鳳凰房產(chǎn)3月9日訊 對于大多數(shù)家庭來說，買房是一個家庭很重要的一件事，一所房子伴隨一個家庭的酸甜苦辣。很多人在買房過程中或多或少都遇到過一些問題和糾紛。如關(guān)于贈送面積，有的業(yè)主因所購房屋的贈送面積過大，多年未能拿到房產(chǎn)證；有的業(yè)主因開發(fā)商贈送房間偷工減料，收到質(zhì)量不過關(guān)的房屋等。很多缺少法律知識基礎(chǔ)的購房者在遇到這些問題時，便不知該怎么辦。鳳凰房產(chǎn)成都站特別策劃，根據(jù)眾多購房者在購房過程中遇到的關(guān)于贈送面積糾紛實際案例，邀請四川廣力律師事務(wù)所林春柏律師解惑答疑，為有這方面煩惱的你提供一些可行性建議。

案例1、贈送面積太多 業(yè)主買房六年拿不到房產(chǎn)證

該業(yè)主拿不到房產(chǎn)證的原因在于：開發(fā)商報建的面積與實際建成的面積有出入。當(dāng)初買房子時有一定的“贈送面積”，就是實際可使用的面積比售賣時標(biāo)注的面積大。這種贈送的形式業(yè)主看在很多樓盤里都看到過，也沒覺得有什么問題，但沒想到自己后來拿不到房產(chǎn)證就與此有關(guān)，如今孩子要上小學(xué)了，需要提供房產(chǎn)證來證明，但該業(yè)主拿不出來很麻煩。開發(fā)商仍未提交地價及契稅完稅繳清憑證，導(dǎo)致登記中心無法辦理商品房屋權(quán)屬初始登記，也使購房業(yè)主暫無法辦房產(chǎn)證。

問：遇到此情況，購房者應(yīng)如何處理呢？ 

律師支招：建議購房者首先查清楚自己所購買的基本住宅單位是否屬于規(guī)劃建設(shè)的范圍，通俗地說就是查一下在開發(fā)商的規(guī)劃設(shè)計方案、報建資料中有沒有這一套房子的“戶口”，暫且不管贈送面積的問題。只要有這套房子的基本資料，就可以要求先按照規(guī)劃報建的房屋面積登記產(chǎn)權(quán)。只要不出現(xiàn)整套房子完全是多出來的面積的情況（如開發(fā)商報建6層，結(jié)果修出來7層，則可能導(dǎo)致多出來的這一層的每一套房子都辦不了產(chǎn)權(quán)），是可以辦理產(chǎn)權(quán)登記的。在登記基本的產(chǎn)權(quán)之后，再根據(jù)實際情況和合同約定與開發(fā)商協(xié)商處理贈送面積的問題。

案例2、開發(fā)商贈送面積藏玄機辦房產(chǎn)證須繳“搭板費”

前年購置物業(yè)的付女士就碰上了一件麻煩事，付女士購買的該樓盤“贈送面積”吸引并購置物業(yè)后，辦理房產(chǎn)證時，卻被售樓中心告知“必須簽訂一份補充協(xié)議且須繳納21800元的‘搭板費’(即贈送面積加蓋費用)，否則不能辦理房產(chǎn)證。”

問：不繳納“搭板費”是否就真的不能辦理房產(chǎn)證？開發(fā)商在售樓過程中存在涉嫌“陰陽合同”行為又該由誰來進(jìn)行監(jiān)管？此種情況，業(yè)主該如何處理呢？

律師支招：開發(fā)商在合同約定之外，另立名目收取“搭板費”是沒有法律根據(jù)和合同根據(jù)的。為買房者辦理產(chǎn)權(quán)登記，是開發(fā)商的合同義務(wù)，不履行義務(wù)則構(gòu)成違約。買房者有權(quán)要求開發(fā)商繼續(xù)履行合同義務(wù)辦理房產(chǎn)證并有權(quán)根據(jù)合同約定要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。

案例3：“不寫入合同的贈送面積”無故少了近11㎡

近日，廈門某樓盤有業(yè)主反映實際贈送的面積遠(yuǎn)遠(yuǎn)少于購房時承諾的30%。據(jù)業(yè)主稱，他們根據(jù)96㎡戶型圖紙計算發(fā)現(xiàn)，按照業(yè)主30%的贈送預(yù)期，贈送面積應(yīng)為28.8㎡，但實際的贈送面積只有18平米，而樣板間實際測量結(jié)果顯示贈送面積甚至連18平米都不到，面對質(zhì)疑開發(fā)商負(fù)責(zé)人稱，并未承諾過每個戶型都有30%的贈送，只有部分戶型可以達(dá)到這個贈送率，一切以購房合同為準(zhǔn)。而合同里根本沒有寫贈送面積，開發(fā)商的答復(fù)讓業(yè)主大喊“坑爹”。

問：業(yè)主遇到此種情況，該如何處理呢？

律師支招：這種情況，需要證明是否存在“開發(fā)商曾經(jīng)承諾贈送30%面積”這一事實。如果業(yè)主舉證能夠證明開發(fā)商在銷售過程中曾經(jīng)承諾贈送房屋面積的30%，則在實際贈送面積不足的情況下，業(yè)主有權(quán)要求開發(fā)商履行承諾或者要求賠償損失。

案例4：偷工減料：贈送房間的樓板竟被樓下裝修時輕易打穿

在去年4月交付的南京一小區(qū)中，多戶業(yè)主家里贈送的小房間地板被樓下鄰居裝修吊頂時輕易打穿。經(jīng)調(diào)查，贈送房間的樓板厚度僅有8-10㎝左右，遠(yuǎn)低于該市12厘米的標(biāo)準(zhǔn)。而南京市房屋安全鑒定處的一位工作人員表示，一般吊頂時沖擊鉆正常鉆出的深度也就3-4cm左右，“這只能說明開發(fā)商使用的混凝土質(zhì)量很差”。而贈送的小房間是開發(fā)商將天井改造而來，屬于違建，購房人有苦難言。

問：業(yè)主遇到此種情況，該如何處理呢？

律師支招：出現(xiàn)上述樓下裝修時沖擊鉆打穿樓板的情況，主要原因是混凝土強度不夠。業(yè)主有權(quán)要求開發(fā)商整改。實際上這種情況多半是施工單位偷工減料所致。業(yè)主找開發(fā)商理論，開發(fā)商也會找施工單位整改。如果開發(fā)商不處理，業(yè)主也可以自行出資整改，再要求開發(fā)商賠償自己墊付的整改費用。

案例5：附加費用 挑高隔層、陽臺封閉費用多不在贈送之列

重慶一樓盤90㎡的“2+1室”戶型設(shè)計了5.8米的挑高客廳，業(yè)主將客廳隔成上下兩層，就多出來一個房間，而隔層費用需自理。同樣，該樓盤129㎡的戶型也稱贈送一房，實際上贈送的是北陽臺，交付后業(yè)主需將陽臺封閉，才可以作為房間使用。無獨有偶，另一樓盤132㎡的戶型所贈送的北房間，也是要通過業(yè)主自己封閉才能實現(xiàn)。記者從家裝公司處了解到，要將這個陽臺封閉成房間，成本在幾千至幾萬元不等，而將挑高客廳隔成上下兩層的成本則更高。

【很多購房人在買房時并不清楚贈送房間是以成品還是半成品的方式交付，因此產(chǎn)生糾紛。而由業(yè)主自行加工改造的贈送方式，不僅增加了業(yè)主的置業(yè)成本，更存在施工標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，鄰里之間關(guān)系難協(xié)調(diào)等風(fēng)險，甚至出現(xiàn)違建或者質(zhì)量問題?！?/font>

 問：業(yè)主遇到此種情況，該如何處理呢？

律師支招：嚴(yán)格說來，在房屋建成后的使用過程中，未經(jīng)審批，違背規(guī)劃設(shè)計方案，改變建筑內(nèi)部結(jié)構(gòu)或者外立面的行為，都是違法的。實踐中出現(xiàn)的加夾層、封陽臺的情況，需要根據(jù)合同約定，實事求是地處理。如果合同中沒有明確約定費用由開發(fā)商承擔(dān)或者沒有明確約定交房時夾層已經(jīng)加好、陽臺已經(jīng)封裝，，則很難要求加夾層、封陽臺的費用由開發(fā)商來承擔(dān)。

案例6：隨意虛構(gòu)贈送面積

受贈送面積吸引，李先生購買了鹽田區(qū)買的一套房子，但隨后他和其他17名業(yè)主卻聯(lián)合將開發(fā)商告上了法庭。李先生說，該樓盤2007年7月開盤時，開發(fā)商宣稱“贈送超大入戶花園，5.7米層高”，樣板房也儼然一個小復(fù)式。但是，在簽合同的時候，業(yè)主們被要求在3分鐘內(nèi)簽訂所有合同，并附加一份“委托書”，讓購房者委托一家叫“裕達(dá)”的公司免費填平贈送的天井面積。業(yè)主們卻發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商當(dāng)初承諾贈送的面積并沒填平，而是一個從1樓通到19樓的天井。而且，天井實質(zhì)是開發(fā)商為減少支出土地出讓金，隱瞞政府有關(guān)部門“偷來”的面積。

問：業(yè)主遇到此種情況，該如何處理呢？

律師支招：草率簽訂合同，就是自己把自己置于危險的合同境地。業(yè)主自己在簽訂合同時需要對自己負(fù)責(zé)。業(yè)主簽訂的填平天井的合同是與第三方簽訂的，現(xiàn)在天井沒有填，也就是第三方?jīng)]有履行該合同。因表面上第三方?jīng)]有收取任何費用，很難直接找第三方履行合同。業(yè)主可以根據(jù)開發(fā)商的宣稱與承諾，要求開發(fā)商履行其承諾、填平天井。

案例7：買一層送一層？有貓膩！

2010年11月，周先生與開發(fā)商簽訂購房合同，購買了位于溫江區(qū)某小區(qū)的房屋。開發(fā)商承諾“買一層送一層”(即購買第11層贈送同面積的第12層)。周先生當(dāng)即支付首期房款34萬余元。但周先生后來卻從當(dāng)?shù)匾?guī)劃、建設(shè)等部門得知，該開發(fā)商報批報建的該棟樓只有11層。2012年，周先生向四川省消委會投訴。

問：業(yè)主遇到此種情況，該如何處理呢？

律師支招：案例中提到的開發(fā)商對頂樓業(yè)主宣傳“買一層送一層”，可能有不同的理解。業(yè)主理解為“送一層同樣的房屋”，開發(fā)商則可能解釋為“送一層樓頂平面”。買房不是買白菜蘿卜，在簽訂合同、支付定金之前，準(zhǔn)業(yè)主們要盡量把不清楚的問題搞清楚，對一些含糊不清的地方，要求開發(fā)商澄清并保留證據(jù)。 

鳳凰房產(chǎn)成都站 易國娟