最近，為了防止房價下跌和房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)下滑。最近政府再次出臺一系列政策扶持房地產(chǎn)。很多人擔(dān)心房價再次大幅上漲。我認(rèn)為房價不僅不可能大幅上漲，相反，房價已經(jīng)進入下跌周期。原因如下：
1、現(xiàn)在出臺的政策，實際以前也出臺過。再次出臺這樣的政策作用會小的多；
降低首付和貸款利息只對那些以前就很想買，但連首付都無法籌齊的剛需有點作用。還有，以前就有部分房地產(chǎn)開發(fā)商利用陰陽合同早就變相給購買者降低了首付。
至于解除限購，實際以前很多地方政府本來就沒有嚴(yán)格執(zhí)行。還有，限購就是限制持有多套房產(chǎn)。而本來一家人正常情況下只需要一套房屋。所以，限購只是限制了房屋投資或投機者，剛需本來就基本不受影響。
2、加上長期的房價上漲預(yù)期已經(jīng)透支了大量需求；
房價以前存在長期的強烈上漲預(yù)期，有錢的基本都買房了。很多人本來暫時不需要房屋的都已經(jīng)購買了。
比如：很多人給自己暫時還分家的孩子也買房了
3、反腐和不動產(chǎn)登記導(dǎo)致部分人員拋售房產(chǎn)；
4、高庫存導(dǎo)致現(xiàn)貨供應(yīng)非常充足，而大量的在建房會形成源源不斷的供應(yīng)。即使房價下跌供應(yīng)也不會馬上減少；
5、地方政府對財政的依賴性，導(dǎo)致地方政府不得不源源不斷的出售土地，并形成新的源源不斷的供應(yīng)打壓房價；
在房價下跌或者房屋銷售困難的情況下，政府不得不降低價格出售土地，而低價土地的入市必定會拉低新建房屋成本，加速房價的下跌；
6、政府保障低收入人群的住房問題，保障性住房規(guī)模越來越大。在房屋供應(yīng)總體過剩的情況下，保障房的建設(shè)會導(dǎo)致房屋供應(yīng)更加過剩；
7、房價難以明顯上漲、交易成本相對高企，再加上股市的火熱。炒作的目的是短期能賺大錢，如果房價不明顯上漲。不僅不會吸引到資金來炒作。以前炒作投機者囤積的房源還會面臨拋售；
8、這些年各級政府或銀行能夠維護房價的政策能想到的都想到了，比如：購房上戶口、社會福利和購房掛鉤、政府補貼購房者、政府直接購買商品房、降低首付和對房貸實行優(yōu)惠等等；
最近。我一個在重慶某全國知名房地產(chǎn)公司當(dāng)技術(shù)老總的同學(xué)聯(lián)系中得知，新的房地產(chǎn)政策出臺他們的房屋銷售價格基本沒有上漲。他告訴我說主要是企業(yè)庫存量太大，而且新政出臺以后，沒有出現(xiàn)購房者大量增加的情況。
我們曾經(jīng)扶持鋼鐵、光伏行業(yè)，結(jié)果呢？不斷的補貼和刺激需求，換來的是鋼鐵行業(yè)長期的虧損。結(jié)果是：
1、嚴(yán)重的產(chǎn)能過剩；
短期刺激需求導(dǎo)致產(chǎn)能跟隨增加。最后導(dǎo)致更加嚴(yán)重的產(chǎn)能過剩。
2、企業(yè)長期微利或虧損；
鋼鐵行業(yè)的一位重要級別的人物曾經(jīng)明確指出，鋼鐵行業(yè)今天的困境就是大規(guī)模建設(shè)導(dǎo)致的惡果。
3、浪費了大量的財政收入；
用財政收入去補貼過剩的產(chǎn)能，只能導(dǎo)致債務(wù)問題更加嚴(yán)重，就像借錢給一個無法收支平衡的人一樣。最終，很多都可能形成壞賬。
4、違背可持續(xù)發(fā)展的基本政策；
透支未來需求，雖然可以導(dǎo)致短期需求增加，經(jīng)濟繁榮。但代價是將來需求減少。這樣不僅會導(dǎo)致經(jīng)濟發(fā)展的不可持續(xù)。而且會導(dǎo)致很多建設(shè)和投資浪費。比如：如果不刺激需求，每年需要5億噸鋼材，長期最多6億噸鋼材的產(chǎn)能和投資規(guī)模就行了。但我們短期刺激導(dǎo)致短期需求增加到10億噸，鋼鐵產(chǎn)能和規(guī)模達到12億噸。但最后需求下降，大量鋼鐵產(chǎn)能過剩不得不退出鋼鐵行業(yè)。那么大量的建設(shè)可能最后只能拆除。長期看，這就是一種社會財富的浪費。
在房屋大量過剩的情況下，這些扶持的政策不僅不能緩解供過于求的矛盾。反而會導(dǎo)致這些矛盾加劇。以前，之所以政策出臺能見效，主要是政策導(dǎo)致了投資、投機和恐慌性需求的增加。總的來說就是透支未來需求來維持短暫的經(jīng)濟增長。但這種繁榮的代價卻很巨大，得不償失。
