老于說：在REITS沒有正式推出前，至于為什么沒有推出，一個很簡單的原因是目前我們國內(nèi)的許多資產(chǎn)估值過高，收益過低，而不是法律條文、稅收、人才、市場等原因。所以商業(yè)地產(chǎn)的投資發(fā)力點還沒有真正到來，普遍還處在看項目的階段。未來三、五年后也許會是基金投資機構(gòu)進入商業(yè)地產(chǎn)的高峰期。

　　中國堪稱亞洲和全球購物中心最大的成長型市場，自2013年平均每年新項目增量不低于300家，尤其在一些主要的二線城市和三線城市，市場容量迅速擴大。中國的商業(yè)房地產(chǎn)進入一個比較快速的發(fā)展領(lǐng)域，中國的商業(yè)地產(chǎn)市場也日漸成為國內(nèi)外投資者關(guān)注的熱點區(qū)域。很多外國基金投身中國的商業(yè)房地產(chǎn)投資，像美國華平這樣的老牌PE從一開始的涉足內(nèi)陸商業(yè)地產(chǎn)到初嘗甜頭，再到擴大在華投資項目，都意味著其對中國商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的持續(xù)看好。

　　毋庸置疑，在當(dāng)前中國特殊的宏觀經(jīng)濟環(huán)境下，基金等資本對于商業(yè)地產(chǎn)的投資熱情是存在的。據(jù)業(yè)內(nèi)相關(guān)人士分析了解，基金對于商業(yè)地產(chǎn)的投資發(fā)力點還沒有到來，普遍還處在看項目的階段。未來兩、三年后將會是基金投資機構(gòu)進入商業(yè)地產(chǎn)的高峰期。

　　中國的購物中心建設(shè)速度讓海外資本看漲中國商業(yè)地產(chǎn)的長線發(fā)展，但是在外資尋找投資資源時也確實存在諸多限制和困難。一方面，商業(yè)地產(chǎn)投資額大，投資回報期長。“理想的投資回報如何而來”？商業(yè)地產(chǎn)金融化、退出機制、商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)成本和財務(wù)決策一直都是中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)最關(guān)心但又最無奈的重磅話題。另一方面，國內(nèi)許多開發(fā)商和投資人在目前的階段尚缺乏融資和商業(yè)運營經(jīng)驗，對商業(yè)地產(chǎn)投資開發(fā)、資產(chǎn)長期經(jīng)營和退出機制缺乏成熟地經(jīng)驗和思考。商業(yè)是需要一個長期經(jīng)營，有一定的培養(yǎng)期；商業(yè)地產(chǎn)的內(nèi)在發(fā)展更需求長期資金的支持。

　　在2014年中購聯(lián)第十二屆年會金融論壇上，中購聯(lián)邀請到中信資本MD、房地產(chǎn)投資部主管程驍遠先生，他用豐富的境內(nèi)外投資經(jīng)驗為同行業(yè)人士重點闡述分享了基金公司與商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)主方合作的新思想和新模式。

　　從基金的角度來考慮，他把基金公司與商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)主方合作的模式歸納為以下幾種：

　　模式一：遠期資產(chǎn)購置。開發(fā)商需按照合同約定的技術(shù)要求指標(biāo)負(fù)責(zé)項目的開發(fā)建設(shè)，并按相關(guān)合同條款進行資產(chǎn)交付。商業(yè)地產(chǎn)項目規(guī)劃設(shè)計對項目成功至關(guān)重要，因此基金公司通常要求在項目的早期設(shè)計階段即介入項目。基金公司和開發(fā)商更早的進入?yún)f(xié)商，進行項目資產(chǎn)定位、涉及種種標(biāo)準(zhǔn)和要求的溝通，對雙方都有益處，能消除更多的不穩(wěn)定性。

　　模式二：共同投資，共同開發(fā)?；鸸靖_發(fā)商可能從利益上更一致，大家綁在一塊。開發(fā)商負(fù)責(zé)項目的開發(fā)建設(shè)?；鸸就ǔＲ笾鲗?dǎo)項目的規(guī)劃設(shè)計及后期運營管理，并對項目退出擁有強售權(quán)(drag along)，但開發(fā)商在同等條件下享有優(yōu)先回購權(quán)。

　　模式三：項目層面的財務(wù)投資。開發(fā)商全權(quán)負(fù)責(zé)項目的開發(fā)建設(shè)及后期運營管理，并提供定期報告?；鸸就ǔＴ诙聲用鎸椖窟M行監(jiān)控，并定期進行實地監(jiān)察?；鸸镜耐顿Y可采用股權(quán)或債權(quán)，并對退出有一定安排。作為一個財務(wù)投資人更傾向于被動式的管理，被動式的管理，對開發(fā)商來說是有壓力的，如果沒有運作好項目的話，有很大的風(fēng)險，因此開發(fā)商自己要能精確的計算未來的債務(wù)風(fēng)險。

　　模式四：平臺投資。開發(fā)商負(fù)責(zé)項目的開發(fā)建設(shè)。視雙方協(xié)議及股權(quán)比例，基金公司可以直接參與項目的具體運營管理或僅在董事會層面對項目進行監(jiān)控。基金公司的投資可采用股權(quán)、債權(quán)或可轉(zhuǎn)債等形式，并對退出有一定安排。

　　平臺投資對于手上有比較多的商業(yè)項目，而且自己有了一定的管理能力的開發(fā)商是一個比較好的方法。開發(fā)商可能有好幾個項目，把多個商業(yè)物業(yè)跟投資者進行合作，首先要求它項目產(chǎn)品的收益本身已經(jīng)達到一定的程度，而投資者希望看好項目未來的發(fā)展，希望看到未來的收益是怎么樣去計算，所以就要求開發(fā)商的管理能力和運營的能力相當(dāng)?shù)闹匾?/span>

　　模式五：公司層面的投資。開發(fā)商負(fù)責(zé)項目的開發(fā)建設(shè)及后期運營?；鸸就ǔＴ诙聲用鎸椖窟M行監(jiān)控?；鸸镜耐顿Y可采用股權(quán)、債權(quán)或可轉(zhuǎn)債等形式，并對退出有一定安排。

　　程先生從基金公司的投資發(fā)展角度尋找與商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)主方合作的五種模式道路，適合在不同的階段配合開發(fā)商不同的需求，來配制投資這幾個模型。

　　未來，中國的商業(yè)地產(chǎn)將繼續(xù)擴大發(fā)展，相信包括國內(nèi)外的開發(fā)商，投資機構(gòu)，運營商，零售商的參與者，分羹者會越來越多。未來購物中心行業(yè)必將進入投資開發(fā)、運營管理、兼并收購、資本運作的全產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展時期。商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)模式創(chuàng)新將是未來贏得競爭格局勝利的關(guān)鍵因素。

來源：清科