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夫妻一方擅自出賣共同共有房屋的案件并不少見，案件中可能涉及善意取得、表見代理等法律關系，不同法律關系的認定會產生不同的法律后果。本文總結類案的審理情況，從買賣合同效力、善意取得和表見代理制度、家事代理等方面分析司法裁判中的具體法律適用問題。

作者：蔣乾巽，重慶市第二中級人民法院

來源：審判研究

物權法第九十七條規(guī)定：處分共有的不動產或者動產以及對共有的不動產或者動產作重大修繕的，應當經占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外。司法實踐中，夫妻一方違反上述規(guī)定擅自處分共有房屋引發(fā)的糾紛仍然存在，相關的法律適用問題亦值得思考整理。

一、夫妻一方擅自出賣共有房屋糾紛案件的審判概況

分析筆者所在中院及轄區(qū)基層法院相關案件，可以發(fā)現(xiàn)此類糾紛具有以下特點：一是當事人之間矛盾沖突較為激烈，容易引發(fā)申訴上訪事件，法院時常著重于調解工作以盡量平衡當事人之間的利益；二是雖然進入訴訟的案件數(shù)量較小，然而法院的判決結果不盡一致，無法對人們的行為起到示范性、引導性的效果；三是以判決返還房屋結案的案件往往因購房人已實際入住而難以執(zhí)行。

根據(jù)糾紛發(fā)生的具體原因的不同，此類案件主要有以下三種情形：第一種情形是因夫妻感情破裂，一方為爭取離婚時的財產利益而單方出賣共有房屋所引起的糾紛；第二種情形是因房價上漲，賣房人期望通過法院判決返還已售房屋而享受當前房屋增值的利益；第三種情形是因房屋已納入拆遷區(qū)域，買賣雙方就拆遷補償款的歸屬或者分配而產生糾紛。

根據(jù)房屋權屬登記的權利人的不同，此類案件主要分為四種類型：類型一，夫妻共同共有房屋權屬登記在雙方名下，其中一方未經另一方同意擅自以夫妻雙方的名義將房屋出賣給第三人；類型二，夫妻共同共有房屋權屬登記在一方名下，登記權利人未經另一方同意擅自以自己名義或者雙方名義將房屋出賣給第三人；類型三，夫妻共同共有房屋權屬登記在一方名下，另一方未經登記權利人同意擅自以登記權利人名義或者雙方名義將房屋出賣給第三人；類型四，合法的夫妻共同共有房屋未辦理產權登記，一方未經另一方同意擅自將房屋出賣給第三人。以上四種類型中，法律對當事人權利予以保護的價值基礎并不相同，由此造成法律適用的區(qū)別。

二、房屋買賣合同的效力

關于夫妻一方擅自與第三人訂立的房屋買賣合同的效力，目前有三種觀點：合同無效、合同效力待定、合同有效。效力的爭議，主要來源于買賣合同法解釋第三條與合同法第五十一、一百三十二條的銜接問題。從法律體系上看，鑒于我國合同法立法時沒有采納物權行為無因性理論，致使以合同方式所為的處分，沒有區(qū)分負擔行為（債權行為）和處分行為（物權行為）。而物權法第十五條規(guī)定：當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規(guī)定或合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力，明確表明我國立法已經接受“區(qū)分物權變動的原因與結果”的原則。

也就是說，處分行為的效力與合同的效力并非有必然相同的結果。合同法第五十一條規(guī)定中“處分”和“合同”，應限縮解釋為處分行為即物權的變動，而不包括負擔行為即處分合同在內。從客觀現(xiàn)實來看，若采用合同無效說或者合同效力待定說，則在買賣合同無效的場合，法律難以保護善意第三人履行利益和期待利益而使處分人承擔違約責任。

買賣合同法解釋第三條在嚴守司法解釋立法原則的基礎上，給人們提供了一個科預見的規(guī)范。依據(jù)其規(guī)定，出賣他人之物時，處分合同的效力應當是確定有效的；真正效力未定的應當是合同的履行結果。故上述前三種類型中的房屋買賣合同應當是有效的。對于第四種類型中，盡管城市房地產管理法第三十八條有不得轉讓“未依法登記領取權屬證書”的房地產的強制性規(guī)定，但該強制性規(guī)定不屬于導致合同無效的效力性規(guī)定，而屬于管理性規(guī)定。依照合同法司法解釋（二）第十四條，違反管理性規(guī)定的，合同并非無效。綜上，在不存在合同法第五十二條規(guī)定的合同無效事由的情況下，夫妻一方擅自出賣共有房屋所訂立的房屋買賣合同都是有效的。

三、善意取得制度的適用

物權法第一百零六條規(guī)定：無權處分人將不動產或者動產轉讓給受讓人的，所有權人有權追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產或者動產的所有權：（一）受讓人受讓該不動產或者動產時是善意的；（二）以合理的價格轉讓；（三）轉讓的不動產或者動產依照法律規(guī)定應當?shù)怯浀囊呀浀怯?，不需要登記的已經交付給受讓人……?；橐龇ń忉專ㄈ⒒橐龇ㄅc物權法予以銜接，其第十一條規(guī)定：一方未經另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意購買、支付合理對價并辦理產權登記手續(xù)，另一方主張追回該房屋的，人民法院不予支持。所以，在夫妻一方以自己的名義出賣共有房屋時，應審查是否符合善意取得制度的規(guī)定。司法實踐中，一般認為無權處分人轉讓不動產，受讓人善意取得不動產應當符合以下三個條件：一是受讓人受讓不動產時是善意，二是受讓人以合理價格受讓不動產，三是轉讓不動產依法應當?shù)怯浀囊呀浀怯洝?/span>

1．受讓人“善意”的標準

“善意”應作為第三人利益保護制度設置的必要基礎。[1]在判斷是否善意時，應采取推定的方法，即推定受讓人是善意的，應當由原權利人對受讓人在受讓財產時是否具有惡意進行舉證，如果不能證明其為惡意，則推定受讓人是善意的。如果完全讓受讓人就其出于善意來作出舉證，則加重了受讓人的舉證負擔，不利于保護善意第三人的利益。當然受讓人的推定善意應當首先符合“一般人”標準，即普通的完全民事行為能力人針對房屋買賣中的外在表象能否辨識轉讓人屬于無權處分人，若能辨識，則應推知受讓人惡意。如不動產登記簿上存在異議登記，第三人顯然不能成立善意。

在原權利人舉證以后，法官應當根據(jù)原權利人的舉證以及各種客觀、外部的情況進行綜合判斷，以確定第三人是否在交易時具有善意。[2]例如重慶二中院于2011年二審審結的一起典型案例，被上訴人向某擅自將其與被上訴人譚某的夫妻共同共有房屋轉讓給向某某，一審判決轉讓行為無效。二審法院認為，譚某舉證證明了向某某知道譚某、向某間的夫妻關系，向某某應當知道向某無權處分，最終判決駁回上訴，維持原判。但若向某某有證據(jù)證明向某表明其處分財產已得到譚某同意，該證據(jù)即使不是真實的但足以使向某某相信為真實的，向某某仍不失為善意。

2．合理價格的標準

通常情況下，如果一個人以超乎尋常的低價出售房屋，正常人應該馬上注意到該房屋可能存在瑕疵，因而會做進一步調查，否則就違背了應盡的審慎義務，從而被排除在善意之外。因此，“合理價格”可以被包含在“善意”的認定標準之中。既然在判斷是否為善意時，采用推定善意的方法，那么在判斷價格是否合理時，也應采用推定合理的方法，即由原權利人對受讓人支付的價格是否合理負擔舉證責任，如果不能舉證證明交易價格不合理，則推定交易價格合理。但不同的人在不同的情況下對“合理”可以有不同的理解，這造成了不同法院對“合理”的認定標準有差別。

為統(tǒng)一衡量“合理”的標準，應明確界定“合理”的范圍。如何界定，可以參考適用2009年5月13日頒布的《最高人民法院關于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的規(guī)定（二）》第十九條關于撤銷權行使時“明顯不合理低價”條件的司法解釋，即“轉讓價格達不到交易時交易地的指導價或者市場交易價百分之七十的，一般可以視為明顯不合理的低價”。房屋交易時，達不到市場交易價格的70%，又無其他正當理由的，應當認定是不合理的交易價格。同時，市場交易價格應當以同時期、同地段、同類型房屋交易市場的平均價格為基準予以確定。

但轉讓價格達到市場價格的，受讓人未必就是善意的。實踐中，市場價格是一種普遍平均價格，顯示的僅是同等地段相同性質房屋的普遍價格。房屋由于裝飾裝修方面的因素，可能在交換價值上與市場價格存在較大差異，法官應當依據(jù)法律事實進行綜合評判。轉讓價格明顯低于市場價格的，受讓人也未必就不是善意。例如轉讓人以為家人就醫(yī)而急于變現(xiàn)為由轉讓房屋的，受讓人客觀上有理由相信轉讓人低價轉讓的原因而與之交易，受讓人應屬于善意。不過在這種情況下，應由受讓人證明其支付價格的合理性。

在審判實踐中，有當事人為了逃避稅收，存在約定價格與實際支付價格不一致的情形。筆者認為，判斷轉讓價格是否合理應以實際支付價格為準。如果當事人約定的價格合理，但實際支付價格不合理，則不應適用善意取得制度。但是，如果當事人約定的價格合理，并約定了按期付款，并且這種約定是符合交易習慣的，那么只要受讓人按約定支付價款，即使沒有付清全部價款，也應當認定為“以合理的價格轉讓”。

3．完成登記

重慶二中院日前二審審結了一起房屋買賣合同糾紛案件，被上訴人李某以自己的名義擅自將其與上訴人梁某的共有房屋出賣給王某，一審判決合同有效，并李某、梁某協(xié)助王某辦理房屋的產權過戶手續(xù)。雖然王某在二審中自愿撤回協(xié)助辦理產權過戶手續(xù)的訴訟請求，但該案所涉及的合同履行問題值得我們加以分析。

登記的公信力賦予第三人憑借登記對抗真正權利人請求的權利。正如王澤鑒先生所言，不動產物權既以登記為公示方法，則信賴此項表征者，縱令其表征與實質的權利不符，對于信賴之人，亦應予以保護。依照物權法第九條的規(guī)定，除法律另有規(guī)定外，不動產物權的變動，經登記發(fā)生效力。如果第三人尚未獲得變更登記，則不能使用善意取得制度。相反，如果已經辦理變更登記，即使轉讓人未將該不動產交付給受讓人，也可適用善意取得制度。

上述案例中，即使王某是善意的，且支付了合理的對價，由于沒有完成登記，不符合善意取得制度的構成要件，雙方也不能發(fā)生善意的結果，一審法院作出的判決是錯誤的。其錯誤的要害，是把依據(jù)合同取得的只有相對性的權利，當成具有排他性的物權；[3]而把真正房屋權利人的排他性權利置之不理，使其不能發(fā)揮物權排他的效力。

四、表見代理的適用

善意取得制度是從物權法的角度保護善意第三人，而表見代理制度是從債權法的角度予以保護，維護交易安全。表見代理是指行為人雖無代理權，但善意相對人客觀上有充分的理由相信行為人有代理權，而與其為民事行為，該民事行為的后果直接由本人承擔的一項民事法律制度。[4]表見代理實質上屬于廣義的無權代理，是無權代理的一個特殊例外情況。我國法律關于表見代理的規(guī)定體現(xiàn)在合同法第四十九條：行為人沒有代理權、超越代理權或者代理權終止后以被代理人名義訂立合同，相對人有理由相信行為人有代理權的，該代理行為有效。

從保護交易安全的角度考慮，夫妻一方以另一方或者雙方名義與第三人進行的民事行為，對夫妻一方所為的行為后果，一般適用表見代理的規(guī)定。因此，婚姻法解釋（一）第十七條第二款規(guī)定：夫或妻非因日常生活需要對夫妻共同財產做重要處理決定，夫妻雙方應當平等協(xié)商，取得一致意見。他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道為由對抗善意第三人。

有觀點認為，對代理權的信任應包含于善意取得制度保護的范圍，代理人擅自處分被代理人的財產屬于無權處分的主要情形之一。[5]依據(jù)物權法第一百零六條之規(guī)定，無權處分是適用善意取得制度的前提。所以，在處理夫妻一方以另一方或者雙方名義擅自出售共有房屋的糾紛時，一些法官認為，婚姻法為舊法，物權法為新法，新法優(yōu)于舊法，應適用不動產善意取得制度取代婚姻法有關表見代理的規(guī)定。筆者認為此處混淆了無權處分與無權代理之間的區(qū)別。無權處分系處分人以自己的名義處分他人之物，而無權代理系代理人以被代理人名義進行活動，如果不以自己名義應屬于無權代理而非無權處分”。[6]況且善意取得制度旨在補救讓與人無處分權的欠缺，其保護的范圍僅限于對處分權的信任，對于行為能力及代理權的信任，不能適用善意取得制度。[7]

因而，在處理夫妻一方以另一方或者雙方名義擅自出售共有房屋的糾紛時，應審查是否符合表見代理制度的主客觀構成要件。即買受人是否通過網上的賣房信息、隨處張貼的賣房告示或者中介機構，與夫妻一方訂立房屋買賣合同；買受人在與夫妻一方交易時，是否對涉案房屋權屬證書上的權利人進行了必要的審查和識別；簽訂合同時，是否有夫妻雙方的簽名，夫或妻一方是否出示了另一方的身份證、結婚證及涉案房屋權屬證書，房屋價格是否合理，買受人與夫或妻一方有無特殊的利害關系等因素來綜合評判是否形成表見代理。若符合表見代理制度構成要件，則合同對“被代理人”產生法律約束力，可依據(jù)合同法第一百零七條規(guī)定，要求出讓人協(xié)助辦理房屋產權變更登記手續(xù)。若不符合表見代理制度構成要件，則合同對“被代理人”不產生法律約束力。我國并不承認物權行為的無因性，過戶登記的行為因此缺乏合法的基礎，即使辦理了登記手續(xù)，在房屋沒有被另外善意第三人善意取得的情況下，也依法應當撤銷物權登記，恢復到交易行為之前的初始狀態(tài)。

五、家事代理

家事代理權，又稱日常事務代理權、日常家事代理權，是指夫妻一方在因家庭日常事務而與第三人為一定的法律行為時，享有代理配偶他方的權利。[8]具體而言，夫妻一方代表夫妻雙方所為的一定行為，視為夫妻共同意思表示，對夫妻雙方產生法律約束力，夫妻雙方對該行為承擔共同連帶責任。我國家事代理制度規(guī)定于婚姻法解釋（一）第十七條第一款：夫或妻在處理夫妻共同財產上的權利是平等的。因日常生活需要而處理夫妻共同財產的，任何一方均有權決定。為避免夫妻一方因另一方濫用代理權而遭受重大財產損失，該條款將家事代理權的范疇以日常家務（《婚姻法解釋（一）》稱之為“日常生活需要”）設界，這也是我們分析夫妻一方處分共有房屋能否行事家事代理的重要標準。

日常生活需要包括夫妻雙方及其未成年子女日常生活所必要的家庭事項。王澤鑒先生認為，日常家務是指一般家庭日常所處理的事項，諸如購買食物、衣物、家用電視、冰箱、油漆住所墻壁等，應依夫妻表現(xiàn)生活的程度決定之。[9]在日常生活中，為了方便夫妻共同生活，保障財產交易的效率，夫或妻一方都可以代理另一方購買食品、藥品、生活用品等。若該代理超過了日常生活需要這個范圍，就會構成無權代理。

根據(jù)上述分析可知，具有重大價值的房屋不應包含于日常生活需要的范圍內，房屋買賣也不應適用家事代理制度。在缺少必要的書面授權形式要件時，夫妻一方對于共有房屋的處分不得濫用家事代理權，同時第三人不得直接援引夫妻一方在處分共有房屋時擁有家事代理權而促成處分行為的成立。

回到上文所列的四種類型中，在類型一、三中，均包含了以非處分人名義處分房屋，應審查是否符合表見代理的構成要件。在類型二中，若登記權利人以自己名義處分共有房屋，則應審查是否符合善意取得制度的構成要件；若登記權利人以夫妻雙方的名義處分，則審查是否符合表見代理的構成要件。在類型四中，因房屋未取得產權證書，無論出賣人以誰的名義處分房屋，買受人也無法辦理房產變更登記，自不能取得受讓房屋的所有權。

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