印花稅，而二手房涉及的稅種有契稅、印花稅、營業(yè)稅、個(gè)人所得稅等，一般都由買方承擔(dān)。

如果你是砍價(jià)高手、談判專家，不妨試試與房東周旋吧，說不定會有意想不到的收獲。但如果你平時(shí)買東西都是屬于任人宰割型的，那就要小心了。

二、買二手房要多準(zhǔn)備點(diǎn)首付

新房貸款，首付款是按照購買時(shí)的市場價(jià)作為參考，并根據(jù)個(gè)人貸款次數(shù)和個(gè)人貸款的信譽(yù)程度進(jìn)行多方面的審核來制定貸款比例；

二手房貸款，根據(jù)“二手房評估價(jià)”作為參考。所謂評估價(jià)是根據(jù)當(dāng)時(shí)的市場情況，通過銀行指定的專業(yè)評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行房產(chǎn)價(jià)值評估。

新房首付計(jì)算方式：（以合同總價(jià)100萬的房子計(jì)算）

貸款額：100萬x70%（首次貸款額度最高70%）=70萬

首付款：100萬-70萬=30萬

二手房首付計(jì)算方式：（以合同總價(jià)100萬的房子計(jì)算）

二手房估價(jià)：100萬x85%=85萬

貸款額：85萬x70%（首次貸款額度70%）=59.5萬

凈首付款：100萬-59.5萬=40.5萬（凈首付款不包括國家稅費(fèi)和中介傭金）

可以看出，二手房的首付款其實(shí)是要高于新房的首付款的。

另外，值得注意的是：新房購房貸款最高能貸30年，二手房最高年限為20年。這就涉及到月供的壓力了。

三、二手房交易流程比新房復(fù)雜

新房交易通常都由開發(fā)商或開發(fā)商委托的銷售代理機(jī)構(gòu)與買方直接就買賣房屋事宜進(jìn)行協(xié)商，不需要任何第三方介入。在新房交易過程中開發(fā)商處于明顯的強(qiáng)勢地位，合同擬定、辦理網(wǎng)簽等均由開發(fā)商辦理，我們自己所能控制的因素相對較少，因而過程就相對簡單一些。

二手房以委托交易為主：

首先，賣方委托中介公司代理出售房屋，買方通過中介公司看房選房。

其次，買賣雙方與中介公司簽訂《居間服務(wù)合同》，由中介公司協(xié)助簽訂《存量房屋買賣合同》。

最后，辦理過戶、進(jìn)行物業(yè)交割等。

此種交易方式與新房交易明顯不同，由于買賣雙方是平等的主體，所以各種事項(xiàng)的辦理，需要買賣雙方親力親為，可以通過談判為自己爭取更多的利益，但是過程也要相應(yīng)繁瑣。

四、二手房購買風(fēng)險(xiǎn)遠(yuǎn)高于新房

買新房的風(fēng)險(xiǎn)主要是在期房，涉及到樓盤是否爛尾、收到的房子與預(yù)期差別較大、逾期交房等。但由于新房是與開發(fā)商直接交易的，且大家都是同時(shí)購買，因此即使出了什么問題，還可以組織大家集體維個(gè)權(quán)什么的。

二手房的風(fēng)險(xiǎn)性就要高于新房了，主要有以下五個(gè)方面：

1、房屋本身質(zhì)量問題因裝修整未察覺，如年代久的單板房（預(yù)制板）的房子漏水，房東重新粉刷了漏水墻面，肉眼很難看出。

2、房屋產(chǎn)權(quán)存在問題， 例如房屋已經(jīng)被列入拆遷的范圍；房屋為共有，出賣人未經(jīng)共有權(quán)人同意；一房多賣；房屋已經(jīng)被查封等。如果遇到這些問題，買后就會有源源不斷的糾紛等著你。

3、合同中存在不公平條款卻渾然不知，中介公司在擔(dān)當(dāng)中介過程中，對自身有利的條款寫得比較明確，對自身不利的條款寫得比較含糊，而咱們在缺乏經(jīng)驗(yàn)的情況下往往予以認(rèn)可，一旦發(fā)生糾紛，咱們可就有苦難言。

4、賣方并非真實(shí)的房屋所有權(quán)人，如假人假證，偽造產(chǎn)權(quán)證，將租來的房子進(jìn)行出售等，這可是坑死人不償命的呀。

5、房東已收取定金后，有其他買方出更高價(jià)格，房東有利可圖時(shí)可能會違約。

房叔建議打算買二手房的童鞋們一定要360度無死角的查看房屋，除了白天看房時(shí)仔細(xì)注意房屋質(zhì)量和周邊環(huán)境以外，晚上也應(yīng)該去看看小區(qū)環(huán)境是否安靜，過往車輛是否會影響到睡眠，還有下雨時(shí)小區(qū)的排水功能怎么樣，這些都是應(yīng)該注意的。

五、二手房配套相對成熟

新開發(fā)樓盤多遠(yuǎn)離中心城區(qū)，對于上班族來說，不僅公共交通設(shè)備很少而且路途遙遠(yuǎn)。并且，樓盤剛剛開發(fā)，周圍的學(xué)校、醫(yī)院、商場、公園等配套設(shè)施可能還在建設(shè)中或未建設(shè)，這就給生活帶來諸多不便。

二手房大多分布在城市中心，商業(yè)繁華地段或者老城區(qū)，交通及周邊配套設(shè)施相對完善并且集中，生活便利。且大家可以根據(jù)自己的生活工作需求來選擇，選擇空間很大。

其實(shí)不管是買新房還是二手房還是要具體情況具體分析，都要根據(jù)自己的購買需求和購買力來分析利弊。如果你的情況是：不急著住、手中積蓄有限、對品質(zhì)有較高要求、看重物業(yè)和綠化，那么房叔建議你考慮新房。如果你的情況是：馬上就要住進(jìn)去、資金比較充足、沒有心理潔癖接受二手房同事要求配套齊全的話，房叔建議你可以多看看二手房。

好了，今天房叔就說這么多了。大家在買房方面有想了解的任何信息，都可以通過微信或郵箱發(fā)給房叔，房叔會在接下來的講堂里和大家交流互動！