由于房地產開發(fā)行業(yè)的特殊性，在房屋開發(fā)過程中企業(yè)先獲得對客戶的預售款，待建筑物竣工驗收合格后再結算收入?！锻恋卦鲋刀悤盒袟l例實施細則》第十六條規(guī)定：“納稅人在項目全部竣工結算前轉讓房地產取得的收入，可以預征土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結算后再進行清算，多退少補?！睍嬏幚碇饕婕耙韵聨讉€方面的內容：預繳土地增值稅的核算、計提和預提土地增值稅的核算、匯算清繳土地增值稅的核算。房地產財稅微信：fdccspx

1. 預繳土地增值稅的核算。房地產企業(yè)收到預收款項時，不能確認收入，會計處理為：借：銀行存款；貸：預收賬款。對于預收款，需要預繳土地增值稅，預繳稅款時，借：應交稅費——應交土地增值稅；貸：銀行存款。此時，由于收入未能確認，不能將預繳的稅金計入當期損益。

2. 計提和預提土地增值稅的核算。預收款項確認為收入時，借：預收賬款；貸：主營業(yè)務收入。同時，對已繳納的稅金，計提土地增值稅并計入當期損益，借：營業(yè)稅金及附加；貸：應交稅費——應交土地增值稅。土地增值稅是取得預收款時先預繳稅金，清算時再匯算清繳、多退少補。根據(jù)權責發(fā)生制原則和收入與費用配比原則，企業(yè)還需要預提一定金額的土地增值稅，以避免低估費用和負債、高估利潤。預提該部分稅金時，借：營業(yè)稅金及附加；貸：其他應付款——預提土地增值稅。此處不宜貸記“應交稅費——應交土地增值稅”科目，因為從稅法角度講，納稅義務還沒有發(fā)生，計入應交稅費易引起誤解。

在這里，計提是根據(jù)預繳的稅款提取的土地增值稅，預提是對超過預繳稅款部分提取的土地增值稅，實務中計提與預提往往混用。房地產財稅微信：fdccspx

3. 匯算清繳土地增值稅的核算。匯算清繳土地增值稅時，如果總稅款大于計提和預提數(shù)，則對于其差額，借記“營業(yè)稅金及附加”科目，貸記“應交稅費——應交土地增值稅”科目，同時，借記“其他應付款——預提土地增值稅”科目，貸記“應交稅費——應交土地增值稅”科目；如果總稅款小于計提和預提數(shù)，則對于其差額，借記“應交稅費——應交土地增值稅”科目，貸記“營業(yè)外收入”科目，同時，借記“其他應付款——預提土地增值稅”科目，貸記“應交稅費——應交土地增值稅”科目。

實際補交稅款時，借記“應交稅費——應交土地增值稅”科目，貸記“銀行存款”科目。4. 確認遞延所得稅資產。房地產企業(yè)預提土地增值稅后計入其他應付款，但在當年計征所得稅時不允許稅前扣除，這就造成了其他應付款賬面價值與計稅基礎的不一致，形成可抵扣暫時性差異，從而需要確認相應的遞延所得稅資產。此時，會計處理為：借：遞延所得稅資產；貸：所得稅費用——遞延所得稅費用。