購(gòu)房者在售樓部與銷售員交流一定要問(wèn)對(duì)問(wèn)題。“菜鳥(niǎo)”和“內(nèi)行”提出的問(wèn)題不同，得到的待遇也大不相同！筆者為大家扮演“菜鳥(niǎo)”和“內(nèi)行”兩種角色，測(cè)試不同提問(wèn)方式帶來(lái)的不同效果，教大家怎么菜鳥(niǎo)變內(nèi)行！

當(dāng)您選定中意的樓盤，來(lái)到售樓處，面對(duì)熱情似火的銷售員時(shí)，務(wù)必要保持冷靜的頭腦。他們都經(jīng)過(guò)專業(yè)的培訓(xùn)，深諳揚(yáng)長(zhǎng)避短之道，因此與銷售員交流一定要問(wèn)對(duì)問(wèn)題?！安锁B(niǎo)”和“內(nèi)行”提出的問(wèn)題不同，得到的待遇也大不相同！筆者為大家扮演“菜鳥(niǎo)”和“內(nèi)行”兩種角色，測(cè)試不同提問(wèn)方式帶來(lái)的不同效果，教大家怎么菜鳥(niǎo)變內(nèi)行！

很多售樓員對(duì)自己樓盤的優(yōu)勢(shì)和遠(yuǎn)景大肆宣傳，缺陷和不足往往一筆帶過(guò)，因此您在與銷售員交流是務(wù)必小心謹(jǐn)慎，千萬(wàn)不要讓他發(fā)現(xiàn)你是個(gè)“菜鳥(niǎo)”，否則你將可能處于被坑或被忽悠的被動(dòng)局面，起碼最真實(shí)、最劃算的信息你可能會(huì)錯(cuò)過(guò)！

筆者來(lái)到南湖三家樓盤的營(yíng)銷中心分別進(jìn)行測(cè)試，下面從幾個(gè)常見(jiàn)問(wèn)題入手，為大家分析菜鳥(niǎo)和內(nèi)行的提問(wèn)方式，教大家“會(huì)問(wèn)也要會(huì)看”，防止被售樓員“帶溝里”去了。

菜鳥(niǎo)問(wèn)面積 內(nèi)行問(wèn)公攤

在售樓處詢問(wèn)房屋的面積時(shí)，菜鳥(niǎo)的問(wèn)法直截了當(dāng)：房子有多大？而內(nèi)行則明確房屋面積是建筑面積還是套內(nèi)建筑面積？建筑面積包含公攤面積，而套內(nèi)建筑面積不包含。也可以換一種問(wèn)法，“房子的公攤是多少？”一般公攤面積越小，實(shí)際使用面積就是越大，也就是得房率越高。

菜鳥(niǎo)問(wèn)價(jià)格 內(nèi)行問(wèn)差價(jià)

菜鳥(niǎo)一般詢問(wèn)看中房子的價(jià)格，而內(nèi)行會(huì)多方打聽(tīng)不同朝向、不同樓層房子的差價(jià)和原因。筆者在三家營(yíng)銷中心發(fā)現(xiàn)，售樓員不會(huì)主動(dòng)告訴你房子的差價(jià)，需要自己“層層深入”細(xì)細(xì)打聽(tīng)。

筆者首先佯裝“菜鳥(niǎo)”購(gòu)房者，詢問(wèn)均價(jià)過(guò)后，發(fā)現(xiàn)獲取的信息不夠。再表明想要居住20-30的樓層意愿，并且叫售樓員計(jì)算不同樓層需付的價(jià)格，然后趁機(jī)偷瞄售樓員手上的價(jià)格表并進(jìn)行詢問(wèn)，果然得到售樓員“不同樓層價(jià)格相差幾十元，越高越貴”的答案。

菜鳥(niǎo)問(wèn)使用年限 內(nèi)行問(wèn)拿地時(shí)間

菜鳥(niǎo)們都知道有個(gè)土地使用年限，住宅一般為70年，公寓一般為40年，但是內(nèi)行們要問(wèn)的更深一點(diǎn)，例如“土地是否被囤積？囤積了多少年？”了解實(shí)際擁有的土地使用年限。例如筆者來(lái)到某樓盤，售樓員為筆者介紹該樓盤的各項(xiàng)優(yōu)勢(shì)，但一經(jīng)詢問(wèn)，才發(fā)現(xiàn)是92年拿的地，只剩下40多年的使用年限，這樣的房子要買可要慎重一點(diǎn)。

菜鳥(niǎo)問(wèn)配套規(guī)劃 內(nèi)行私下考察

購(gòu)房者一般看中一套房子，會(huì)問(wèn)周圍的配套規(guī)劃，這點(diǎn)菜鳥(niǎo)內(nèi)行都一樣。售樓員們往往大肆吹噓一些遠(yuǎn)景規(guī)劃：以后有地鐵經(jīng)過(guò)、有商圈崛起、會(huì)修高架橋、濕地公園等等。菜鳥(niǎo)一般局限在聽(tīng)售樓員“淺談則止”，內(nèi)行則會(huì)私下查看是否屬實(shí)，深究“會(huì)不會(huì)有變數(shù)、有無(wú)文件下達(dá)、具體什么時(shí)候?qū)崿F(xiàn)等問(wèn)題”。

對(duì)于一些現(xiàn)有配套內(nèi)行人也十分注意，如果售樓員說(shuō)離公交站、某商圈很近，幾步路就到了，那么內(nèi)行人一定要實(shí)地去走走，看是不是真的很近，有哪些公交會(huì)一一去核實(shí)，一點(diǎn)也不嫌麻煩。還會(huì)問(wèn)問(wèn)周圍的居民，實(shí)際的住房感受，多方打聽(tīng)免得日后后悔。

菜鳥(niǎo)問(wèn)物業(yè)費(fèi) 內(nèi)行問(wèn)物業(yè)歸屬

菜鳥(niǎo)一般會(huì)問(wèn)物業(yè)管理費(fèi)多少？售樓員可能直接跟你說(shuō)※※元/㎡每月。但是內(nèi)行則會(huì)問(wèn)：“這個(gè)是第一年促銷的費(fèi)用，還是一直這個(gè)價(jià)？”，而且一定要問(wèn)“物業(yè)公司是跟你們一起的還是外聘的？”這點(diǎn)很重要。

一般最好選用物業(yè)公司歸屬于開(kāi)發(fā)商的樓盤，例如萬(wàn)科、保利的樓盤都是自己的物業(yè)公司。有的開(kāi)發(fā)商建完房子三五年后無(wú)影無(wú)蹤，出了問(wèn)題外聘的物業(yè)公司也找不到開(kāi)發(fā)商，那么后期會(huì)帶來(lái)很多麻煩。

菜鳥(niǎo)看戶型圖 內(nèi)行看總平面圖

菜鳥(niǎo)一般關(guān)心看中房子的戶型圖，看房子的窗戶分布在哪，多不多。實(shí)際上有的窗戶開(kāi)在狹小的采光井里，開(kāi)了窗采光也不一定好。內(nèi)行一般拿起總平面圖（一層樓每套房的布置）看看，看窗戶前是對(duì)著外面的世界還是對(duì)著一面墻。另外樓棟之間的差距、樓道的空間大小很大程度決定日后的居住體驗(yàn)，因此可以看看樓棟分布圖和樓層總平面設(shè)計(jì)圖。

菜鳥(niǎo)看樣板間 內(nèi)行看毛坯房

購(gòu)房者各方面基本信息了解夠了，售樓員會(huì)帶大家去看樣板間，其實(shí)這里面也有內(nèi)情！筆者聽(tīng)以前是售樓部的同事爆料，“樣板間一般都做的好看，如果連樣板間都看不上眼，還指望你買他的房子啊”。

一般開(kāi)發(fā)商會(huì)把樣板間建在一塊空地上或者樓棟中間，周圍毫無(wú)遮擋，肯定采光好，再加上精裝修，豪華家具一擺，一切看上去妥妥的。但是內(nèi)行會(huì)直接看毛坯房，而且是不同時(shí)段去看，這樣才能真正了解房子到底好不好，不排除有的品牌開(kāi)發(fā)商會(huì)直接帶顧客看樣板間和毛坯房。

菜鳥(niǎo)看沙盤圖 內(nèi)行看規(guī)劃圖

菜鳥(niǎo)看沙盤模型做得很漂亮，綠化多、樓間距大、景觀美等等，要知道雖然是按照一定比例做的，但是難免夸張。因此，沙盤只能夠做為了解大概位置的參考，不能完全信任。內(nèi)行要看就看設(shè)計(jì)規(guī)劃圖（報(bào)紙那么大張的，用藍(lán)色墨水打印的那種）。

你想知道具體的規(guī)劃，那么一定要看規(guī)劃圖！在規(guī)劃圖上你可以清晰的看見(jiàn)停車位、垃圾庫(kù)、變電站等的分布，一般是經(jīng)過(guò)備案后定稿的，開(kāi)發(fā)商會(huì)上面的尺寸、物體修建，更改機(jī)會(huì)很小，能夠?yàn)槟氵x取樓棟和樓層提供參考。

菜鳥(niǎo)多看樓盤 內(nèi)行“挑起戰(zhàn)爭(zhēng)”

菜鳥(niǎo)也知道“貨比三家”多看看幾個(gè)樓盤，但是內(nèi)行卻知道怎么挑起他們之間的“戰(zhàn)爭(zhēng)”，獲取更多內(nèi)情。例如筆者在某盤，售樓員介紹該樓盤是學(xué)區(qū)房，落戶后可對(duì)口某小學(xué)，另一盤上不了。而當(dāng)筆者再去另一個(gè)盤，針對(duì)這一點(diǎn)說(shuō)時(shí)，這盤的售樓員則表示“那個(gè)小學(xué)不算什么，要比就比師資，我們會(huì)在區(qū)域內(nèi)建幼兒園和公立小學(xué)，師資力量很雄厚”。

又例如筆者打聽(tīng)到一家樓盤的物業(yè)費(fèi)只要1塊幾，而另一家的是2元/㎡每月，這家的售樓員聽(tīng)到就立刻表示自己是品牌物業(yè)服務(wù)好，然后就說(shuō)開(kāi)始“爆料”：“我有住在那邊的朋友跟我說(shuō)，他們那邊物業(yè)服務(wù)完全跟不上來(lái)，地上停車亂七八糟，綠化也沒(méi)有做維護(hù)，很多人投訴，人力物力跟不上來(lái)，自然便宜”。

記者心得：其實(shí)各樓盤之間都有競(jìng)爭(zhēng)，對(duì)于這些“爆料”不能全信，但購(gòu)房者一定要操著一顆“踩盤”的心，對(duì)比的問(wèn)至少可以得到更加綜合、全面的信息。但是大家問(wèn)完之后一定要私下去核實(shí)，看是否有一定道理，這樣才能為將來(lái)買房提供參考。

其實(shí)買房有很多學(xué)問(wèn)，除了問(wèn)價(jià)格、問(wèn)公攤、問(wèn)朝向、問(wèn)戶型、問(wèn)容積率綠化率等“基本款”內(nèi)容，購(gòu)房者還需要問(wèn)一些深的問(wèn)題，例如對(duì)辦理產(chǎn)權(quán)證時(shí)間的約定、開(kāi)發(fā)商代辦產(chǎn)權(quán)證的手續(xù)費(fèi)、以及入住時(shí)間和入住條件，內(nèi)行人一定會(huì)詢問(wèn)入住時(shí)是否能取得建筑工程竣工驗(yàn)收備案表、取得商品房面積實(shí)測(cè)技術(shù)報(bào)告書、住宅質(zhì)量保證書、住宅使用說(shuō)明書。

最后提醒大家，銷售員的答復(fù)、承諾不能作為今后發(fā)生糾紛時(shí)的法律依據(jù)，一切以購(gòu)房合同及補(bǔ)充協(xié)議為準(zhǔn)。因此菜鳥(niǎo)們逆襲起來(lái)吧，售樓處巧提問(wèn)千萬(wàn)別“慫”，今天你不努力做功課，明天就有可能買到坑爹房！盡快成為內(nèi)行，至少成為偽內(nèi)行，才能盡量避免被忽悠。