核心閱讀：

在行業(yè)中，有“文科生萬科、理科生金地、國防生保利”的說法，以速度制勝是保利地產(chǎn)的一大特點(diǎn)，向來保利“兵貴神速”的開發(fā)進(jìn)度為行業(yè)所驚嘆。以其速度與質(zhì)量并進(jìn)發(fā)展，保利贏得國有房地產(chǎn)企業(yè)綜合實(shí)力榜首，央企房地產(chǎn)品牌價(jià)值第一名美績(jī)。如果說保利有對(duì)手，那一定是萬科。事實(shí)上，作為締造中國地產(chǎn)界神話的幾大“巨鱷”,他們之間的競(jìng)爭(zhēng)自始至終都沒有停過，保利：央企中的大亨；萬科：民資企業(yè)的“寵兒”；然而在鄭州這個(gè)市場(chǎng)中萬科可謂外來一線房企入駐鄭州市場(chǎng)的“一哥”。

注：以下信息來自各方信息匯總和整理，不是開發(fā)商官方信息，僅供參考。

理念：

“讓建筑贊美生命”.

萬科有四大產(chǎn)品線：以城市花園、花園新城為代表的個(gè)人城市非中心項(xiàng)目；以四季花城為代表的城郊項(xiàng)目，以金色家園為代表的個(gè)人城市中心項(xiàng)目；以深圳金域藍(lán)灣為代表的自然人文系列項(xiàng)目。

時(shí)至今日不可用對(duì)待普通企業(yè)的眼光看待萬科：就產(chǎn)品價(jià)格而言，萬科房?jī)r(jià)從幾千到數(shù)萬元區(qū)間都有；就產(chǎn)品規(guī)模而言，萬科項(xiàng)目從幾萬到逾百萬平方米都有；就產(chǎn)品特征而言，萬科開發(fā)從普通公寓到商業(yè)地產(chǎn)都有；就產(chǎn)品檔次而言，萬科房子從毛坯到精裝修別墅都有；就產(chǎn)品分布而言，萬科品牌從深圳到全國都有……以深圳萬科為例，27年來打造出30多個(gè)不同類別的項(xiàng)目，因此很難說萬科究竟是定位某單一產(chǎn)品、單一地域、單一特質(zhì)的品牌開發(fā)商，至于萬科品牌只剩下物業(yè)服務(wù)的觀點(diǎn)則更是膚淺。

鄭州模式：

聯(lián)姻拿地，自主開發(fā)

1、戰(zhàn)略合作河南國控

2012年10月23日，萬科集團(tuán)與河南國控戰(zhàn)略合作，聯(lián)合開發(fā)楊槐村合村并城改造，據(jù)傳占地1000畝，總建面在82萬方左右，預(yù)計(jì)產(chǎn)品系列為金色系列產(chǎn)品；但是截止到發(fā)稿日，該地塊控規(guī)仍未公布，今日實(shí)地探訪發(fā)現(xiàn)地塊內(nèi)部雖大部分已歸整，但仍有部分釘子戶未進(jìn)行拆遷，因此預(yù)計(jì)今年入市的可能性不大。

另有說法說該項(xiàng)目萬科已經(jīng)退出，具體詳情和真相不知。

2、聯(lián)姻美景置業(yè)

2012年12月18日下午，美景集團(tuán)總部，沒有邀請(qǐng)任何媒體，也沒有盛大的場(chǎng)面，但簽約雙方美景和萬科及締結(jié)的協(xié)議內(nèi)容，足以令這場(chǎng)簽約震動(dòng)中原房地產(chǎn)界。

一方為中國最大的專業(yè)住宅開發(fā)商，另一方為中原最具實(shí)力的地產(chǎn)商之一。萬科和美景雙方正式確定合資成立鄭州萬科美景有限公司。新公司里萬科占51%股份，美景持股49%。

合作項(xiàng)目：萬科城、萬科美景龍?zhí)?、萬科美銘科技園、萬科魅力之城、鄭紡機(jī)項(xiàng)目（待開發(fā)）、萬科司警地塊（待開發(fā)）、森林公園項(xiàng)目（待開發(fā)）、龍門項(xiàng)目（待開發(fā)公寓）

3、合作天倫地產(chǎn)

2015年4月10日，天倫地產(chǎn)與鄭州萬科地產(chǎn)共同開發(fā)——東趙合村并城改造項(xiàng)目合作簽約儀式在天倫集團(tuán)六樓貴賓室隆重舉行。天倫集團(tuán)總裁、地產(chǎn)總經(jīng)理冼振源，鄭州萬科總經(jīng)理蔡平在合作協(xié)議書上簽字。雙方高層管理人員出席本次合作簽約儀式，簽約儀式由天倫地產(chǎn)行政總監(jiān)徐懌主持。

項(xiàng)目概況

1）位置：桂園路西、東風(fēng)渠東、北四環(huán)兩側(cè)區(qū)域

2）面積：231.31公頃

3）區(qū)位圖

4）用地現(xiàn)狀圖

5）土地使用規(guī)劃圖

6）道路交通系統(tǒng)規(guī)劃

7）公共服務(wù)設(shè)施規(guī)劃

8）地塊控制性指標(biāo)一覽表

4、聯(lián)盟榮城集團(tuán)進(jìn)軍綠博組團(tuán)

地塊位置鄭汴物流通道與廣惠街交匯處附近

理念：

“只做精品”.在商品住宅市場(chǎng)，保利地產(chǎn)對(duì)目標(biāo)客戶定位為城市中、高收入消費(fèi)群體，包括政府部門公務(wù)員、企業(yè)事業(yè)單位管理人員、私營企業(yè)經(jīng)營者和自由職業(yè)者。保利地產(chǎn)通過對(duì)目標(biāo)客戶群體的價(jià)值訴求進(jìn)行研究分析，將客戶進(jìn)行進(jìn)一步的細(xì)分，并根據(jù)不同細(xì)分客戶市場(chǎng)設(shè)計(jì)了不同的產(chǎn)品線，充分滿足不同層次客戶的多樣化需求。

在商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)，保利地產(chǎn)的商業(yè)產(chǎn)品涵蓋了城市地標(biāo)性寫字樓、體驗(yàn)式購物中心、國際級(jí)標(biāo)準(zhǔn)展館、國際錦標(biāo)級(jí)高爾夫球場(chǎng)等多種業(yè)態(tài)，企業(yè)在佛山南海千燈湖邊的保利水城是華南地區(qū)最大的ShoppingMall之一；保利地產(chǎn)在廣交會(huì)展館旁擁有超過20萬平方米的國際會(huì)展展館物業(yè)，并擁有“中國國際家具精品展”等自有會(huì)展品牌。目前，企業(yè)已經(jīng)成為國內(nèi)擁有會(huì)展物業(yè)最多、會(huì)展服務(wù)最為專業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)商之一。

鄭州模式：

聯(lián)合開發(fā)+自主拿地

1、聯(lián)合開發(fā)之殃---開山之作保利百合

通過查詢股東認(rèn)繳資金發(fā)現(xiàn)，保利地產(chǎn)和恒天集團(tuán)各占50%，說句不專業(yè)的話，該開發(fā)商也許并不是保利地產(chǎn)能夠左右的，因?yàn)槌龅腻X都是一樣的，而不像萬科和美景的合作模式，萬科占51%，美景必須聽萬科的，屬于萬科主導(dǎo)。

聯(lián)合開發(fā)，而保利地產(chǎn)又不能完全做主，而恒天集團(tuán)不是做房地產(chǎn)出身，這在一定程度上可能會(huì)影響決策。

2、虎口奪食---保利海上五月花

2012年12月12日是房產(chǎn)大鱷保利集團(tuán)家族值得紀(jì)念的日子，斥資68674.5萬元力壓群雄，一口氣在鄭州拿下4塊商住地，面積達(dá)到214.1畝。這也是保利集團(tuán)進(jìn)入鄭州與其他企業(yè)合作后，首次獨(dú)自大規(guī)模拿地。然而該地塊競(jìng)得可謂艱難，32家房企哄搶，競(jìng)價(jià)9個(gè)小時(shí)。

3、轉(zhuǎn)戰(zhàn)地市----與建業(yè)合作開發(fā)洛陽項(xiàng)目

然而該地塊建業(yè)出資51%，也就意味著這也是聯(lián)合開發(fā)的項(xiàng)目，根據(jù)合作協(xié)議，在訂立合作協(xié)議前，建業(yè)地產(chǎn)同意向鄭州保利支付上述已付金額51%的款項(xiàng)，即2.46億元，以及一筆每年10%的保利資金使用費(fèi)約612.57萬元。

在注資完成后，項(xiàng)目公司的董事會(huì)將由五名董事組成，其中三名董事由建業(yè)地產(chǎn)提名，兩名董事由鄭州保利提名。鄭州保利將負(fù)責(zé)項(xiàng)目公司的項(xiàng)目發(fā)展、營運(yùn)及銷售，而項(xiàng)目公司將會(huì)采用保利房地產(chǎn)現(xiàn)有的管理制度。

4、收購小公司股權(quán)合作永威置業(yè)---永威西溪花園

理念：

“科學(xué)筑家”.金地集團(tuán)產(chǎn)品線的發(fā)展目標(biāo)為80%是中檔住宅產(chǎn)品，20%是高檔住宅產(chǎn)品。在目前的國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)，中檔物業(yè)仍是最好銷售的物業(yè)之一，獲得了較為理想的銷售回款速度，在很大程度上保證了項(xiàng)目的資本運(yùn)作安全，這也與金地集團(tuán)“快速滾動(dòng)開發(fā)”的開發(fā)戰(zhàn)略相統(tǒng)一；同時(shí)考慮到優(yōu)秀的商業(yè)物業(yè)能為公司增加經(jīng)常性收入，金地的產(chǎn)品線已擴(kuò)展到寫字樓和商業(yè)物業(yè)。經(jīng)過不斷的調(diào)整，金地形成了現(xiàn)有的產(chǎn)品線，近年來的穩(wěn)步發(fā)展證明該公司的產(chǎn)品線比較成功。

鄭州模式：

獨(dú)立拿地四處碰壁，被逼合作開發(fā)

1、首戰(zhàn)惠濟(jì)區(qū)皋村---不了了之

金地來鄭州，首先和政府談的地塊是惠濟(jì)區(qū)皋村地塊（目前已被錦藝集團(tuán)開發(fā)成錦藝金水灣），后來不知道是因?yàn)榈貕K太過零散還是因?yàn)槌侵写甯脑臁八碧?，最終不了了之。

雖然這個(gè)地塊不再是金地的地塊了，我們不妨也看一下當(dāng)時(shí)的規(guī)劃。

1）地塊位置

固城路以東，香山路以西，濱河路以南、龍門路以北圍合街坊部分內(nèi)

2）用地規(guī)劃圖

3）地塊指標(biāo)

2、相戀于舊城改造，最終卻無奈退出

2012年11月23日上午，金地集團(tuán)與鄭州市人民政府簽訂框架協(xié)議，擬在鄭州市中心城區(qū)建設(shè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目金地廣場(chǎng)。

項(xiàng)目概況：整個(gè)項(xiàng)目東起紫荊山路，西至人民路丹尼斯，占地面積約260畝，總建筑面積約100萬(含地下部分)，其中商業(yè)面積近40萬，包括單體面積約15萬的公園式Shopping Mall、12萬商業(yè)步行街、甲級(jí)寫字樓、200米的超高層五星級(jí)奢華酒店、國際劇場(chǎng)、城市精品住宅等

2013年，在人民路街道辦事處樓宇辦的全程服務(wù)下，先期注資2000萬元的鄭州港怡房地產(chǎn)開發(fā)有限公司及注資1.6億元人民幣的鄭州金景房地產(chǎn)開發(fā)有限公司順利完成營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證和組織機(jī)構(gòu)代碼證注冊(cè)程序，為工人新村舊城改造奠定了扎實(shí)基礎(chǔ)；

2014年末，金地正式退出該片區(qū)改造，一方面系片區(qū)內(nèi)公共單位明珠酒店不愿意參與改造（明珠酒店位于人民路上，是未來該片區(qū)改造后金地商務(wù)中心人民路的出口處），另一方面則是因?yàn)樯霞?jí)規(guī)劃部門對(duì)城改的各項(xiàng)控修規(guī)編制及改造區(qū)域內(nèi)公共配建的高要求等原因。最終在算了兩年賬后（理科生嘛，算賬是必須的），金地還是選擇了退出。

3、與金屬材料公司聯(lián)合開發(fā)金地鉑悅

2013年6月19日，金地集團(tuán)通過招拍掛順利摘得了在鄭州的第二塊土地。該地塊位于鄭州市管城區(qū)鐵軍路東、航海東路北。總占地面積61.2畝，規(guī)劃容積率3.5，容積率建筑面積為14.3萬㎡。土地用途為居住用地，土地使用權(quán)出讓年限為70年。金地集團(tuán)擁有該項(xiàng)目51%的權(quán)益（與鄭州金屬材料有限公司聯(lián)合開發(fā)）。

該項(xiàng)目因規(guī)劃更改等原因，原定的2015年入市時(shí)間將延期，目前工程進(jìn)度暫停，處于封盤狀態(tài)，工地還是一個(gè)坑

4、一直在努力，從未放棄鄭州市場(chǎng)

2014年9月17日，金地集團(tuán)武漢房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在滎陽摘得兩塊純宅地，共耗資1.47億元購地89.3畝，平均每畝單價(jià)164.1萬元。該項(xiàng)目位于鄭州市鄭上新區(qū),東至桃賈路、西至規(guī)劃丁香路、南至鄭上路、北至規(guī)定用地界線。項(xiàng)目占地面積57,532平方米,規(guī)劃容積率3.0,計(jì)容積率建筑面積172,595 平方米。地塊用途為居住用地,使用年限70年。金地集團(tuán)擁有該項(xiàng)目 51%的權(quán)益。而這也是時(shí)隔一年后金地再次在鄭州拿地。

理念：

“核心價(jià)值體系：可持續(xù)發(fā)展的綠色生態(tài)開發(fā)理念、綜合的社區(qū)資源整合開發(fā)能力、租售并舉的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)形態(tài)、完善的全程服務(wù)體系

鄭州模式：

姍姍來遲，“神出鬼沒”

一、鄭東新區(qū)城市綜合體項(xiàng)目

位于鄭東新區(qū)龍湖CBD片區(qū)，已基本完成概念方案設(shè)計(jì)工作，項(xiàng)目信息不詳，值得期待噢。。。

二、洛陽市城市綜合體項(xiàng)目

由招商地產(chǎn)投資建設(shè)，集商務(wù)、企業(yè)總部、文化創(chuàng)意、高端居住為一體，該項(xiàng)目信息不詳。

三、鄭州市二七區(qū)馬寨合村并城開發(fā)項(xiàng)目

結(jié)束語：

地產(chǎn)界四大金剛在鄭州的這個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)如此“水深”的環(huán)境下，生活可謂差別巨大，萬科地產(chǎn)可謂“背靠大叔（河南國資委）三妻四妾（美景、天倫、榮城）、婚姻美滿”典型的成功模式；保利地產(chǎn)可謂“開局不利（首開之作諸事不順）、畜勢(shì)待發(fā)（退而求與本土房企合作）”；金地集團(tuán)可謂“磕磕絆絆（退皋村失工人新村緩鉑悅）、偏居一隅（格林小城）”；招商地產(chǎn)（姍姍來遲、神出鬼沒）。