購(gòu)房指引

現(xiàn)在樓盤越來(lái)越多，戶型五花八門，搞得人眼花繚亂，難以定奪。如何選擇一套自己滿意的房子呢？這里為您一一介紹。

1.買房的第一因素——錢

對(duì)于絕大多數(shù)工薪階層來(lái)說(shuō)，買房多采用較為流行的按揭方式（也就是我們所稱的貸款）。當(dāng)然，如果您銀兩寬松就另當(dāng)別論了。貸款要量力而行。不管貸款期多長(zhǎng)，數(shù)量多大，您的貸款原則是，月供額不應(yīng)超過(guò)家庭月均收入的40%。除非您資金很充?；蛘哳A(yù)期收入很穩(wěn)定，否則您還得考慮一個(gè)時(shí)機(jī)的問(wèn)題。雖然在當(dāng)年撰寫本書時(shí)，國(guó)際上已經(jīng)有一個(gè)很形象的名詞，叫做“租售比”。通俗地說(shuō)，就是這個(gè)房子如果您自己不住，拿到市場(chǎng)上去出租，您需要多少個(gè)月才能返本。例如1∶200，表明需要出租200個(gè)月才能收回房?jī)r(jià)，其他比例如此類推。這個(gè)比例究竟是多少合適呢？國(guó)際上一般來(lái)說(shuō)，租售比在1∶100（即8年左右）是有投資潛力的，在1∶200（即16年左右）開(kāi)始是有風(fēng)險(xiǎn)的。所以，看到現(xiàn)在房?jī)r(jià)的租售比在1∶400～1∶700時(shí)，我們不能不說(shuō)買房子時(shí)是提心吊膽的。

個(gè)人認(rèn)為，“租售比”目前在中國(guó)還不是很適用，但是，它能夠成為心中參考的一桿秤。最根本的問(wèn)題在于我們這一代人無(wú)法想象一個(gè)偉大的國(guó)家崛起或復(fù)興究竟能釋放出多大的能量，這就直接涉及市場(chǎng)預(yù)期的問(wèn)題。

當(dāng)然，我相信看這本書的讀者，多數(shù)都是自住的“硬需求”者。所以，我在“租售比”之外，總結(jié)并提出這么一個(gè)指標(biāo)：房裝行情?！胺垦b行情”就是市場(chǎng)上面買房的人，真正自住裝修的比例。房裝行情越火暴，表明購(gòu)房?jī)r(jià)格越被接受；房裝行情越低迷，則表明房市投機(jī)活動(dòng)活躍。但是，這個(gè)“房裝行情”只能用于評(píng)估您買的房?jī)r(jià)是否合理，并不能表明非常精準(zhǔn)的入市時(shí)機(jī)，因?yàn)榉课菅b修相對(duì)于購(gòu)房時(shí)間，總是滯后的。

在確定上述因素后，您大概也就知道哪一類的房子您能承受得起了，不妨先把這些樓盤的名稱列出來(lái)，再按下面的要點(diǎn)逐一比較。按揭買房，您還需比較一下，看哪一家銀行給的條件最寬松、最優(yōu)惠。

2.買市區(qū)房還是買離市區(qū)較遠(yuǎn)的房

A.首先您要確定房子離您工作地點(diǎn)的距離。您可以實(shí)地乘坐公交車計(jì)算一下往返時(shí)間。在半小時(shí)內(nèi)的，屬于近距離；半小時(shí)到1小時(shí)的，屬于中等距離；超過(guò)1小時(shí)的，就屬于遠(yuǎn)距離的了；超過(guò)1.5小時(shí)的，您就可以不用考慮它了。

B.您是否自己開(kāi)車上班？如果您開(kāi)車上班的單程時(shí)間超過(guò)1小時(shí)，那么您就得考慮一下了，因?yàn)橛唾M(fèi)等各個(gè)方面將是您不得不考慮的一個(gè)大問(wèn)題。而且除非您是一個(gè)精力充沛的人，否則每天都花費(fèi)兩三個(gè)小時(shí)的駕駛時(shí)間也是一個(gè)很折騰人的事。另外，您也得考慮沒(méi)有駕車的其他家庭成員的出行問(wèn)題。

C.在計(jì)算這些距離時(shí)，您一定要親自考察，而且應(yīng)該在工作日和非工作日，交通高峰和非交高通高峰時(shí)間分別進(jìn)行考察，身居大城市的讀者更應(yīng)該如此。有一些房地產(chǎn)商的廣告簡(jiǎn)直是吹出來(lái)的。例如，有的稱“小區(qū)到機(jī)場(chǎng)只需要10分鐘”，事實(shí)上，除非是坐火箭，否則您坐直升機(jī)都不一定能在這么短的時(shí)間內(nèi)到達(dá)。

D.有子女的家庭，需要考慮小孩上學(xué)的問(wèn)題。郊區(qū)的學(xué)校可能條件較差，而市區(qū)學(xué)校的學(xué)位有可能要求附近的房產(chǎn)證明。

3.買高層還是買多層

這首先是個(gè)人愛(ài)好問(wèn)題，但購(gòu)買高層您不得不為此多付出一部分錢。而且高層還有眾多的問(wèn)題：①分?jǐn)偯娣e大，實(shí)用面積小。②樓層矮，部分低于2.6m的更是令人難以接受。③柱體占用面積大。④由于建筑結(jié)構(gòu)的固有特征，裝修變動(dòng)的可能性小。⑤收取的管理費(fèi)高。⑥高峰時(shí)間，等電梯和擠電梯考驗(yàn)?zāi)托裕ǖ蛯幼舫猓?。⑦緊急情況下逃生難度大（低層住戶除外）。⑧停水停電或者電梯故障時(shí)難受。

從技術(shù)層面來(lái)說(shuō)，高層和多層以及單戶別墅各有優(yōu)劣：

A.高層的使用期限普遍比多層的使用期長(zhǎng)。一般高層為70年，而多層是50年。但是該年限之后的政策，至今尚不明朗。

B.高層的建筑規(guī)范要求要比多層的高，質(zhì)量也普遍比多層的好。一定程度上，高層的缺點(diǎn)就是多層的優(yōu)點(diǎn)。

C.低層和多層住宅被拆遷的概率要比高層的大得多。

4.特殊樓層

有三個(gè)樓層的問(wèn)題，由于情況特殊，需要在此強(qiáng)調(diào)一下：

A.一樓（指地面的那一層）。相對(duì)于其他樓層來(lái)說(shuō)，一樓面對(duì)的問(wèn)題是比較多的，包括但不限于如下的幾個(gè)方面：①容易受潮或者受到暴雨洪水等自然災(zāi)害的影響。裝修的各個(gè)環(huán)節(jié)和用料都必須考慮防潮的問(wèn)題；干旱地區(qū)相對(duì)高的地勢(shì)除外。②相對(duì)臟亂，包括環(huán)境本身的臟亂（例如蚊子、老鼠），還有上層住戶高空亂拋垃圾的問(wèn)題。③容易成為排污管道堵塞引致的倒灌或者雨水管道倒灌的第一個(gè)受害者。④防盜問(wèn)題相對(duì)突出。

B.二樓（指實(shí)際住宅的第二層或者架空層的上一層）。①存在排污管堵塞引致的倒灌或者雨水管道倒灌的隱憂，其中以架空層的上一層的那種二樓更堪。②因?yàn)樵跇?shù)梢高度，如果是綠化好的小區(qū)，容易受到蜜蜂、蝴蝶等的滋擾。但這個(gè)問(wèn)題總體來(lái)說(shuō)，不算大問(wèn)題。

C.頂樓。①平時(shí)最大的影響就是室內(nèi)溫度會(huì)比其他樓層的高，因?yàn)轫敳繕菍邮芴?yáng)暴曬后，特別是夏天，樓板的熱輻射會(huì)嚴(yán)重影響室溫。②存在天臺(tái)樓板防水層滲漏的隱憂，特別是年久失修時(shí)。

5.房屋質(zhì)量的問(wèn)題

很多人一生就為了一套房子而忙忙碌碌，那么，傾畢生儲(chǔ)蓄去購(gòu)買一套“爛房子”回來(lái)不能不說(shuō)是一件很悲哀的事。所以，越來(lái)越多的人喜歡買現(xiàn)樓。

A.關(guān)心您的發(fā)展商的聲譽(yù)和歷史，看看是否有不良記錄。

B.關(guān)心您的發(fā)展商的實(shí)力，因?yàn)槌渥愕馁Y金投入，是您的樓盤按時(shí)、保質(zhì)交付的前提。

C.現(xiàn)在有一些發(fā)展商不是專業(yè)房地產(chǎn)商，而是臨時(shí)的項(xiàng)目發(fā)展商，因?yàn)樽约菏稚嫌幸粔K地而臨時(shí)組建的，這時(shí)您不得不小心考慮了。除了資金因素外，房地產(chǎn)商與各有關(guān)方面的關(guān)系也是很關(guān)鍵的，這涉及工程驗(yàn)收、水電通信和交通等問(wèn)題。

D.不要把質(zhì)量的問(wèn)題寄望于工程承建商。有一些人迷信工程承建商的名聲，其實(shí)說(shuō)句實(shí)在話，有一家好的工程承建商固然好，但工程的質(zhì)量有時(shí)更多的是發(fā)展商的問(wèn)題。

E.要謹(jǐn)慎選擇那些從不同地理氣候區(qū)域，初來(lái)乍到的開(kāi)發(fā)商和工程承建商。例如，那些能夠擅長(zhǎng)處理北方冬季保溫問(wèn)題的公司，處理南方夏季防臺(tái)風(fēng)的問(wèn)題就不一定如意了。

6.戶型

戶型的優(yōu)劣，對(duì)于您來(lái)說(shuō)，是一個(gè)保值、貶值或升值的問(wèn)題。對(duì)于戶型的詳細(xì)說(shuō)明，請(qǐng)見(jiàn)下面《如何挑選戶型》一節(jié)。

7.交通

交通的第一層意義是指您外出乘坐的公共交通。即使您自己擁有車輛，您同樣要為沒(méi)有車輛的家庭成員考慮好這一問(wèn)題。我們一般評(píng)論交通是否方便，多以公共交通是否便利為準(zhǔn)。

交通的第二層意義不僅僅是指您出入市區(qū)和您來(lái)往工作地點(diǎn)的交通，如果您是高層用戶，您還得看看電梯的大小和數(shù)量如何。太小的電梯真是令人受罪，如果大廈有電梯而沒(méi)有后備電源或者電梯是一個(gè)質(zhì)量不過(guò)關(guān)的產(chǎn)品，整天困在電梯里面更是一件令人難以接受的事情。

如果你是一個(gè)駕駛者，或者未來(lái)有可能擁有自己的車輛的話，那么停車位這種配套設(shè)施則是交通問(wèn)題中的一件大事。買房時(shí)一定要充分考慮小區(qū)停車位的寬裕程度。否則每天為了停車位在小區(qū)里面“游車河”兜圈子可不是一件令人愉快的事。

A.停車位最好是在一層架空層，這樣可以減少你的愛(ài)車風(fēng)吹日曬，而且出行更方便。一層架空層的停車受建筑條件所限，一般都是一輛或兩輛車一個(gè)空間，所以“擠位”概率最低。

B.地下停車場(chǎng)。地下停車場(chǎng)的優(yōu)點(diǎn)是避免愛(ài)車風(fēng)吹日曬，但缺點(diǎn)就是往往味道不好聞，而且有一些地下停車場(chǎng)地面沒(méi)有嚴(yán)格固化，容易起塵。另外停車場(chǎng)在某些惡劣氣候條件下，有可能變成地下水塘。

C.普通地面停車位。普通停車位有樹(shù)木的則可以減少車輛日曬，壞處也明顯，有一些樹(shù)種會(huì)滴黏稠樹(shù)液或者樹(shù)葉果實(shí)，不勝其煩。太接近樓房或過(guò)道的停車位還有可能被高空擲物或者劃車。

8.社區(qū)服務(wù)和周圍環(huán)境

社區(qū)配套服務(wù)包括大社區(qū)服務(wù)和小社區(qū)服務(wù)。社區(qū)配套服務(wù)最主要的包括治安管理、教育設(shè)施、醫(yī)療機(jī)構(gòu)以及肉菜市場(chǎng)等。與前面不同的是，這些因素最好按照步行時(shí)間來(lái)計(jì)算。例如步行去肉菜市場(chǎng)如果需要一個(gè)小時(shí)，那么可能是很多家庭主婦都接受不了的事。下面將相關(guān)事宜簡(jiǎn)略羅列如下：

A.治安管理。最核心的是看四樣?xùn)|西：是否是封閉管理（即小區(qū)有沒(méi)有圍欄和固定出入口），有沒(méi)有值班和巡邏的保安人員，有沒(méi)有閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)，臨街樓宇還要考慮外墻是否容易攀爬的問(wèn)題。

B.教育設(shè)施。這個(gè)問(wèn)題其實(shí)大家都清楚，周邊的優(yōu)質(zhì)教學(xué)機(jī)構(gòu)越多越好，但是，我要說(shuō)的不僅是這個(gè)。學(xué)校在周邊是一件好事，但如果學(xué)校就在您樓的旁邊則是另外一回事了。學(xué)校升旗、做課間操、開(kāi)運(yùn)動(dòng)會(huì)、上體育課、上下課鈴聲等，很多活動(dòng)都是開(kāi)著高音喇叭進(jìn)行的；特別是幼兒園，由于場(chǎng)地所限，往往室外活動(dòng)是分批次進(jìn)行的，您整天都得在喧嘩聲中度過(guò)。

C.醫(yī)療機(jī)構(gòu)、肉菜市場(chǎng)。距離適中即可，離得太近，也會(huì)有噪聲、不適的氣味及環(huán)境臟亂。

D.樓旁有娛樂(lè)場(chǎng)所、商鋪、飯店以及垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站等，有可能產(chǎn)生噪聲、異味等。

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